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学区房买“西湖区”还是“拱墅区”？ | 大叔答房NO.643

楼市 2024-11-19 18:59 浙江

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独立评房·独立观点

▷问：在看学区房，拱墅区和西湖区怎么选？

答：最近有类似问题的朋友不在少数，虽然出生率在降低，但是人口基数还是大的，就学的需求并没有变少。那些拿出生率说事，觉得学区房要不行的朋友，可以歇一歇了。

确实，西湖区和拱墅区的学校比较多，选择余地更大一些，以前说起学区房其实没拱墅区什么事，拱墅区除了卖小还是卖小，这十年的努力，拱墅现在确实不同了，拿得出手的学校开始变多，甚至可以跟西湖区掰一掰手腕。这放在十年前是想都不敢想的。

其实两个区都有好学校，也有一般的学校，不能直接说哪个区更好。但是普遍反馈来看，拱墅区学校现在抓得更紧一些，更卷一些，作业也更多一些。西湖区学校管得没那么紧，但是家长管得比较紧，整体氛围还是比较卷的。你可以理解成，一个是学校"鸡娃"，一个是家长"鸡娃"。

拱墅区现在各所学校作业都很多，普遍都管得比较严，甚至连上世外这样的双语学校，作业也都很多。

当然无论选拱墅区还是西湖区，最重要的还是看初中的学区。房价上，两个区域都有总价相对低一些的学区房供大家选择，要选好学校的门槛其实并不高。对居住品质有要求，想选次新房也有比较多的选择，这点上可能拱墅区更友好一些。如果单纯只是想要个学籍，价格倒是次要的，最重要的还是落户年限，热门学区落户年限卡得都比较严，尽早买好落户才是关键。

▷问：杭樾润府两年后，房价有没有上涨的空间？能不能到6万？

答：2年后，是为了避开增值税吗？虽然税会影响买家的买入的积极性，但一个楼盘活跃度最高也是在交付一年内，因为房子新，产品新。刚交付的房子优势就在这里，哪怕知道要付出一大笔税，但总还是喜欢买新的。

甚至很多楼盘卖出的最高价，往往就在刚交付不久，慢慢地经过市场一番博弈，价格就稳定下来了。随着房龄的增长，慢慢价格开始走下坡路。所以在利好、规划、大环境都没有变的情况下，现在卖不到6万，2年后想要卖到6万真的难度很大。

所以一切看预期，看杭樾润府所在板块会不会有新的利好出现，最直接的就是给力的学区。

▷问：城东杨柳郡的房子继续自持问题大不大？现在不住，卖也不知道买哪里，这种情况是不是可以不卖？

答：杨柳郡还是整个艮北的流量担当，确实很能打的。品牌+学区，这两个加在一起真的是王牌组合。

整个艮北其实一直都有新交付的楼盘出现，但成交最活跃的还得是杨柳郡。所以我一直在说，有的楼盘一开始是标杆，就一直是标杆，后来者很难追上。楼盘的定位，楼盘的口碑一旦确立下来，可能就是一辈子的事情。杨柳郡就是一个非常好的案例。

如果你想不好卖了买那里，不如就自持拿在手里，然后租出去。不要担心租过的房子影响售卖，交付5年以上的精装修楼盘，精装修早就不值钱了。买家肯定也要自己再装修的，所以不用舍不得出租。

▷问：为什么都说除了核心区，其他板块的房价都有跌的风险？

答：因为市场进入又一个阶段，城市发展也进入了又一个阶段。不可能一座城市，一直都在高速开发的阶段。每个板块都有利好，每个板块都在成长，每个板块都有价值，不可能一直维持这样的状态。

一个高速发展周期结束后，开发节奏会慢下来，板块之间的价值也会有区分。这是非常正常的，杭州通过上一轮的开发，城市规模已经大了一倍不止，自然会有些板块发展节奏会变慢，有些板块价值会凸显。

所以会进入一个价值分化的阶段，不再像之前一样"普涨"，这个阶段是非常考验大家买房的眼力。

核心区因为本身房子就少，加上开发也饱和，供应量跟不上它的需求，还是一个稀缺价值。但大部分的板块，目前还不具备稀缺性，供应大于需求，房价就很难一直往上走，甚至会走下坡路。

你可理解成杭州是环形的，越往中心圈子越小，越往外圈子越大，圈子越大类似的板块也越多，选择也多，抗风险的能力就越小。（THE END）

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👩🏻‍💻 撰文：七大妈

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