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相差4公里，房价差3万/平米？差在哪？

楼市 2024-11-18 19:03 浙江

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独立评房·独立观点

开价开到7.94万/平米的著名"鸽盘"锦绣公馆首开昨天终于轰轰烈烈地落下帷幕，33套房源全部售罄。

卖到这个价格已经是近年来的杭州最贵新盘，能顺利出货，大家都为它捏了把汗，毕竟这个价格之前文教区从来没卖过。

就开33套原是没什么好担心的，加上是首开，7.94万/平米的价格已经比放风价8.5万/平米，低了不少。只开33套，已经是很保守的做法，卖得也不想象中的轻而易举，毕竟也是叫号叫到247号才全部被选完。

紧张的不只是锦绣公馆自己，周围的二手房也都捏了把汗，甚至比锦绣公馆都要紧张。文教区甚至整个申花庆隆都要看购房者对锦绣公馆的价格的接受度。

仿佛就像是迷雾中的灯塔，之前是没底的，现在有了点点方向。

锦绣公馆后面还有房源要开，不知道后面开盘的步子会不会迈得大一点？总不至于还是33套吧？

锦绣公馆近8万的价格，还有267组家庭报名，总归还是炙手可热的。但是4公里以外的杭樾润府就显然是不同的光景。

杭樾润府作为新盘，战绩不俗，各项数据都担得起"红盘"二字。

现在不好吗？倒也不是。

6月份交付后，申花成交最活跃的楼盘就是杭樾润府，杭州近30天带看小区排行中排在第三，前两位是桂冠东方和翡翠城。

10月份杭樾润府共成交34套，11月份截至到目前也成交了9套，加上8月份和9月份成交的17套，交付以来已经成交了60套。这个数据，已经很能打了，所以不能说它表现得不好。

只是会有点遗憾，因为价格卖得并不算理想，杭樾润府的成交均价仅仅是在5.1万元左右。综合表现来看，房东们以价换量换来的热度。4万6的买入价，5万1的卖出价，算上利息等因素差不多就是在保本线上挣扎。房东买的时候，显然不是5万1的价格预期，这个价格远低于同期的滨融府，甚至比不上周围交付8、9年的二手房。

作为一个刚交付半年不到的二手房，杭樾润府的业主有点急于出售。为什么那么着急呢？主要还是因为板块中还有其他待交付的新盘，为了避免踩踏出不了货，不如先出货为尚。

8万的锦绣公馆和5万的杭樾润府也不过相差4公里，为什么价格上差距会这么大呢？

1、还是供需的关系，杭樾润府除了自家造纸厂另外两个兄弟，接下来还要面临来自万科河颂映象的冲击。虽然只差4公里，但锦绣公馆位置更核心，周围的新盘也是它一枝独秀，而且还是现房，同时兼顾一手房和二手房的优点。

2、杭樾润府周围二手房也面临一轮出货周期，名城公馆、吉祥半岛现在的出货量也很大，这两个楼盘虽然老了些，但得房率和学区比华丰三兄弟占优势，分走了部分潜在客户。

3、学区不够给力，杭樾润府的学区缺乏想象力，或者说跟同价位的楼盘相比，不具备竞争力。锦绣公馆完全不同，虽然新房不承诺学区，但是大家心里都有数，大概率是文一街小学师苑校区+十三中，或者行知+十三中。无论哪种组合，都是家长心目中的"天花板"。

4、产品定位上，看着板块差距不大，但产品定位差距却是巨大。杭樾润府的产品，从某种意义上来说是比较刚需的，至少称不上豪宅，只能说性价比比较高。但锦绣公馆从一开始，它的定位是高端楼盘，也正因为如此一直咬着价格不肯开。产品面对的受众就完全不同，就决定了之后的市场地位。

这么一对比，你就知道锦绣公馆的价值点了，它是一个比较全面的楼盘，目前来看在一众新盘中的六边形战士。学区比它好的，产品没它新没它强；产品比它好的，学区又没它靠谱。学区和产品都好的，又没有它的地段唯一性。（THE END）

「阅读提示」

1、本文对项目特点所做的介绍仅代表作者观点及立场，仅供参考，具体信息请咨询售楼处；

2、文中提及的价格信息可能发生变化，请以商品房预售证、《商品房买卖合同》及附件等为准；

3、文中项目效果图及周边环境、交通、商业、教育、医疗等配套的描述，仅供参考，不作为要约或承诺。

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