运河新城“中段”未必弱于核心区! | 大叔答房NO.633

楼市   2024-10-15 19:39   浙江  
一家本土房企的归来,以及它背后的3万+亚奥盘 | 李坤军
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独立评房·独立观点

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▷问:锦绣公馆价格出来了吗?现在卖城市芯宇,然后等锦绣公馆,可行吗?

答:还没有消息,反正说是说要开了
现在传卖多少价格的都有,普遍说是8万,也有激进一点的说是10万。
很多人说锦绣公馆这么多年没白熬,终于等到限价放开。其实也不要这么想,这个楼盘拖这么多年,成本也很高,地价本来就要39571,然后还要自持16%,实际楼面价就突破40000。
又放了这么多年,每年的财务成本、人员成本、维护成本等等都是钱,而且还是精装现房,精装折旧还得再算算。
锦绣公馆所在的板块之前高层的限价是58600,如果按这个价卖巨亏无疑,所以开发商宁可捂着也不卖,也是可以理解的。
城市芯宇现在卖当然还是卖晚了,现在差不多成交价在60000左右,文教区果然现在不如申花抗打。地段差不多,但是产品确实老了,比起馥香园,产品差了好几代。
锦绣公馆跟附近的二手房比,确实也没有什么参考的意义。
同样的地段,新房单价比二手房高20000,大家觉得可以接受吗?

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▷问:绿城今天拿的那宗地,潜力怎么样?如果买的话,有没有的赚?绿城项目和滨江项目,哪个更好一些?

答:我回答这个问题,多少有点个人喜好,如果大家觉得我说的太主观,可以发表不同的观点
因为我每周大概要去那边跑步1-2次,所以对那块比较熟悉,甚至跑步都会路过。你对一个地方熟悉了之后,就会带有滤镜,或者说对那个地方的接受度就会高。
从我的角度,运河新城的中段,性价比是非常高,甚至我觉得和核心区差别没有太大,价格差迟早是可以拉平的。
因为是新政前挂的地,这块地还是限价的,限价33700,而且距离运河很近的,也没有大路隔断。像河语光年和运河之间,还隔着丽水路,路又宽又吵。
位置上,滨江地块更靠近运河新城的核心区,滨江地段就在博物馆边上。
但本质来说,其实资源都差不多,都在运河边,地铁站都是地铁4号线平安桥站,都是育才大城北的学区。而且限价也是一样的,都是33700。
所以这两块地区别有,但不算大,主要就差在容积率上,绿城2.1,滨江1.9。
很多人会觉得河语光年、锦绣里才是运河新城最好的地方,我其实去那边多了,真没有感觉到中断和核心区之间的割裂感。
反倒是,绿城、滨江这两宗新地配套更全面一些,距离地铁和博物馆更近,而且学区也优于核心区。我比较看好运河新城中段未来的发展,至少可以许愿一个房价持平。

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▷问:市场哪里好了?你们这些专家都是乱说说的,我房子已经挂了半年,降了又降,新政后还是没人买,没有感觉现在比之前行情好。

答:我说的没错呀,现在地段和地段之间有差距,房子和房子之间也有差距。市场根本没有到普涨,和上一轮楼市差别很大。
并不是所有板块都复苏,也不是所有产品都有明显的感觉。而且政策影响会有滞后期,每个板块对于政策敏感度是不一样的。从中心区慢慢向外蔓延,现在最热闹的还是亚运村,地段好、房子新还多。
所以,现在的市场更考验我们房子的价值。
虽然我不知道你的房子是情况,但从你的房子市场敏感度低来说,应该本身也是流通性差的产品吧。
比如我朋友,有套桥西两本证的房子,也卖了两三年没卖出去,房子面积大总价高,又有两本证。虽然现在限购政策放宽,但谁知道什么时候又限购了呢?真不敢碰这样的房子,除非价格比普通房源低很多。

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▷问:现在卖吗?后面会不会大涨?好怕我卖了就大涨,那不是亏死了?

答:目前看来没有大涨的底气,至少不会有你说的你卖掉没多久就亏很多的情况。
我还是相信房价会逐步回归,但是慢慢来的,真的不会突然大幅涨上去。这样的房价神话,以前发生过,但也不是立刻马上发生的。
你去看看杭州楼市近8年的房价,也是慢慢上涨,又慢慢回落,其实并不存在一夜暴涨一夜暴跌,我们国家也不允许这样的事情发生。
另外,你觉得卖掉之后没有安全感,我的建议是卖掉后再去买。只要是同步卖出买进,应对市场行情波动,这是最好的方法。THE END

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