10月16日一早，《天津市人民政府办公厅转发市住房城乡建设委等六部门关于进一步优化房地产政策更好满足居民合理住房需求若干措施的通知》发布。
终于明确，天津各种房地产市场的限制性措施全部取消。
无论新房还是二手房，无论中心城区、环城四区、远郊县和滨海，无论你是本地人还是外地人、有没有户口和社保，随便买，随便卖。
不再对新建商品住房销售价格上限实施指导。（那下限呢？）
不再区分普通住房和非普通住房，144㎡不再是税费标准的分水岭。
算起来，天津本轮调控启动限购限贷，是在2017年4月1日。
到今天，正好7年又199天。
有人问这对楼市复苏是不是个好消息。
我只能说这是个好消息，但只是一个聊胜于无的好消息。
如果倒退回疫情第一年，取消限购肯定能在市场中掀起巨大波澜。
可是现在这个时间，真没太大卵用。
就好像在2016年，全国多个城市都出台了限购、限售，可是挡住后面几年的楼市疯狂了吗？
同理，今年早些时候，全国很多城市就已经调整了限购政策，有些城市甚至已经全面取消限购。
可看看全国楼市的成交，在9月底国务院发布会之前，又是个什么鸟样子？
所以说，房价飞涨时，限购也挡不住想买房的人绞尽脑汁去钻空子。
房价下跌时，就算没有限购，你也很难激起人们买房的欲望。
毕竟马克思大爷曾经说：“300%的利润，有些人甚至会连上绞刑架都毫不畏惧。”
当然，我并不是对本轮的房地产救市有微词。
我只是对政策出台的时机以及限购政策本身有微词。
一直以来，我们都把房地产称为“市场”，可我们真的是按市场经济的基本原理去对待它吗？
房价上涨太快，那就干脆用限价锁死，也不管地价高不高、也不管开发商利润空间。
投机性购房太多，那就干脆直接不让买，也不管被限的人是不是真有需求、有资格的人是不是钻了空子。
市场化手段多种多样，可我们却选了最简单粗暴的行政干预手段，只要统计数据好看就行。
当然你可以讲，限购限贷限售限价，这些都是非常时期的非常手段。
就好像前两天日本大米荒，有超市也在限制顾客购买大米的数量。
但问题是，大米限购退出很容易。
房地产限购可是具有刚性和不可逆转性，一旦实施就很难进行调整或取消。
退出早了，房价迅速反弹，前功尽弃；退出晚了，就像现在这样，成了安慰剂。
而且，本轮楼市调控的起点是2016年底，市场显现疲态也不是从今年才开始的。
像天津，从疫情后市场就已经进入下行通道。
可那个时候，甭说取消限购，有哪个城市敢实事求是地放松限购么？
直到今年9月26日，政治局会议明确提出“调整住房限购政策”，各地才敢光明正大地跟进。
说好的“因城施策”哪去了？
再说了，1998年房改时可是提出过商品房和保障房两条腿走路。
要限也应该是限保障房啊，别让“开着宝马住经适房”出现不就行了么。
地产商开发商品房支持了土地财政，这不是为城市建设做贡献了么，限它作甚呢？
我入行20多年，见证了中国房地产市场从2003年起的N多次调控。
升息-降息，提高首付-降低首付，限购-取消限购……
看得多了，敏感度自然降低，现在对新政策出台真的是无感了。
所以9月底政治局、发改委、银监会连续开发布会，我真是一个字都不想写。
有什么可说的呢？有什么新招数吗？
这20多年的N多次房地产调控，给我的感觉就是一个“面多了加水、水多了加面”的循环。
我们所有人把所有的注意力，都放在开工量、成交量的升降和价格涨跌上，我们都关注着利率、首付、税费、限购……
可是，中国房地产行业发展快30年所积累的底层矛盾，依然没有解决。
比如我们的房子，都只有70年产权。
虽然民法典规定土地使用权到期可自动续期，但还规定续期费用的交纳或减免依照法律、行政法规的规定办理。
具体怎么规定？到底要不要交费？到现在为止并没有答案。
什么时候，我们能拥有一个更具体的法律安排和明示，而不是这种模棱两可的表述？
再比如令人咬碎钢牙的期房预售制。
国外也有期房预售，但都对开发商有着极其严格的限制。
以加拿大为例，首期定金5%，根据楼盘进展分期支付后续定金，一般付至房款的20-25%。
交付前三个月开始联系房贷（一般是总房款65%），交付前1-2天补交尾款，交付后才开始还贷款。
而且，所付房款都是通过律师或第三方信托账户进行，以确保资金安全。
反观我们，为何2022年一众房企暴雷后，出现那么多项目烂尾、购房者欲哭无泪？
归根结底就是，我们的期房预售制将几乎所有的风险都让购房人背了。
早早就允许开发商卖房，购房人签了合同就要办贷款，房子还没盖好就得还房贷，哪怕项目烂尾也不能断供……
以前有专家反对取消期房，认为在市场供不应求时这么做会进一步加大供应紧张、拉升房价。
好，现在形势已经逆转，很多城市库存量已经逆天，那为何不能向现房、准现房销售转变？
即便不完全取消期房预售，那能不能对这个制度进行一次系统性改革、降低购房人的风险？
再比如大家都嗤之以鼻的公摊。
以前在房价飞涨阶段，说改成按套内使用面积计价会进一步抬高房价，对市场不利。
那么，最近两年房价非常低迷，也没看到哪个城市敢在此时对销售计价体系进行改革？
还比如保障房建设。
经常能看到又完成多少多少保障房建设的新闻，但在普通人眼中，这些只是一些数字罢了。
什么时候，能从财税制度着手，系统地为保障房建设制定规则，才能真正让商品房真正回归市场。
看病讲究标本兼治。
可这么多年里，我看到的房地产调控，依然是头痛医头，脚痛医脚。
什么时候，我们能真正重视起房地产行业很多的深层次矛盾，并依次解决。
我们的楼市才可能摆脱“一冷就救，一火就打”的循环。
说了这么多大道理，简单聊几句普通购房人现在究竟应该怎么做。
个人意见，仅供参考。
首先，对于有意愿近期买房的人，不妨再观察观察。
9月17日上午，住建部、自然资源部、人民银行、金融监督管理总局将举行促进房地产市场平稳健康发展的发布会。
可以重点关注一下这场发布会的内容，最主要的就是税费是否有减免？
现在已经明确了一二套房的首付比例、贷款利率都拉平了，也许再等一个月，买房的税费上还能省点钱。
其次，对于手中已有多套房产的人，应该抓紧时间考虑资产整合的问题。
先耐心观察二手房市场的大势发展，再趁着本轮热度找机会出清手中一些非优质资产。
这倒不是说未来房价还会降，只是我担心后面一个现实问题，那就是房产持有成本会大幅攀升。
毕竟中国楼市已经发展了三四十年，很多当年新建的小区，后面都会逐步衰老，这就需要大量资金进行维护翻新。
以前时间未到，房价又在涨，这个问题并不是很突出。可接下来的5-10年，形势就将发生逆转了。
前些天国新办新闻发布会，住建部副部长提出建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，却引发社会上广泛反弹。
这其实反映出未来因房屋维护而带来的持有成本肯定会越来越高，可大部分民众目前并不能接受这一点。
所以，持有多套房产的你，一定要提前布局。
第三，如果你持有的房产，附近有近一年内规划的新盘在售，那么你更应该坚决出清。
因为最近三年里天津在规划方面的放宽力度实在是太大了，直接导致产品迭代速度飞上天。
同样的总价下，新项目就要比几年前的老项目凭空多出五六个平方，因为现在允许做设备平台了。
更别提落地窗、小院、阁楼、室内挑空以及社区架空、首层架空带来的超大门头、下沉庭院、业主会所、归家大堂……
等到这些新规后的新盘交付并形成二手供应，那些老项目肯定会出现更大的价格落差。
同理，如果你现在想买房，最好也是去“追新”，挑选那些新规后设计得更先进、更时髦的新盘。
第四，如果你近5年暂时没有置业需求，那就请你放松心情。
甭管这次救市会不会达到预期，你也不必像2016年时那样天天盯着房子焦虑，开心地过好每一天才更重要。
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2024·10·17
