1月19日，天津市规划自然局网站发布了一则公告：‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

《市规划资源局关于印发住宅多样性空间增值利用规划管理指导意见（第二批）的通知》

真是姗姗来迟。

因为早在去年9月，姜Sir就拿到了这个文件的征求意见稿。

一直想等最终版公布写篇稿，没想到拖了将近4个月才最终获批。‍‍‍‍

把征求意见稿和最终公布稿放在一起对比，发现关于阳台和露台部分的描述有所变化。

征求意见稿里，是“鼓励住宅设置阳台”。

结合当时体北金茂府的开敞式阳台获批，姜Sir理解为，今后开放阳台也在鼓励范围内。▼

在最终版里，则修改为“鼓励住宅设置封闭阳台”。▼

征求意见稿里，“允许在屋顶、雨篷上设置供人室外活动的露台”。▼

最终版里，修改为“原则上只允许结合坡屋顶设置供人室外活动的露台”。

阳台增加“封闭”二字，露台具体为“结合坡屋顶设置”，估计规划局还是不想步子迈的太大。

主要应该是担心放开阳台、露台后，自行封闭、私搭乱建的行为很难避免，容易破坏城市界面。▼

再倒退回2023年8月，天津规划资源局就已经出台了第一批住宅多样性空间增值利用规划管理的指导意见。

当时，放宽了小院、地下室、室内挑空、坡屋顶阁楼四种多样性空间的规划要求。▼

这两份文件加在一起，势必对天津未来的住宅市场产生非常深远的影响。

过去我们一直抱怨，天津是“规划管控全国最严格城市之一”，这也不让做，那也不让做，毫无创新。‍‍‍‍

现在不必了，因为这两则指导意见，让天津一跃成为“规划管控全国最宽松城市之一”。

为何说这两则指导意见的作用，不亚于取消限购或者降息、降首付等政策？

以前写项目时，对很多内容都是半遮半掩，就怕给开发商惹麻烦。今天不避讳了，所幸说开。‍‍‍‍‍

对开发商而言，意味着“松绑”、“让利”。

“松绑”很好理解，之前的规划管控太严，现在逐步放松，开发商在产品设计方面有了更多主观能动性。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

“让利”，主要体现在允许很多设计不计容，变相降低了开发成本。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

比如有关封闭阳台，以前各楼盘不是没有，但需要计一半容积率，销售时按全面积计价。

这次文件里，封闭阳台建筑面积折合的容积率不计入土地出让合同里的容积率。

也就是说，假设一个小区计容总面积6万㎡，共500户。若平均每户一个8㎡阳台，那么这4000㎡是独立在6万㎡以外的存在。‍

如此，开发商可以额外获得4000㎡的可售建筑面积。

即便需要补土地出让金，也只是阳台部分面积的三分之一，对开发商还是有利的。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

比如有关架空平台停车，以前规划只对地下车库不计容，地上架空往往要计容。

这次文件里，架空平台以下的建筑面积可以不计容。

这不仅会比开挖地下车库更省成本，而且架空平台沿城市界面还可设计商铺，同样不计容。

相当于开发商额外获得了一部分可售商业，只需补缴土地出让金即可。

再比如有关小院、地下室的规定，一层房源一下就从过去的低效资产变成了紧俏货，开发商能卖出更高溢价。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

而对购房人而言，不仅产品更丰富了、选择更多了，还收获了“变相降价”的好处。

比如设备阳台，二批意见进行了具体规范，基本所有户型都能至少获得一个5㎡不计入销售面积的空间。

这部分空间业主装修时是可以自行改造的，即可做家政间，又可改卫生间，还可增加居室面积。‍‍

这样，购房者花了90㎡户型的总价，实得的却是95㎡，变相享受了价格优惠。‍‍‍‍‍‍

比如室内挑空，尤其是叠拼、跃层这种，只要开发商计算好载荷、预留好结构，客户在安全前提下，可以自行搭建楼板，这又能多获得一部分面积。‍‍‍

按规定，一套143㎡跃层，挑空可做到总面积的20%，那么客户花143㎡总价，最后实得171㎡。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

再比如小院，以前因为涉嫌占用公共绿地，规划上严禁，甚至很多别墅住户都遭遇过城管强拆小院围墙。

现在终于正名，符合新规的，都可以画入项目总体规划公示图，小院终于不再是违建，不用担心邻居投诉和城管强拆。

当然，规划放松并非从2023年第一批指导意见开始，它的起点应该是2020年。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

那一年，以旭辉滨海江来为代表，攻克了落地窗和设备阳台的审批。‍‍‍

在此之前受消防规范和四步节能要求，落地窗已经在天津消失10多年。

同一年，天空之镜的建筑立面改写了天津整个住宅市场的设计走势，现代简约风格开始流行。‍‍‍

在此之前，按城市规划导则要求，大部分走的都是欧式，颜色以黄、红砖为主，典型如新八大里。

所以回顾2020年之后的天津楼市，新项目产品迭代速度确实越来越快。

而在这两批指导意见出台后，一系列规划管控进一步放松，天津住宅产品后面还会有更多创新。

其实在去年，很多创新型设计已经出现了，姜Sir专门写了一篇稿进行总结，预计今年会大规模流行开。

相关阅读：《展示即落伍，交付即过时！2024年天津住宅产品十大迭代趋势预测》

比如放开小院、地下室、阁楼、露台，就是满足人们对类墅居生活的向往。

前者让洋房一层有了别墅的感觉，后者让洋房顶层成了空中别墅。‍‍

比如室内挑空，除了搭建偷面积外，大平层户型可以利用其来提升墅级居住体验。

于是就诞生了高厅大平层这种创新产品，典型项目如绿城水西雲庐E地块和体北金茂府。

他们的高厅大平层户型，每套都能在客餐厅位置做出双层挑空，既能获得别墅的那种立体空间变化和强烈的仪式感，又能保有平层不必爬楼梯的舒适度。

▲绿城水西雲庐E地块高厅大平层样板间

比如鼓励设置封闭阳台，在阳台面积计容方面的优惠措施，会令户型设计出现新变化。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

以前很多项目不做阳台，因为阳台同样计容且计价，本质就是客厅的一部分。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

预计后面大部分项目会改做假阳台，为了节省下容积率。当然客厅和客厅间隔墙肯定是可拆的，能全部并入客厅。

当然影响最大的，肯定还要属架空平台、半地下停车与住宅首层架空这两项了。‍

首先，前者主要是把社区整体抬升，相当于先做一个全部或部分在地坪之上的“盒子”，取代原本全地下的车库。‍

“盒子”里就是停车库，“盒子”顶盖住宅、做园林。

▲架空平台停车

▲半地下停车

这样以来，会对天津住宅规划形式和园林景观设计产生巨大影响。

因为天津是平原城市，除了蓟县，其余绝大部分区域都不会拥有像重庆、香港那样的地貌高差。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

有了这种社区整体架空抬升后，住宅规划一下子就从二维平面，变成三维立体，设计师就得打破传统思维。‍‍‍‍‍‍

比如归家动线，就在单一的平面交通上，加入更多上下的立体交通。‍

比如社区商业和配套，就要考虑如何与城市界面接驳。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

比如景观设计，自然也需要考虑纵向的设计。‍‍‍‍‍‍

这样一来，社区就有了高低起伏，业主就能感受到更多空间上的变化。‍‍

像园林，在天津这种平原城市的社区里，就也能做出“山势”和“峡谷”。

而且，停车库从全地下挪到市政地坪之上，自然也能实现自然通风和采光，地下室返潮渗水等问题也不复存在。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

至于“鼓励住宅首层多样化利用”，开发商再做首层架空层也终于不会损失容积率了。

那么，南方城市楼盘非常流行的各种架空层公区化设计，也终于能落地于天津。

▲健身类功能架空层‍‍‍‍‍‍

▲儿童活动类功能架空层‍‍‍‍‍‍‍

▲休闲会所类功能架空层‍‍‍‍‍‍

▲学习中心类功能架空层

回顾过去三四年，不得不感叹，天津住宅产品的迭代实在是太快了。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

甚至已经达到，“展示即落伍，交付即过时”的程度。

一方面肯定是因为市场形势倒逼开发商不得不卷产品，另一方面也是因为规划放开的速度太快了。‍‍

这对市场、对购房人而言，绝对是件好事情。‍‍

随着第一、第二批“住宅多样性空间增值利用规划管理指导意见”的执行，进一步打开了未来天津住宅产品的创新空间。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

- END -

2024·1·26