首页时事民生政务教育文化科技财富体娱健康情感

旅行百科职场楼市企业乐活学术汽车时尚创业美食幽默美体文摘

锦绣公馆开价8万5，你还想要吗？ | 大叔答房NO.637

楼市 2024-10-29 19:05 浙江

1029

独立评房·独立观点

1

▷问：锦绣公馆8万5可以入吗？这个价格划不划算？主要是想要它的学区。

答：8万5如果是你的预算范围内，确实是同学区里面最新的房子。虽然属于文教，但其实地段和申花庆隆一带大差不差，但是申花的学区目前来看，即便是育才登云，也比不上"行知+十三中"的配置。这个学区配置，算是杭州的天花板。

当然这个天花板学区，也并非都需要1200万以上的预算才能拥有。周围的高层商品房，已经跌到四万甚至更低。更别提老小区了，200万不到的预算也可以拥有同等配置的学区。就算是交付五六年的次新房，最高也就卖到6万5。

锦绣公馆的贵肯定不是单一学区价值的贵。

锦绣公馆8万5的价格，目前真的可以秒杀包括申花在内所有的城西的次新房。

我的意思是，贵是真的贵，当然贵不代表它卖不掉。一共33套，面积139-165方，现房销售，又是精装修，还是会有一波需要品质又需要学区的购房者对它爱不释手。

如果想要学区又想要住新小区改善居住品质，很多家长的做法是：买套老破小占个学籍，然后在申花买套商品房，其实也花不了1200万。

2

▷问：杭州主城区扩容后，主城区的新板块会不会有溢价？房价增值空间多少？

答：讲真，你这个问题，我实在是觉得太激进了，我今天又翻了一遍杭州发布的官方解读，也没有提到扩容，只是说加强中心城区之间的联通。

行政划分并无变动。

这些核心板块其实因为靠近主城区，它的房价已经因为它的地缘属性，比所在区的其他板块高出很多。这些本来就因为靠近主城区才有的利好，如果不是因为靠近主城区，勾庄价格会比良渚要高吗？不是因为开进拱墅区，有交通上的优势，你会去买勾庄吗？

事实上，它已经兑现了红利。

这些板块的性价比，其实就是因为地段接近主城区，价格又低于主城区，才有的板块价格优势。你说它再增值，为什么不直接买主城区呢？

其实很多方面，杭州已经没有那么多板块壁垒了，区别就是教育打通上，这个真的很难解决，至少一时半会解决不了。10年的规划，你等得了吗？

3

▷问：最近杭州二手房涨价了？真的吗？

答：没有普涨，个别板块的个别楼盘表现比之前好一点而已。

大部分的房子不仅没涨，也没改变房子难卖的现状，房东手里的房子现在还是难卖的。

我们之所以看到媒体上，二手房成交量大涨的新闻，确实是存在的，并不是假新闻。只是杭州二手房的库存是天量，即便有较大的涨幅，也是极小部分。大部分的房子，还是很难卖，不是行情不好，是体量真的太大了，消化需要时间。

你比方说申花吧，本身成交是一个比较活跃的板块。但是接下来的交付有四五千套，你说消化起来难不难？

4

▷问：杭州地价不断突破的话，房价是不是要慢慢走高？

答：现在杭州房价分化挺严重的，而且你现在看到的地价是看得见的土地成本，你会觉得杭州地价不断被刷新。

但是这些都是限价时期给大家的错觉，事实上杭州的土地成本一直都在增加，也就近两年竞品质之后有所缓解。

大部分人只看到地价的成本，自持、保障房、公租房这些其实都是成本。这些都应该加到土地成本里面，你全部加上再去算，实际地价老早就刷新了。

房价会不会慢慢走高，核心地段肯定是越来越高的。高的原因其实不是因为地价，而是产品成本开发商会去追高，原来因为限价无法实现的产品升级，现在可能也许大概就会提升一下。

如果有开发商跟你说，地价高了所以房价贵了，别去听它的。（THE END）

⚠️有问题请直接在后台留言。

👩🏻‍💻 撰文：七大妈

👨🏻‍💻 编辑：暮潇

👩🏻‍⚖️ 商务：菠萝

👩🏻‍💻 主编：七大妈

👨🏻‍🏫 院长：李坤军

📞合作联系：61213765@qq.com

独立评房出品

大叔有话说

大叔答房

七大妈的碎碎念

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzIyNjQ3NzQzMQ==&mid=2247528428&idx=2&sn=90480b0449c8a08f70f70c5046668773

腾果控股联合出品，点评楼市百态，还原真实市场，打造新型的移动互联网置业导购平台。

最新文章

最后一块限价地遇冷，湘湖低密地块却拍得“火爆”？| 独立评房

锦绣公馆开价8万5，你还想要吗？ | 大叔答房NO.637

杭州主城区要“扩容”？我没找到依据……

皇城根下的御园要来了，售价是最大悬念 | 独立评房

不是所有“鸽盘”的等待，都会有它想要的结局

出掉景芳老破小，选亚运村还是市北东？| 大叔答房NO.636

车位怎么又不送了？

杭州新地王诞生，绿城“豪气”，钱二“硬气”！| 独立评房

利息越来越低，你的“钱”何去何从？

奥体还有300万可以上车的房子吗？ | 大叔答房NO.635

杭州房价何时走高，会迎来10万+时代吗？| 独立评房

稀不稀奇？60后的老爸劝我：别买房，租房住住得了

不限价后，市中心的售价会有突破吗？| 大叔答房NO.634

为什么安琪儿的起拍价没涨，之江却涨了？

新政后首场土拍，仅存的少量限价地是值得把握的红利？| 独立评房

运河新城“中段”未必弱于核心区！ | 大叔答房NO.633

气氛都烘托到这了，房价还能涨回3年前吗？

手上有点现金，买房还是炒股？| 独立评房

限价取消后，杭州普通人该怎么买房？

杭州东站附近，预算300万出头，能买到三房吗？| 大叔答房NO.632

楼市反转，大城西改善首选在哪里？ | 李坤军

国庆期间的杭州楼市，火爆程度有点超乎想象 | 独立评房

投资改善产品，务必关注“流通性”！ | 大叔答房NO.631

呼应杭州第四大商圈推出，EIC建立顶级生活场域 | 李坤军

杭州新挂牌3宗地块，部分板块继续放开限价 | 独立评房

股市能不能带动“楼市”？ | 大叔答房NO.630

“莲荷里”的野心可以大，但请不要太大……

钱是替大家省了，能否刺激购房需求还尚未可知

望江新盘交付后，二手房预计能卖多少钱？| 大叔答房NO.629

中介进场开发造房，是姗姗来迟还是后来居上？| 独立评房

从房产博主角度看电视剧《凡人歌》

从九溪玫瑰园到云启钱湾，杭州低密大宅终得承袭 | 李坤军

200多万预算想买市中心，不只有“老破小”选项？| 大叔答房NO.628

不想卷入价格战，有房东撤牌转租赁？| 独立评房

新盘不仅三面铝板还“送车位”，运河新城的房东还坐得住吗？

2024新房交付大年，更大的冲击尚未来到？| 独立评房

9个人抢一套千万级豪宅，也能算“凉”了？

历史上第一次，滨江为年轻人量身定制了一座城 | 李坤军

住宅小户型和双钥匙，卖哪一套？ | 大叔答房NO.627

以前嫌弃名校挂牌，现在千人联名上书求“挂牌”？

我们等待的是“金九银十”还是“铜九铁十”？| 独立评房

才推行3年，为什么共有产权房就退出了？

8月二手房成交量下跌，现在是卖掉房子的时机吗？| 大叔答房NO.626

主城区的低密产品会“过剩”吗？加在一起不到400套

8月二手房成交6688套，“金九银十”会来吗？| 独立评房

现在还做小户型的开发商，是个“宝” | 大叔答房NO.625

没有设置限价，开发商也未必敢去“突破”限价

8月二手房成交预期不足，以价换量后，大家都想再等等“抄底”？| 独立评房

它的惊艳绽放，让钱新2.0的天花板，终于有了具体的参照 | 独立评房

300万内，单身婚前买房，怎么选择？| 大叔答房NO.624

分类

原创标签

时事社会财经军事教育体育科技汽车科学房产搞笑综艺明星音乐动漫游戏时尚健康旅游美食生活摄影宠物职场育儿情感小说曲艺文化历史三农文学娱乐电影视频图片新闻宗教电视剧纪录片广告创意壁纸头像心灵鸡汤星座命理教育培训艺术文化金融财经健康医疗美妆时尚餐饮美食母婴育儿社会新闻工业农业时事政治星座占卜幽默笑话独立短篇连载作品文化历史科技互联网

发布位置

广东北京山东江苏河南浙江山西福建河北上海四川陕西湖南安徽湖北内蒙古江西云南广西甘肃辽宁黑龙江贵州新疆重庆吉林天津海南青海宁夏西藏香港澳门台湾美国加拿大澳大利亚日本新加坡英国西班牙新西兰韩国泰国法国德国意大利缅甸菲律宾马来西亚越南荷兰柬埔寨俄罗斯巴西智利卢森堡芬兰瑞典比利时瑞士土耳其斐济挪威朝鲜尼日利亚阿根廷匈牙利爱尔兰印度老挝葡萄牙乌克兰印度尼西亚哈萨克斯坦塔吉克斯坦希腊南非蒙古奥地利肯尼亚加纳丹麦津巴布韦埃及坦桑尼亚捷克阿联酋安哥拉