果不出所料，刚刚，河西有关调整小学转学、初中入学的政策终于发布。
内容与南开区5月16日出台的政策基本一致。
河西学位，也锁定6年。
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其实，上周五姜Sir就获得内部消息：当天河西区就会跟进南开出台相应的政策。
只是临近下班时，领导又改变主意，想看看南开新政后的舆情再找时机。
再加上当天国家出台楼市新一轮救市政策，降首付降贷款利率，大家的注意力都被其吸引走了。
于是等了一周时间，河西才终于决定将政策推出。
再往前，内部消息源就曾透露过，南开、河西两区的教育部门，早就想效仿和平区，实行6年一学位政策。
只因种种原因，没有获得市里有关部门的支持。
“4·30”天津出台楼市新政前，住建委曾组织自媒体吹风会，也曾透露过：
目前市内六区限购政策没有彻底取消，有相当一部分原因，就是教育资源缺口比较大。
会上听到的未经核实的消息，南开的教师缺口600人，河西1000人。
而5月16日南开出台调整小学转学初中入学政策，恰好又呼应了“五一”前获得的这个信息。
再加上，《天津广播》昨天刚刚报道，河西公开招聘530名教师。
各种信息组合在一起，整个逻辑链条就比较完整了。
河西肯定也会跟进南开，出台收紧学位的政策。
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记得在本轮地产调控开始时，姜Sir就说过，天津如果放开限购，压力最大的应该是教育局长。
这其实也很好理解，毕竟天津的教育优势摆在那，外地新增购房群体中， 绝大部分都会带来新增生源。
那么，这必然会带来生源规模迅速膨胀与教育资源短期不足之间的矛盾。
和平实现9年一学位政策后，有相当一部分人群将孩子入学目标转向南开与河西。
所以可以看到，最近两三年河西低总价老破小成交量大涨，小海地很多社区甚至占据成交前十排行榜的七八成。
之前河西、南开没有学和平，当然和为了保住土地拍卖、新房成交有关。
现在收紧学位政策，恐怕也是不得已的一种措施——教育一线实在是扛不住了，必须以时间换空间。
其实现在市里大力推进的集团化办学，也是这种背景下的一种决策。
那么，在南开、河西延缓了新生增速的同时，再叠加目前全国绝大部分城市均已经完全打开限购，最后两项阻挠天津全面放开的因素已经不复存在。
因此可以判断，天津市内六区全面取消限购的时间已经不远了。
“五一”前开会，收获的信息是会看九十月份具体成交情况再做决定。但那时收到杭州、西安取消限购的消息。
现在天津已经完全落后于全国平均水平，所以个人判断恐怕已经等不到九十月份了。
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南开、河西两区的学位新政，理论上是利好新房。可实际上存在个问题，就是这两区均为改善需求为主，大家都要卖旧买新。而新政后，想通过购买二手房来实现转入南开、河西优质校的，就得提前3年进行操作。这样一来，又一定会挤压需要卖掉河西、南开老房，再去购入新房的改善需求。其实5月17日所谓“史诗级救市政策”出台时，姜Sir之所以有不同看法，主要也是在于此。对于需要卖旧买新的改善客户而言，二手市场的企稳非常重要。手里的房子得能卖得出去，我才能去买更大、更好的新房吧？可是本轮政策力度最大的，还是降首付、降利率，本质还是让个人去上杠杆。相比之下，想想2008年、2014年那几次救市，每次都会出台降低二手房交易成本的政策。可是这一轮调控，似乎类似的也只有二手房卖掉再买可以申请退税这一项吧。另外，像国家出资3000亿收购开发商滞销房源用作保障房，只是将库存消化时间延后，而并非真正解决库存问题。而且这部分转为保障房，姑且不考虑各地城投的投资回报率问题，那会不会把原本考虑二手房的刚需客户吸走，进而进一步挤压二手房市场？当然，“5·17”政策主要是一个表决心，没效果的话，后面肯定还会继续出台政策。
到那个时候，估计二手房交易税费减免应该就能提上日程了吧？
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“5·17”政策出台后，市场有了明显反应，一二手成交量都出现大涨。目前成交的客户，绝大部分都是之前就有需求、却一直处在观望状态的客户，现在因为国家政策推了一把，干脆直接入市。但后续市场朝哪个方向走，还需要时间观察。据北京中原地产研究总监张大伟统计，从5月20日武汉率先执行起，全国已经有超过100个城市开始落地15%首付。但是截至发稿时，天津还没有开始执行，又慢了一拍。所以如果近期有购房计划的，可以先不急着出手，等一等。降首付比例、降贷款利率这些政策，后面肯定是要在天津落地的。如果挑好了房源，等到这些内容都兑现以后再办手续也完全来得及。从市场走势看，到6月底之前这个时间段非常关键，市场能不能持续升温将影响所有购房者的判断。当然，我本来就是个偏保守之人，看待问题容易陷入悲观情绪。应该讲，市场已经接近底部，我们还是应该谨慎地乐观起来。
前几天看到《真叫卢俊》的一篇文章，他有个观点挺有意思。
他认为，本次调控是在干预供需双向关系，核心目的还是为了救产业链上更多的企业。对于普通人而言，房价焦虑已经消失，持有焦虑即将到来。一是持有成本在持续攀升，二是政策利好多集中在一手房，二手房未来就是个体和个体的战争。可是，究竟什么样的房子才算是好房子，或者说是比别人好的房子？如果你做不到更深入的研究，或者干脆就懒得去思考这个问题，那么也许只持有一套可以住得很久的房子，就是一个比较不错的选择。让大家的注意力，从房地产上抽离出来，更多地去关注自己的工作和生活。所有的一起终将沉淀，房子最终变为商品有人住，兑现其作为家庭资产和生活空间的双重意义。要兑现它，足够多的客群有足够的购买力才是关键。
- END -
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2024·5·24
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