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锦绣公馆的定价对周围二手房有哪些影响？ | 大叔答房NO.641

楼市 2024-11-12 21:09 浙江

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独立评房·独立观点

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▷问：锦绣公馆卖7万9，这个价格对周围的二手房有什么影响？

答：锦绣公馆还挺有趣的，之前放风出来要卖8万5，结果均价不到8万。我严重怀疑，他们之前透露出来的价格就是探探市场的反应。根据市场的接受度来调整价格，手里的潜在客户也摸过底。

反正他们现在也不限价了，可以根据自己的需求和客户的需求来定价。最后定的这个价格，估计也是目前市场比较接受的价格。

我之前也反复多次地说过了，虽然不限价了但也不是开发商想卖多少卖多少的，也要根据市场的接受程度来，最终还是要以合适的价格把房子卖出去。光把价格定得很高，劝退客户没人来买有什么意义呢？

所以大家也不用担心，限价放开后，房价会一下子高很多。市场哪里有这样的自信，做这样的事情呢？

这个价格对周围的二手房能有什么影响呢？产品都隔了十年，也不是一个年代的产品。周围的二手房现在价格也卖不到8万，即便是申花几个次新盘，现在也没有这样的能力卖到8万。敢叫到8万的，估计现在也只有首开金茂府，其余也都是6-7万的均价再卖。

文教板块还有两个次新盘，黄龙云起和书香印翠，虽然同属于一个板块，但其实锦绣公馆和这两个楼盘还有距离的，锦绣公馆的位置其实更靠近申花。

我个人觉得，锦绣公馆定的这个7万9不到8万的价格，刚刚好可以截取它想要的一群客户，学区+新房+板块的这部分购房者。

2

▷问：申花沁园的房子怎么样？学区还可以不？现在买的话，会不会买在高位？

答：沁园本来是申花的封面，新盘的时候真的是有种独领风骚的高调。没想到成为交付后，如此之低调。我甚至在想，是它太低调了，还是其他楼盘太高调了。

反正沁园，成交量不活跃，讨论度也不高，当然这是相对而言的。它现在的状态，只能说明这个盘很稳定，业主大部分是买来自住的，不仅自己住，而且住得比较满意。如果不满意，那肯定就老早挂出来卖了。

所以这样一个自住率比较高，流通性比较低的楼盘，房源就不会多，你要买的话，相对比较被动一点，至少谈价格上没有太多跟房东牵扯的空间。沁园的品质各方面还是非常ok的，学区相对不算是拱墅区第一梯队的学校。目前拱墅区最好的就是文澜实验和育才登云，而沁园是大关小学申花小学+华师大附中。

现在已经过了高位，房东如果挂出来也是诚心想卖的。

3

▷问：云城的房子还没交付，交付后是马上卖掉还是留几年？云城后面还有发展潜力吗？现在看起来在走下坡路。

答：云城不算走下坡路吧，各种规划都还在落地中，哪来的下坡路一说？而且规划也没有放鸽子，确实都在落实，很多都在建，不存在一纸规划。为什么会有走下坡路的错觉呢？

我想想也不是云城走下坡路，而是你之前对云城的期待太高了，把它比肩钱江世纪城。一直大家都在说杭州两大宇宙中心，也是上一轮楼市大涨行情中，涨幅最大的两个板块。现在，钱江世纪城的地位越来越高，未来科技城可能就没有再上一个台阶，所以大家就有失落感。觉得没有和钱江世纪城平起平坐，就是走下坡路。

有没有可能一开始，未来科技城的定位就不如钱江世纪城呢？而且互联网经济的牛市，让大家有种盲目自信的错觉？其实我一直觉得未来科技城的定位和金沙湖是类似的，只是未来科技城的产业更高大上一些，但它们的城市功能和定位是类似的，都是产城的概念。

我是觉得未来科技城已经够好了，已经完成它前期定位的种种设想。现在逐步落地更多的规划，未来肯定越来越好。但是你现在说的是投资价值，那就是另外一回事，但杭州现在哪里还有飞速发展的板块呢？好像也没有吧，所以云城的板块交付后我建议拿在手里先看看。

4

▷问：玉湖公园开放后，勾庄的房价会涨多少？可以和运河新城看齐吗？

答：玉湖公园开放前，大家都知道它在造，它以后会有对不对？其实很多人买房子的时候，已经提前在兑现板块的红利，比如说城北万象城、玉湖以及其他的配套。你可以理解成，原本就提前溢价了。如果没有这些规划，也不会考虑买勾庄对不对？

现在开放了落地了，眼见为实，对于一个板块来说当然是好事情，周围的居民生活更方便，但房价未必会因为配套完善再涨上一波。

如果勾庄想要再涨价再提升板块价值，那么就要有新的利好，再去兑现，板块进一步提升。

和运河新城的房价看齐，还是有难度的，两个板块本身的地价水平就不一样，客群定位也不一样。勾庄要跟运河新城平起平坐，一个玉湖可不够，教育资源就等跟上去。运河新城没有玉湖，但运河沿线的游步道，也是成片成片的公园，另外还有京杭大运河博物馆等等。

你不能说你自己变好了，别的板块就落后了，你在提升的时候人家也在提升。（THE END）

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