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运河新城“中段”未必弱于核心区！ | 大叔答房NO.633

楼市 2024-10-15 19:39 浙江

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独立评房·独立观点

1

▷问：锦绣公馆价格出来了吗？现在卖城市芯宇，然后等锦绣公馆，可行吗？

答：还没有消息，反正说是说要开了。

现在传卖多少价格的都有，普遍说是8万，也有激进一点的说是10万。

很多人说锦绣公馆这么多年没白熬，终于等到限价放开。其实也不要这么想，这个楼盘拖这么多年，成本也很高，地价本来就要39571，然后还要自持16%，实际楼面价就突破40000。

又放了这么多年，每年的财务成本、人员成本、维护成本等等都是钱，而且还是精装现房，精装折旧还得再算算。

锦绣公馆所在的板块之前高层的限价是58600，如果按这个价卖巨亏无疑，所以开发商宁可捂着也不卖，也是可以理解的。

城市芯宇现在卖当然还是卖晚了，现在差不多成交价在60000左右，文教区果然现在不如申花抗打。地段差不多，但是产品确实老了，比起馥香园，产品差了好几代。

锦绣公馆跟附近的二手房比，确实也没有什么参考的意义。

同样的地段，新房单价比二手房高20000，大家觉得可以接受吗？

2

▷问：绿城今天拿的那宗地，潜力怎么样？如果买的话，有没有的赚？绿城项目和滨江项目，哪个更好一些？

答：我回答这个问题，多少有点个人喜好，如果大家觉得我说的太主观，可以发表不同的观点。

因为我每周大概要去那边跑步1-2次，所以对那块比较熟悉，甚至跑步都会路过。你对一个地方熟悉了之后，就会带有滤镜，或者说对那个地方的接受度就会高。

从我的角度，运河新城的中段，性价比是非常高，甚至我觉得和核心区差别没有太大，价格差迟早是可以拉平的。

因为是新政前挂的地，这块地还是限价的，限价33700，而且距离运河很近的，也没有大路隔断。像河语光年和运河之间，还隔着丽水路，路又宽又吵。

位置上，滨江地块更靠近运河新城的核心区，滨江地段就在博物馆边上。

但本质来说，其实资源都差不多，都在运河边，地铁站都是地铁4号线平安桥站，都是育才大城北的学区。而且限价也是一样的，都是33700。

所以这两块地区别有，但不算大，主要就差在容积率上，绿城2.1，滨江1.9。

很多人会觉得河语光年、锦绣里才是运河新城最好的地方，我其实去那边多了，真没有感觉到中断和核心区之间的割裂感。

反倒是，绿城、滨江这两宗新地配套更全面一些，距离地铁和博物馆更近，而且学区也优于核心区。我比较看好运河新城中段未来的发展，至少可以许愿一个房价持平。

3

▷问：市场哪里好了？你们这些专家都是乱说说的，我房子已经挂了半年，降了又降，新政后还是没人买，没有感觉现在比之前行情好。

答：我说的没错呀，现在地段和地段之间有差距，房子和房子之间也有差距。市场根本没有到普涨，和上一轮楼市差别很大。

并不是所有板块都复苏，也不是所有产品都有明显的感觉。而且政策影响会有滞后期，每个板块对于政策敏感度是不一样的。从中心区慢慢向外蔓延，现在最热闹的还是亚运村，地段好、房子新还多。

所以，现在的市场更考验我们房子的价值。

虽然我不知道你的房子是情况，但从你的房子市场敏感度低来说，应该本身也是流通性差的产品吧。

比如我朋友，有套桥西两本证的房子，也卖了两三年没卖出去，房子面积大总价高，又有两本证。虽然现在限购政策放宽，但谁知道什么时候又限购了呢？真不敢碰这样的房子，除非价格比普通房源低很多。

4

▷问：现在卖吗？后面会不会大涨？好怕我卖了就大涨，那不是亏死了？

答：目前看来没有大涨的底气，至少不会有你说的你卖掉没多久就亏很多的情况。

我还是相信房价会逐步回归，但是慢慢来的，真的不会突然大幅涨上去。这样的房价神话，以前发生过，但也不是立刻马上发生的。

你去看看杭州楼市近8年的房价，也是慢慢上涨，又慢慢回落，其实并不存在一夜暴涨一夜暴跌，我们国家也不允许这样的事情发生。

另外，你觉得卖掉之后没有安全感，我的建议是卖掉后再去买。只要是同步卖出买进，应对市场行情波动，这是最好的方法。（THE END）

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👩🏻‍💻 撰文：七大妈

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