大家有没有注意到？
2023年的天津楼市，外环以内的洋房供应量突然又多了起来。
可姜Sir 2019年就写过，今后市区洋房会灭绝，这不啪啪打脸么？
相关阅读：《市区洋房&近郊别墅将灭绝？新国标下，未来我们还能买到啥样的房子？》真是让人措手不及呀！
当年做出这个判断的依据，是2018年住建部推出的一部新国标——《城市居住区规划设计标准》。
其中多项强制性条文，涉及用地与建筑控制指标、多层与高层建筑控制指标等，均要求必须严格执行。
以强条4.0.2为例，居住用地与建筑控制指标须符合该规定。
住宅的平均层数、容积率、建筑密度、建筑高度、人均住宅用地面积等指标，形成一套错综复杂的勾连关系。
在这套公式之下，“高低配”规划就很难实现了。
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像天津所处的华北地区，属于第Ⅱ气候区，住宅规划指标就得满足上图钢笔圈定的数值。假设地块容积率2.0，就是54米限高，开发商只能全部做11-18层的小高层，而没法做24层大高层+8层洋房的组合。同理，1.6容积率的地块，限高36米，开发商只能全部做7-11层的洋房，也许还要挤进一排小高，但做不出4层叠拼+小高层的组合。![]()
特别是在2019年4月，规划局专门发了文强调，新建住宅应严格执行新国标。也是从那之后的两三年，天津新项目很少见“拉高拍低”的规划，单一项目的产品类型越发纯粹。如此以来，市区1.8-2.6容积率地块上，基本也就很难挤出8层以下洋房了。▲中海天空之镜
不过看去年、尤其是下半年新推出的几个热门项目，情况又开始出现新变化。比如普济河道旁的龙曜城，2.2的容积率，按新国标54米限高，应该做全小高层组合。但实际呈现的，北侧规划9栋20和27层高层，南侧规划12栋8、9、11层的一梯二洋房。▲龙曜城鸟瞰效果图
再比如水西板块的金地水西印二期，容积率1.6，按新国标限高36米，平均层数7-9层，应全部做一梯二洋房。可实际呈现的，是11栋4层叠拼别墅，19栋6-11层洋房。相比之下，同为1.6容积率的水西印一期，产品则全部是6-10层洋房。▲金地水西印二期鸟瞰效果图
上述这两个案例表明，天津楼市又重新放开了住宅规划“高低配”。当然这种调整，也如一枚硬币，有正反两面。从正面看，放宽规划限制，产品类型就不再一刀切，品种更丰富，对百姓来讲也是好事。如果不能“高低配”，市区2.0左右容积率地块就很难挤出洋房产品，近郊1.6左右容积率地块就很难挤出叠拼产品。现在放开“高低配”，市区洋房供应量必然会释放，产品不再稀缺，购房人挑选余地也更大。同时叠加“限墅令”的放松，今后叠拼别墅供应量增大，甚至联排、双拼别墅重归市场都是大有可能。再加上，小院、露台、阁楼、地下室、室内挑空等设计的放开，低密产品的丰富度会更大。从反面看，“高低配”社区的基本逻辑就是，大高层做小户型走流量，洋房或叠拼做大户型赚溢价。但这样的组合存在一个问题，就是业主的居住圈层不很统一。至于具体如何规划，就看一个项目的定位和开发商水平了。比如同样是2.4容积率，格调榴园和体北金茂府定位不同，产品规划、户型大小也都不同。对普通购房人而言，“高低配”社区规模足够大的才值得选，因为有足够的占地去稀释建筑密度、打造园林景观。比如一个社区一共就四排楼，最北侧大高，中间小高，最南侧洋房。大高层全是小户型，洋房全是大户型。套均总价落差太大的社区，客户购买动机很不统一，可能纯刚需和高端改善挤在一起。
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2023·1·10
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本文对项目所描述的内容，均基于开发商提供的图纸、设计、规划以及其在其他城市做过的项目情况。我们力求保持真实客观，但毕竟无法涵盖所有信息，且无法对未来实际交付情况负责。
本文所采用图片，部分为网络摘取，如有侵权立即删除；部分为开发商提供的效果图，仅为意向，不代表任何承诺，后期仍有根据规划需要进行调整的可能。请读者务必谨慎判断开发商推广宣传的真实性，包括项目周边可能存在的不利因素、具体交付标准、相关审批文件等等，并在签署法律文件前，仔细阅读各项条款，慎重缴纳定金。
