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锦绣公馆开价8万5，你还想要吗？ | 大叔答房NO.637

楼市 2024-10-29 19:05 浙江

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独立评房·独立观点

1

▷问：锦绣公馆8万5可以入吗？这个价格划不划算？主要是想要它的学区。

答：8万5如果是你的预算范围内，确实是同学区里面最新的房子。虽然属于文教，但其实地段和申花庆隆一带大差不差，但是申花的学区目前来看，即便是育才登云，也比不上"行知+十三中"的配置。这个学区配置，算是杭州的天花板。

当然这个天花板学区，也并非都需要1200万以上的预算才能拥有。周围的高层商品房，已经跌到四万甚至更低。更别提老小区了，200万不到的预算也可以拥有同等配置的学区。就算是交付五六年的次新房，最高也就卖到6万5。

锦绣公馆的贵肯定不是单一学区价值的贵。

锦绣公馆8万5的价格，目前真的可以秒杀包括申花在内所有的城西的次新房。

我的意思是，贵是真的贵，当然贵不代表它卖不掉。一共33套，面积139-165方，现房销售，又是精装修，还是会有一波需要品质又需要学区的购房者对它爱不释手。

如果想要学区又想要住新小区改善居住品质，很多家长的做法是：买套老破小占个学籍，然后在申花买套商品房，其实也花不了1200万。

2

▷问：杭州主城区扩容后，主城区的新板块会不会有溢价？房价增值空间多少？

答：讲真，你这个问题，我实在是觉得太激进了，我今天又翻了一遍杭州发布的官方解读，也没有提到扩容，只是说加强中心城区之间的联通。

行政划分并无变动。

这些核心板块其实因为靠近主城区，它的房价已经因为它的地缘属性，比所在区的其他板块高出很多。这些本来就因为靠近主城区才有的利好，如果不是因为靠近主城区，勾庄价格会比良渚要高吗？不是因为开进拱墅区，有交通上的优势，你会去买勾庄吗？

事实上，它已经兑现了红利。

这些板块的性价比，其实就是因为地段接近主城区，价格又低于主城区，才有的板块价格优势。你说它再增值，为什么不直接买主城区呢？

其实很多方面，杭州已经没有那么多板块壁垒了，区别就是教育打通上，这个真的很难解决，至少一时半会解决不了。10年的规划，你等得了吗？

3

▷问：最近杭州二手房涨价了？真的吗？

答：没有普涨，个别板块的个别楼盘表现比之前好一点而已。

大部分的房子不仅没涨，也没改变房子难卖的现状，房东手里的房子现在还是难卖的。

我们之所以看到媒体上，二手房成交量大涨的新闻，确实是存在的，并不是假新闻。只是杭州二手房的库存是天量，即便有较大的涨幅，也是极小部分。大部分的房子，还是很难卖，不是行情不好，是体量真的太大了，消化需要时间。

你比方说申花吧，本身成交是一个比较活跃的板块。但是接下来的交付有四五千套，你说消化起来难不难？

4

▷问：杭州地价不断突破的话，房价是不是要慢慢走高？

答：现在杭州房价分化挺严重的，而且你现在看到的地价是看得见的土地成本，你会觉得杭州地价不断被刷新。

但是这些都是限价时期给大家的错觉，事实上杭州的土地成本一直都在增加，也就近两年竞品质之后有所缓解。

大部分人只看到地价的成本，自持、保障房、公租房这些其实都是成本。这些都应该加到土地成本里面，你全部加上再去算，实际地价老早就刷新了。

房价会不会慢慢走高，核心地段肯定是越来越高的。高的原因其实不是因为地价，而是产品成本开发商会去追高，原来因为限价无法实现的产品升级，现在可能也许大概就会提升一下。

如果有开发商跟你说，地价高了所以房价贵了，别去听它的。（THE END）

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