为什么现在出台“容积率新政”? | 大叔答房NO.639

楼市   2024-11-05 20:34   浙江  
一家本土房企的归来,以及它背后的3万+亚奥盘 | 李坤军
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独立评房·独立观点

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▷问:容积率计算规则调整,要这几年的次新房怎么活啊?品质最差、得房率最低。我不懂为什么现在要出台这个政策?是不管二手房的死活了吗?

答:不要激动,先冷静下来,然后再看我的解答
首先我十分理解你的心情,行情的变化带来产品上的变化,多少让人很难适应,而且还是巨难买的情况下,心理上会有很大的落差。那怎么办呢?退房不可能,有些已经交付也不可能找开发商维权,也只能自己调整心态,日子总要继续过,愁眉苦脸过一天,开开心心也是过一天。愁眉苦脸并不能改变什么,所以快乐一些吧。
买房子有的时候靠的是眼光,有的时候真的只是靠的运气,不用对自己完美主义,个别拿房子赚到钱的所谓的"大神",其实运气也是占到大部分的。
当然所谓的新盘容积率调整目前也只是征求意见稿,暂时还没确定。
目前的征求意见的主要内容是:
1、封闭式阳台只算一半面积,不再算全部面积;
2、地上停车位不再计容;
3、对利用城市公共空间并向公众开放的公共连廊不计容,设置在室外一层、无围护结构、顶盖宽度不大于3米的开放式风雨连廊,不纳入容积率计算,同时不计算建筑密度。同时,变配电房、开闭所,对外开放的养老、托育等设施,也都不计容。

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▷问老师您好,与对象预期两年内结婚,完成手里现在这套房子的置换。现在手里这套在萧山市北东,前年交付,160平。我和对象未来分别在崇贤和文教区工作,期望接下来置换在大运河/大关/申花板块,面积100-120平左右,老师对我们置换的时间点有没有什么建议呢

答:要换,我觉得要尽快。
因为市场交易比较活跃,对于你出手房子是比较有利的。大家都在关注市场,有兴趣的买家也在市场里观望,伺机而动
市北东要换你说的大关、大运河、申花,难度不小。因为你要卖出的地方供应量大,卖家大于买家。你要买的地方,又是一个比较饱和的市场,买家大于卖家。你要做好这样的心理准备,你目标的三个板块,都是目前比较热门的学区房,地段和位置又不错。
如果你要买次新房的话,两套房子的差价会比较大一点。160方换100方,也会比较紧张,要有这样的心理准备。可以去看看房龄5-10年的房子,申花、桥西一带,那个时期的房子其实品质还是不错的,很多都是干挂石材外立面。
如果价格上有压力,我建议去运河新城看看,价格会低很多,学区也都还算不错。运河新城还在板块的兑现期,过几年应该就不是这个价格了。
要换就尽快,缩短卖出和买进的时间差,是最棒的置换。

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▷问:亚运村三个楼盘怎么选?

答:亚运村总共就三个开发商开发的三个项目万科日耀之城、绿城桂冠东方、华润亚奥城,新房限价也是一样的,都是4.7万/㎡。

虽说地段一样,限价也一样,到了二手房阶段,房源价格上的差距还是蛮大的。主要还是因为整个亚运村的造型和布局的问题。有些面向钱塘江,有些靠近高铁线,有些靠近滨水区。

其实当初新房卖的时候,位置不同的房源价格上也有些差距,只是到了二手房阶段,这个差距在价格上被放大了。这估计房东自己也没想到,但当时全城疯抢的状态,买什么房源也不是房东说了算。所以,还是我前面一个问题说的:买房子主要靠的运气。

怎么选的话,目前买家对高铁噪音的抗性普遍比较大,如果你还要考虑以后出手的话,靠近铁路线的尽量避开。其余的,就看自己的预算去选择楼幢和楼层,一分价钱一分货,贵真的都有贵的道理。

另外,房东出国急售房源,这种故事就别听别信,天下掉不了馅饼,正好还被你接上了。你都不知道房东们一年要出国多少次。

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▷问:我严重怀疑七大妈在运河新城买了房子,是运河新城的托!!!

答:谢谢你的关心,没想到你那么认真地看我的文章。
第一:我真的在运河新城没有买房子,但确实有想买的意愿,但目前时机未到,还没提上日程,我也不是很急。现在的房子也够住,可折腾可不折腾,只是现在真的很懒,懒得折腾。
第二:我给运河新城当托,我也没好处费,我觉得说是"托"不太恰当,至少我要收了好处才能说我是托,然而我并没有收到任何来自于运河新城的广告费,当然我也不介意后期各家开发商可以投放我们。目前来看我更像是运河新城的"自来水",可能这样的描述更准确一些。
运河新城很多人真的没好好去过,我是去那边跑步跑了差不多快一年,所以接触比较多,一周至少去跑一次,相当于这个板块我每周去跑盘,跑多了看多了,了解多了,也真的会产生感情。你都没去看看了解过那边,就说我胡说八道,说是这个板块的托,也真的不够严谨。
我一个跑友,住在远洋公馆,她之前从来都是沿着运河跑到石祥路就折返。上周我劝她跑到音乐公园在往北看看,结果她根本不知道石祥路以北还有路,一直以为是断头路。上周六尝试往北跑,跑完回来还特意发了朋友圈,说重新认识了石祥路以北的世界,运河新城已具雏形,完全改观,甚至是颠覆性的。
我周日从滨江一路沿江过一桥,在从西湖景区绕到拱宸桥,说实话,滨江沿江的氛围现在真的不如运河新城沿河游步道更有生活气息。THE END

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