今年，天津楼市有个概念突然就火了。
那就是所谓的“第四代住宅”。
好多新项目，只要做了个开放阳台，就说自己是“第四代产品”。
说实话，我特别腻歪这个词汇，反正自己的稿子里从没出现过，感觉毫无逻辑，很无厘头。
今天就想掰扯掰扯这个事儿。
不针对任何人、任何项目，只是技术层面的讨论。
既然是“第四代”，那之前肯定有“第一”、“第二”、“第三”代。
谁能准确地告诉我，之前三代都是按什么标准划分的？
之前，有些楼盘宣传时也打过“三代产品”的概念，靠时间节点来划分：
本世纪头10年算1.0，第二个10年算3.0，第三个10年、尤其天空之镜后的项目算3.0。
3.0产品的主要特征就是宽厅、大落地窗、铝板等等。
我是不同意这个划分标准的。
首先，天津商品房市场正式启动是在上世纪90年代末。
真要按时间节点划分，那真正的明显节点应该是2003年才对。
上世纪90年代，天津房地产市场就已经开始启动。
2003年之前的初代商品房，大都是6层小砖楼，刚有小区概念、简单园林、明厅明卫户型……
2003年非典之后，整个天津楼市才开始大爆发。
人们开始有了买房意识，产品创新也全面上了一个新高度。
尤其以大梅江为代表，出现Town House、花园洋房、电梯入户、果岭坡地、大湖景观……
但在2010年之后，天津因为规划政策收紧，产品力实际上是倒退了的。
其次，像宽厅、落地窗、露台、阁楼、小院、甚至架空层等等设计，其实都不新鲜。
宽厅早在2003年的水晶城就有了。
落地窗在2010年之前是很多项目标配，而且不止出现在客厅，连卧室都有。
阁楼、露台和小院，当年很多6层砖混社区都能做。
铝板高端盘也有在用，比如赛顿中心和津塔公寓。
就连今年流行开的架空平台停车和住宅首层架空，早早也都有过案例。
前者宜禾2012年前后在生态城几个项目就做过，后者格调2004年在天江格调花园就做过。
那么，这些项目都算几代呢？
▲2010年前，天津很多项目都是落地窗
至于现在天津流行的“四代住宅”，它又和这个代际划分方式不在一个维度上。
这个概念是部分建筑设计单位提出的：
第一代“茅草房”，第二代“砖瓦房”，第三代“电梯房”，第四代“庭院房”。
这个划分真无厘头。
说白了，所谓“第四代住宅”，其实就是给高层加上超大的露台，让每户也能拥有庭院。
那既如此，它本质上不也是“电梯房”的升级么？值得再划成新一代住宅么？
而且，人类盖起茅草屋之前，都住在山洞里。
那“山洞房”才应该是“第一代”吧，“庭院房”不就应该是“第五代”么？
解放前的中国人还住四合院呢，加上它们，那“庭院房”不就应该是“第六代”么？
追根溯源一下，“第四代”这个概念是怎么出现的呢？
严谨地讲，源头是一个叫“Bosco Verticale”的项目，中文译名“垂直森林”。
它位于意大利米兰，由意大利建筑师斯坦法诺·博埃里设计，建成于2014年。
两栋高层住宅，一栋高112米，一栋高80米。
设计师采用定制的框架和脚手架布局，在每层都设计了向外挑出的巨大开放式阳台。
这些阳台呈不规则分布，以实现上下层之间较大的挑高。
每个阳台均向外挑出3.5米，厚28公分，并用钢材加固以承受额外的植被负荷。
在大阳台的外侧，都设计了大大小小各种尺寸的混凝土容器。
在其中，总计种植了约800棵树、15000株灌木和3000种草本植物。
独特的集中灌溉系统，实用回收的雨水，为植物提供营养。
有一些是被动系统，水从中流过。但大部分是计算机控制水泵，通过水管进行灌溉。
为了防止水进入建筑内，种植介质和结构之间都要安装防水和排水层。
为了防止火灾，还要把这些植物控制在一定大小，防止它们变得过于干燥。
请注意，当年这个案例出现于国内媒体时，并不叫“四代住宅”，而是“森林花园住宅”。
紧接着在2016年，碧桂园在马来西亚启动了一个超级项目，就从米兰的“Bosco Verticale”汲取了灵感。
他们把项目取名为“森林城市”，也在建筑上做了垂直绿化。
▲碧桂园的森林城市项目
再后来，一些建筑设计院开始把此类设计引入国内市场。于是在2018年，成都出现了七一国际广场。
该项目采用外挑平台，覆土后植树，使全部外墙都被花草树木所覆盖，实现垂直绿化。
▲成都七一国际广场
请注意，2020年媒体对这个项目报道时，用的也是“垂直森林”的概念，而非“四代住宅”的概念。
所以，严谨点讲，现在大火的所谓“四代住宅”，应该叫“城市森林花园住宅”。
中国工程建设标准化协会2019年编制、2021年实行了《T/CECS 855-2021 城市森林花园住宅设计标准》，对城市森林花园住宅做了定义并提出了设计标准。
城市森林花园住宅的定义：
以每户拥有面积不小于套内建筑面积40%、高度不小于两个自然层的开敞式户属空中花园为基本配置的住宅。
翻译过来，就是一套150㎡的房子，配一个不小于60㎡、双层挑高的开敞式悬挑阳台，才能被称为“城市森林花园住宅”。
而且，这个悬挑阳台还要铺种植土，最薄不小于30公分，种植面积不小于阳台总面积的50%。
很多城市也发布了当地的“城市森林花园住宅”规划管控要求。
看到没，所有的官方口径里，说的并不是“四代住宅”，而是“城市森林花园住宅”。
今年4月，天津滨海新区也引发了《滨海新区住宅项目品质提升规划管理指导意见（试行）》。
其中的第三项第11条，就是“鼓励住宅建筑设置空中绿化平台”。
平台出挑大于2.4米，层高不低于两层，不得封闭且无维护结构，绿化覆土不低于60%。
综合这些权威的规划，再看看目前天津楼市中喊自己是“四代住宅”的项目。
基本上，都是传统的外挑式开敞露台，双层挑高，进深在1.5米-2米左右，没有种植覆土。
这样比较起来，天津现在压根就没有真正的“城市森林花园住宅”。
有些一知半解的中介，甚至拿开敞式阳台是一层挑空还是两层挑空，来做“真伪四代”的衡量标准。
其实呢，在2010年之前，这些设计在天津都挺常见。
梅江南的卡梅尔、水岸公馆、天鹅湖，都有双层挑高的错跃式露台。
而像开放式阳台就更多了，当年很多楼盘都设计了。
我现在住的房子，主卧以前就是个开放式阳台，只不过装修时自己封掉了。
那这些房子，应该算第几代？
PS:“城市森林花园住宅”产品虽好，但我真心认为不适合天津，后面有时间详细讲讲，顺带着把我对开放阳台的想法说一说。
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2024·11·21
温馨提示
本文对项目所描述的内容，均基于开发商提供的图纸、设计、规划以及其在其他城市做过的项目情况。我们力求保持真实客观，但毕竟无法涵盖所有信息，且无法对未来实际交付情况负责。
