去年5月20日，住建部已经废止了2019年颁布的“限墅令”。
紧接着9月底，自然资源部也下文建议取消远郊区容积率1.0限制。业内普遍预测，阔别市场已久的墅类产品，供应有望放量。只可惜，迄今为止，天津还未出现低密项目供应大增的情况。新出让地块的容积率，主流仍在1.5-2.3之间，极少数1.1-1.2的，已经算非常低密了。可在需求端，人们对“有天有地”墅居生活的向往，却是越来越强烈。最明显的，就是2022年天津发布新规后，首层带院、顶层带阁楼和露台的产品异常抢手。那有没有一种可能，就是在中档容积率项目上，也能实现“墅居体验最大化”？宜禾春江府，生态城建投在临海新城板块的最新项目，7月26日刚刚举行产品发布会。通过一系列的精细化设计，实现了社区全员“类墅居化”：
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四招实现“墅居体验最大化”
占地约2.9万㎡，地上建筑面积约4.9万㎡，容积率1.6。其中，2栋6层住宅做了上、中、下三连叠墅，其余则都是一梯二洋房产品。那么，如何在其中尽可能让每户都能实现“墅居体验最大化”呢？![]()
▲建筑效果图
8栋住宅，全部设计了奇偶层错跃式布置、双层挑高的室外观景平台。
叠墅从每户的客厅挑出，洋房奇数层（部分一层除外）从每户的主卧挑出，偶数层从客厅及南次卧挑出。![]()
叠墅首层当然带院，洋房不止一层有院，连二层户型也做出了一个南向小院。而且，二层还预留了专门的垂直通道，可自装电梯，从自家空中花园直接下到首层院子。![]()
▲叠墅空中花园@首层庭院示意
叠墅的每套户型，客餐厅位置都有一处双层挑空，面积约是整套户型的30%——这可比市区20%的上限大出50%。洋房的顶层户型，客厅位置也做出了双层挑空，于是也能做出空中别墅的感觉。洋房的顶层户型，叠墅的上叠户型，均能拥有一处屋顶花园，这样顶层也能享受亲近自然。![]()
▲洋房屋顶花园&首层庭院示意
以前，因为首层有院，顶层有露台，所以往往只有叠拼和洋房的首、底才能做出比拟别墅的感受。而在宜禾春江府，通过上述细节设计，连洋房标准层、三连叠的中叠，也能实现“类墅居”体验。尤其是因为有了奇偶层错跃式空中庭院，使得普通标准层也能获得一处亲近自然的空中花园。![]()
▲叠墅立面效果图
而且，建筑立面运用3000K色温的金属铝板装饰建筑线脚，做出优美的曲面弧形转角。大面积的玻璃窗、露台的玻璃栏板，令建筑主体更显轻盈简洁、舒适大方。诸多细节打磨，建筑在阳光不同方位映射下辉映出不同光彩，更加富有情趣。![]()
▲洋房立面效果图
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叠墅有巨型方厅，洋房带空中庭院
理解了建筑设计上的一些变化，我们再来看户型。
叠拼户型共两种，下、中叠户型建筑面积均为约180㎡，上叠户型约155㎡。
当然这只是销售面积，三套户型还都在客餐厅位置还有双层挑空。
如果加上这部分面积，那么下、中叠户型建筑面积能达到约225㎡，上叠能达到约195㎡。
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▲叠墅户型
最抢眼的，还是约7.1米×7.6米的巨型方厅。
若加上紧邻餐厅的大厨房，整个LDKB一体化空间足有约61㎡。
这样阔绰的尺度，能够实现任何的生活场景，这才是墅级产品该有的样子。
一层卧室的轴线开间都能达到约3.7米，这可是很多140㎡洋房主卧的尺度。
至于二层，因为挑空部分面积巨大，无任何承重墙分隔，因此也给了业主装修时自由发挥的各种可能。
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▲叠墅优化建议
最关键的，其实是中叠、上叠居住体验的逆转。
过去，下叠更受欢迎，上叠更鸡肋，主要因为上叠不能设计露台，少了“空中院子”，那就和普通的跃层没区别了。
现在，中叠有了客厅外挑出的空中庭院，上叠除了一层有空中庭院，二层还有屋顶露台。
如此，中、上叠也能享受到“有天有地、养花种菜、夜观星空”的类墅居体验，和下叠一样。
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▲叠墅户型示意
再看洋房的户型，一共只有三款：建筑面积约116㎡、126㎡三室，建筑面积约136㎡四室。
这三款户型，都有一个独立入户玄关，不仅位置隐蔽，而且收纳力超强。
预留的两组收纳柜位置，一薄一厚，薄柜收纳鞋、包、帽子等，厚柜收纳外套、行李箱等。
三款户型的餐厨尺度都预留得很充分，能实现中西厨分置。
比如建筑面积约116㎡户型，客餐厅几乎同宽，形成约5米轴线开间的双功能宽厅。
这样以来，餐厅靠墙摆放冰箱、增加西厨边柜后，中央甚至仍有充足空间摆放餐桌。
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▲建筑面积约116㎡洋房样板间
建筑面积约136㎡户型，餐厨轴线开间约4米，厨房甚至可以做“G”字型橱柜，餐厅也有足够尺度增加西厨边柜。
这样布局更改后，餐厨间互动会更强，社交属性也会更高。
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▲建筑面积约136㎡户型示意
三款户型，主卧轴线进深都在约4米以上，南次卧约3.85-4米，北次卧约3.25-3.5米。
这么充分的进深，意味着每间房都能达到标准卧室尺度，也就是摆下床+双床头柜+衣柜。
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▲建筑面积约126㎡洋房样板间
当然更突出的，还是奇偶层错跃式挑出的空中庭院。
尤其是偶数层从客厅挑出的部分，它成为连接室内与室外的一处“第三空间”。
因为是双层挑高，不像开敞阳台头上有顶，自然也就不会影响室内采光。
设计师还特意在上方做了约40公分的外挑檐，这样你在空中庭院活动时，也不用担心被楼上邻居看到。
正因为有了这种错跃式的空中庭院，才让洋房标准层也能收获一些接近别墅的居住体验。
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▲建筑面积约126㎡洋房样板间
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社区架空改变传统居住场景
宜禾春江府采取了全架空平台停车设计，社区整体架空约5.4米。平台下是机动车停车库，平台上是8栋住宅和社区景观。红黑号站、换热站、通往地下人防车库的坡道，也被置于架空平台之下。![]()
▲鸟瞰效果图
架空设计是整个社区产品创新的“超级底盘”，改变了很多传统社区的居住场景。全社区架空后，所有房屋整体抬高了将近两层的高度，自然是“站得高、看得远”。和市政路超5米的高差，阻隔了外界视线，带来了更好的安全感和私密性。但架空平台边界如果处理不好，那就是大段大段的连续围墙，会让城市界面变得非常丑。因此，天津新规鼓励减少封闭界面，增加配套公共服务设施和开放空间。![]()
于是，设计师在东、北侧临街设置了商业和非经营性配建，铺面朝马路开门。这样人走在街上，旁边不是枯燥的5米多高实体墙，而是一座座小铺，体验肯定更好，烟火气也更浓。南侧借既有绿化，以叠墅的建筑立面作为延伸，增加了居住舒适感。![]()
▲建筑效果图
停车位大部都在地面之上，自然少了传统地库潮湿渗水有异味等问题。车位数量还很多——架空平台下加上地下人防车库，总计能有570个车位，配比达到1:1.6。整个社区规划了一个人车一体化进出口、一个纯人行进出口、两个纯车行进出口。你开车进出车库时，都是平进平出，不必上下坡道，这就大大增加了安全系数。![]()
▲归家动线示意
当然，这种设计还增强了归家的仪式感。
比如东侧主入口超长的门头，将近50米左右。这种尺度的城市展示界面，在生态城也少见。
而且因为社区架空，整座门头和两侧架空平台边界可以融合为一个整体。
这样，整个社区的一体化感觉非常强，大门高度也能达到约5.4米，自然视觉上的冲击和气势更足。
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▲主出入口效果图
北侧次入口同样做了一体化门头，约15米宽，人行、车行入口集合在一起，同样很有仪式感。说到车行入口，架空与非架空社区其实是有很大区别的。后者若不能将其集合进沿街底商，往往就是个独立的坡道口，基本没啥形象设计。车来了道闸升起，车进了道闸落下，像战时的街头阵地。前者却能把车行入口集合进架空平台，构成一体化的边界，这样就体面得多了，也更有归家仪式感。![]()
▲次出入口效果图
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封面式超级门廊，复合归家动线
除了上述建筑设计的技巧外，整体景观的度假感，也是营造类墅居体验的重要手法之一。
特别是社区架空后，利用高差及复杂的平台下空间，可以打造更富变化的立体景观、功能更强大的会所空间、更多样的归家动线。
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▲景观规划示意
从大门开始，度假的旅途就已经开始。
超长的门头低调素雅，门前以花钵、水景形成酒店门前一般的秩序感。
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▲主出入口效果图
走进约16米进深的巨大门廊，仿佛进入隐奢度假酒店的大门，归家心情由此切换。
迎面先是一道景墙，中央有透光云石灯片从底部一直延伸到头顶，打造出酒店华丽的场域。
正中一扇巨大的海棠纹花窗，背后的下沉庭院若隐若现。
底部镂空部位则以叠瀑分隔，依然是若即若离，并在下方汇聚成一片迎宾叠水。
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▲主出入口效果图
左手，特别设计了一道小门，可以直接步行进入架空平台下方车库。右手，只需转一个身，穿过安全闸机，便可进入社区约310㎡的下沉庭院。从这里，门廊已经转化为连廊，引导着你继续往里深入。幽深的流水花园，被架空平台的边界包裹，形成类似峡谷的感觉，让你的心境瞬时放松下来。![]()
▲下沉庭院效果图
参天大树下、静谧池水间，穿插着邻水休憩空间。坐在户外沙发上，闭上眼睛，耳畔只能听到流水跌落的声音，给宁静的环境增添了怡人的氛围。![]()
▲下沉庭院效果图
令人意料之外的，归家大堂并未常规性地杵在路边，而是内退到下沉庭院中。就在廊架侧面，借架空平台下约380㎡的空间，打造了一个集归家大堂与业主会所于一体的场地。在此，你可以临时接待访客，可以带孩子做手工、阅读，也可以独自喝杯奶茶发个呆。侧面与连廊之间，也并未以传统的平开门+固定落地窗形式分隔，而是采用折叠推拉门。这样在适合的季节和天气，可以把边界全部打开，室内与下沉庭院完全融合，这样才更有度假感。![]()
▲下沉庭院效果图
下沉庭院尽头，是接近一整面墙、5米多高的叠水景墙。右侧有电梯，左手有楼梯，均可通向架空平台上方的园林层。![]()
▲下沉庭院效果图
拾阶而上来到真正的园林层，前方又出现一处几道景墙围合的小庭院，曲折的路径让你很想进去一探究竟。小庭院内，又是一个室外廊架会客厅，背靠喷泉水景打造的卡座，很舒服的一处休憩空间。![]()
▲园区景观效果图
继续向里走，会看到面积约300㎡、以森林探险为主题的地景式全龄儿童活动空间，以及面向老人的静谧纯林空间。利用微地形，通过云桥、旱溪、茶亭、廊庭、林下休憩平台、特色水景等，打造江南园林的游园式体验。![]()
▲园区景观效果图
结合景观布局再回看，就能理解宜禾春江府的步行归家场景究竟会是怎样了。你步入门廊，可以直接从左手小门进入架空车库。刮风下雨时，或是现在这种桑拿天，就可以直接穿车库，从地下电梯厅上楼。也可以从右手闸机进下沉庭院，走叠水景墙左侧楼梯，或乘右侧电梯上架空平台，然后穿园林，从首层电梯厅上楼。这就是快速无风雨归家动线、游园归家动线、无障碍归家动线。![]()
▲主入口归家动线示意
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临海新城：2.0升级版改善板块
宜禾春江府的具体位置，北至海逸道，南至绿化带，西至富盛路，东至日盛路。东侧车程约1公里，就能驶入国家海洋博物馆的停车场；北侧步行约300米，就能进入南湾公园；西侧步行约350米，就是北师大天津生态城附属学校。![]()
讲真，对这个片区，姜Sir之前除了国家海洋博物馆，并无直观印象。
直到今年“五一”，带孩子去南湾公园钓螃蟹，回家的时候竟在那附近堵车堵了半小时。
再看卫星图，竟发现临海起步区竟也已经开发得七七八八了。
据生活在此的朋友介绍，生态城包括起步区、中部片区、北部片区、临海板块、中心渔港五大片区。
在起步区开发结束后，后续重点推进方向也出现分歧：要么顺着中部片区继续向北，要么转向东面的临海。
而对临海板块而言，除了配套已经成熟，还有一大优势，是起步区和中部片区不具备的。
那就是板块住宅以低密产品为主，容积率基本不超过1.6。
再依托板块内得天独厚的旅游资源，临海也被定位于集文化旅游、文创教育、绿色低密生态居住示范区等多种功能和活力城区。
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这也决定了生态城建投可以规划宜禾春江府这样一个主打“墅居体验最大化”的项目。
而且，回顾宜禾品牌在生态城16年发展，多年来精研产品，每个项目都有创新突破。
比如最早的一、二层均带小院设计，就是在多年前的美韵园、美嘉园。如今通过优化户外楼梯，把春江府升级为垂直电梯。
这些都是生态城建投有信心尝试创新设计的底气。
另外，宜禾春江府的这次尝试，很可能会引领未来楼市的一个迭代方向。
预计会有更多1.2-1.8容积率项目，有意愿去尝试室内的垂直空间、独享的亲近自然空间、更多的附加值空间等设计。
- END -
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2024·7·29
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