刚需板块还能“逆天改命”吗？ | 大叔答房NO.645

楼市 2024-11-26 18:45 浙江

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独立评房·独立观点

▷问：桃源的房子怎么样？学区和交通都挺不错的，为什么不是很热门？

答：这个问题问得很尖锐，桃源的业主可能会有点心塞。

地段不差，地铁也有，学校也是卖鱼桥的分校，怎么总觉得这个板块还是一个刚需板块呢？板块定位有的时候真的一旦被敲定了，很难翻身，一个板块想要"逆天改命"靠自己是不行的，除非是"天降大利好"。臻蓝府时期的桃源，一度是很令人惊艳的。臻蓝府后，桃源因为有现房销售，摇号一度也很火爆，后来就慢慢没了声响。

我一直在想为什么，后来就没后来了？我自己总结四方面的原因：

1、在楼市行情最好的时候，桃源出现了断供，而隔壁的铁路北开始供地，又有运河新城这样的板块强势进入大家的视野。桃源最应该趁胜追击的被分流了，此后就没了姓名。

2、臻蓝府时期的桃源，是桃源供应量最大的一段时期，供应量大，楼盘推广信息就多。尤其像融创这样擅于营销的品牌，讲故事的能力非常强，板块价值的梳理能力更是强。会宣传的开发商，对于一个板块的推广是有非常强的推动力。之后，桃源就再也没有会营销的开发商了。当然，后来开发商在疯抢的行情影响下，也懒得做营销策划，不讲故事一样卖得出去房子，何必费这么多功夫去讲故事呢？

3、政府资源转移的影响，拱墅区的资源整体其实后来都在向运河沿线转移，桃源的地段是偏半山的，不属于核心的文化名片。和运河文化相比，桃源就属于很普通的住宅片区，或者很刚需的住宅片区，刚需板块是很难靠自己翻身的。

4、卖鱼桥学区原本是个利好，但是这是几年前，卖鱼桥品牌在拱墅有很大影响力的时候。可是这几年，卖鱼桥公办一哥的地位不在。公民同招后，文澜和育才两个教育集团开始在公办领域大放异彩。文澜二小的光芒把卖鱼桥桃源校区彻底掩盖了，可以文澜何必卖小呢？

杭州现在很多刚需板块都有这个问题，样样都有，样样都不缺，但是二手房表现却不尽如人意，原因就在于这样的板块缺少核心资源，可替代性比较强。

▷问：明年下半年结婚，暂时对学区没要求，勾庄的房子适合买吗？

答：结婚到生孩子，其实说快非常快的，提前准备为好。

我不是说勾庄的教育资源肯定起不来，但起来需要时间，没有那么快。哪怕是名校的分校，也需要时间沉淀，需要一届又一届的毕业生来证明自己。勾庄虽然是刚需板块，看起来很适合没有孩子的年轻人。但基本上这些年轻人在面临孩子就学的时候，又会换房子，换到有学区的房子。最后都会向现实低头，为了孩子的教育都会低头。哪个家长都不会为了孩子教育硬扛着。

之前小年轻为了文艺气息搬家到良渚，后来也都搬回来了。有了孩子后，发现文艺是奢侈品，最后都是接送娃、做饭洗衣管作业，几乎殊途同归。

可以买勾庄，交通方便，生活便利，现在还有玉湖这样的景观资源。趁年轻先住几年，以后再换就是了。就是要做好换房的准备，比如说将来置换等等。当然，如果结婚前就买好学区房，确实给以后省下很多烦恼，至少以后不用再折腾了。

总结一下就是：现在不折腾，以后也要折腾，总要折腾的。

▷问：田园牧歌的房子保值吗？环境很喜欢，作为刚来杭州不到半年的新杭州人，不知道这个地段算好吗？

答：田园牧歌的房子真的非常好，环境好，楼盘本身也好，外立面贼好看。但是呢，这个盘是杭州出了名的养老盘，年轻人住得比较少。没有学校，地铁也比较远，就不太适合年轻人通勤了。

边上有个国家森林公园，环境是好，但是距离公墓也比较近，还有个大家比较忌讳的肿瘤医院，所以这个地段不算好。

杭州很多板块都涨过价，半山田园的行情一直都比较冷。真的很喜欢，是可以买的，但是如果说要考虑到投资价值，还是要多加谨慎。

▷问：杭州有没有100万左右的学区房？丽水三年级的小学生，明年想转学来杭州。爸爸户口下个月可以申请集体户口落到杭州。

答：100万的学区房，杭州是有的，但牵扯到你转学的问题，就比较复杂。转学，首先是想要转进去的学校有没有名额可以接收你，不然你买了房子也转不进去。

不是很热门的学校，转学的成功率是比较高的，你可以去杭州教育局的网站或者公众号去了解一下历年入学的预警。如果是飘红的，基本是转不进去的。那些可以接受调剂的，应该都多余的学位转进去。我建议你，直接打教育局的电话了解一下。

100万的学区房，基本就是几个老牌的学校，对应的学区房也都是老小区，面积小一点100万是可以买到的。新一点的商品房，就别想了，目前不存在这样的房子。

你先去教育局问问，然后再去选房子。（THE END）

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