气氛都烘托到这了,房价还能涨回3年前吗?

楼市   2024-10-14 22:07   浙江  
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独立评房·独立观点

行情确实回暖了,不用杠,成交足以说明一切。
光绿城桂冠东方一个楼盘,国庆期间的看房量就达到4626次,成交19套。
成交是回来了些,但价格没有。
9月28日,亚运村的桂冠东方成交3套大户型,145㎡以735万元成交,131㎡以687万元成交,171㎡以720万元成交。日耀之城一套143㎡,成交价为790万元。
成交价和此前并无差别,当然新政后的成交价还需要等待。
看房询价的人多了,房东竟然不涨价?气氛都烘托到这了,现在房东还这么没自信吗?
不是房东没自信,而是房东很理性。
如果不是经历过这两三年行情走低的日子,按照如今的热度,房东早恢复信心了。
但漫长的低谷期,一降再降的挂牌价,经历过才会觉得现在的市场行情弥足珍贵吧。
这种心态特别像2016年。
2016年,我记忆太深刻了,那是我入行的第5年。
身边的朋友在2010年-2012年期间基本都买了房子,这些房子也大多在2013年-2015年交付。
买良渚的、买下沙的、买青山湖的大有人在,大家都很苦恼,房子套牢在手里,挂了一两年卖不出去,甚至可以说无人问津。
那段时期差不多就是大家口中杭州楼市阴跌的5年。
经历过那个周期的人,大多对“房价涨跌”不会太上头。甚至对后面突然猛涨的行情,会有种不真实的恐慌。
对,前段时间股市里的老韭菜,说起十一前后的股市大涨,也是差不多的心情。
2016年,杭州楼市行情开始回暖,无人问津的房子开始频频接到中介电话。从无到有,最是让人澎湃,也最能安抚人心。只要卖得出去,不亏本就有种解套的幸福感,甚至很感动有人买自己的房子。
于是,单价5000卖青山湖、单价10000卖良渚的朋友们,当时脸上都挂着笑容。嗯,终于卖出去了。
现在“5万”卖亚运村的房东,何尝又不是这种心态呢?
可能看到这里有人会问:"当时5000卖青山湖,10000卖良渚的人,是不是后来后悔死了,再晚一年,至少翻一番。"
后悔肯定是后悔的,但想起来过去套牢的时候,更多的还是后怕。可以没有靠房子赚钱的命,但也实在不想因为买房子而亏钱。
你看,这就是经历过低谷的人才会有的心态,不赚没关系,别亏就行。
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有位朋友发我私信问:“房价还能涨回来吗?”
我问他:“你指的涨回来,是涨回到到什么时候呢?”
他说:“3年前,2021年有可能吗?”
我说:“你野心有点大,那是高峰期。”
他说:“行情都回来了,房价再攀高峰怎么就不可能呢?”
房价总是会回来的,这点我认可,但不可能"立刻马上"。
至于它什么时候涨回来,没有办法预判,但一定不会那么快。
杭州各个板块现在其实分化很明显,地段优劣是客观存在的。
上一波行情,2016年到2022年,杭州处于一个普涨期,水涨船高,每个板块都分到了“红利”。
可涨的时候大家一起高歌猛进,跌的时候其实节奏并不一致。板块开始分化,核心地段不仅稳还很热,刚需板块最先开始熬不住,然后慢慢开始跌。
这也是为什么,大家在判断10·9新政影响的时候,都觉得刚需板块很难突破原来的限价。
房价能不能涨回到3年前?
核心地段可能很快就会涨回3年前,因为它本身就稳,本身就跌得少,涨回来也快。攀更高的峰,也是可以想象的,只要产品力跟上去,10万+、12万+、甚至15万+都是有空间的。
但是刚需板块想要涨回3年前,就非常非常困难,至少花的时间会很长。
我给出的原因如下:
1、刚需产品定位受限,价格对应市场,想要成功去化,定位就要精准。产品做得再好,价格是上去了,但客户不买单,何用?
2、个别房企会在刚需板块尝试做改善项目,价格会有所突破,但是这样的项目比例很低,对于整个板块价格体系的影响很小。这两年,刚需板块有低密地块推出,价格有突破,卖得也很好,但对整个板块的二手房有带动作用吗?影响微乎其微。
3、刚需板块本身体量就大,板块多且分布在各个区域,越是选择余地多,越是市场容易分化。板块之间还会存在竞争,想要集体涨价谈何容易?
4、刚需板块的价格,最考验经济大环境,说直白一点就是最考验刚需兜里有多少钱。无论首付比例降到多低,利息跌到多低,刚需买不起、还不起,就没办法发挥市场中流砥柱的作用。
要想房价涨回去,多点耐心吧。THE END

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