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个人拿地需谨慎，不仅地块无法成交，保证金都可能打水漂，到底怎么回事？
前天的杭州土拍颇有看点，除了奥体楼面价刷出板块新高，还出现了自然人竞拍成交的结果，在杭州拍地史上，个人拿地的情况并不多见。
该地块就是位于钱塘区下沙单元的一宗宅地，当天土拍结果显示，由自然人洪礼昌竞得，最终以总价4.5亿、楼面价24847元/㎡，溢价率64.55%溢价率成交。
不过，今天土地资源官网却显示“该资源未成交”。换句话说，该下沙单元宅地并未成功出让——流拍了。
问题来了，土拍结果为何会出现反转，是土拍过程的哪一个环节出了纰漏，还是竞买人因为不可抗力因素主动退地了？
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我查了一下相关信息，基本确定该地块的买家不具备竞买资格。
杭州宅地拍卖其中一个重要环节恰好是：先竞买，后审查资格。
是程序不合理吗？好像也未必！
个人觉得这样的顺序以效率优先为考量的，只要有资金实力的买家，都被鼓励参与土地竞拍。但这里好像有个前置假设，就是默认参与竞拍的买家，都会仔细阅读“出让须知”，自身也会主动匹配“资格”。
杭州宅地的竞拍资格，早在2021年已有确定：参与宅地竞拍需具备房地产开发资质一年以上。
下沙单元宅地的《土拍须知》第八条也明确写到：中华人民共和国境内外具备房地产开发资质的法人、其他组织可参加地块国有建设用地使用权挂牌出让活动（联合竞买的竞买各方均应具备）。
从企查查信息显示，而该地块的竞买人洪礼昌，所经营的企业并没有房地产开发资质。
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所以，很多人冒出的疑问是：没有竞拍的自然人或企业，为什么可以成功报名参与土拍？
一方面是“先竞买，后审查资格”的原因，另一方面可能也是该自然人自身没有做好前期工作，比如并没有深入了解土拍规则，土地出让须知等文件。
甚至有业内人士认为，参考周边高层售价，不管最终以哪种低密产品呈现，从地块楼面价和溢价率看，最终的成交价似乎也缺乏利润考量。
根据出让规则，土拍是交易结束后将对竞得（入选）人竞买资格、购地资金开展审查的，如不符合规定的，将被取消竞得资格，且已缴纳的竞买保证金不予返还。
换句话说，5000多万的保证金，可能打水漂了。（THE END）
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