曾陷入“房荒”的南开区，今年终于彻底翻身。
据不完全统计，目前南开待开盘及在售住宅项目，已经有约13个。
前些天刚刚写过格调新盘隐翠轩的户型，市场关注度真高，足见格调在南开的影响力之强。
上周，格调在南开的另一个新盘——格调观麟花园，也已开放样板间。
在离开南开15年后，格调不仅回归，而且实现双盘操作，这对其他竞品着实压力不小。
再看看观麟花园的户型，总计5款，均为三室。
高层包括建筑面积约100㎡三室一卫和一卫半，建筑面积约120㎡三室两卫；小高层包括建筑面积约143㎡、165㎡三室两卫。
全部为精装修交付，同时也给业主在未来预留了很大的自我改造空间。
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分户S墙、开敞式厨房、中西厨分置、“类沙发”飘窗台、自由方厅……
这一次在室内空间方面，格调真是给了市场不少惊喜。
约100㎡三室
而且，厨房位置与次卫对调后，便可从厨房而非次卫通往设备平台，这么设计动线才更合理。
约120㎡三室
▲建筑面积约120㎡户型示意
整个户型的客餐厅同宽，均为约4.2米。这个尺度，在同面积段产品里也算得上数一数二了。
即便扣去约35公分的内嵌柜体深度，客、餐厅开间也能有约3.85米。
算上约8.05米的进深，方正的公共空间大约有29㎡。
厨房（K）、餐厅（D）、客厅（L）南北贯通式分布，组合成一个整体。▼
▲建筑面积约120㎡户型示意
餐厅紧邻厨房，L型橱柜和餐桌呼应，冰箱正好摆在餐厨中间，构成非常高效的日常生活动线。
▲建筑面积约120㎡户型示意
因为餐厅开间能达到约3.85米，这样即便靠墙设计了西厨边柜，中间摆下1.8米大餐桌，侧面依然能留下将近1.2米通道，完全不会显得拥堵，足够双人并排通行。
▲建筑面积约120㎡户型示意
还有个细节恐怕很多人会忽略，就是南向飘窗台。
一般沙发座位高度在35-45公分左右，这样可以让人的脚踩在地上，坐着更舒适。
目前市场上飘窗标准高度是45公分，而格调观麟花园飘窗台高度只有约30公分，同样加10公分坐垫，当然后者更符合人体工程学。
而且飘窗台进深约60公分，加了靠包正合适，就相当于在卧室赠送了一部沙发。
小高户型飘窗台侧面还有结构性凹槽，正可以用来藏窗帘，省下了卧室进深。
▲建筑面积约120㎡户型示意
约143㎡三室
▲建筑面积约143㎡户型示意
尤其是餐厨间通过吊轨玻璃移门来进行分隔，完全打开后，厨房便和餐厅合二为一，形成一个约17㎡的空间。
约4.85米×2米的大厨房，空间满足烹饪爱好者的一切需求。
左侧L型橱柜台面长度约有5米，右侧独立凹墙内可嵌入冰箱和收纳高柜，中间则是出设备平台的通道。
餐厅充足的进深，靠墙一侧可增加边柜，实现西厨+水吧的功能。
餐桌摆在中央，四周仍有充足的空间穿行，形成一条洄游动线，一切尺寸都刚刚好。▼
▲建筑面积约143㎡户型示意
整个客厅的面积约30㎡，进深足有5米多，非常好摆放家具。
三间卧室的门都朝向中央的客厅开放，交通走道被纳入客厅之中，避免了很多面积浪费。
▲建筑面积约143㎡户型示意
宽厅的软装，自然也不能按传统方式来做。
现在比较流行的是中岛沙发，既四面可坐，在宽厅中形成一座“岛屿”，营造更加自由、放松的氛围。
▲中岛沙发示意（摘自公号“好好住”）
而且，这款户型三间卧室尺度都很阔绰，北次卧开间竟有约3.1米，主卧开间约3.7米。
主卧能把床头改到进门一侧，床尾对面能摆下整面墙衣柜，中间依旧能留下约80公分通道，不耽误开衣柜门和人穿行，比传统布局多出一倍多的收纳量。▼
▲建筑面积约143㎡户型示意
约165㎡三室
建筑面积约165㎡三室，最大的亮点，就是中间的大厅。
开间约7.05米，进深约8.45米，整体面积约56㎡。
这就是是典型的“方厅”布局，概念最早源于日本的“LDK一体化”，通过多个功能空间的集聚化布局，构成家的核心。
方厅居于户型中央，卧室、卫生间、厨房、玄关等功能区围绕其分布，门朝中央开。
▲建筑面积约165㎡户型示意
传统户型主打动静分离，都是单方向动线。这款户型更着重于整体空间的利用率，利用“洄游动线”将各个功能区串联起来。
餐桌和沙发如两座“小岛”，人们以此为圆心绕行，去任何一个地点都无需折返，缩短交通距离。
这样设计，动线更富变化、充满趣味，空间利用效率也更高，实现过道0浪费。
▲建筑面积约165㎡户型示意
餐厨紧连，利用吊轨玻璃移门可分可合，互动性极强。
方厅巨大的开间，令餐厅尺度极其阔绰。不仅可以靠墙设置边柜，还可在中央增加大尺寸中岛。
再加上旁边的厨房，便形成中西厨分置布局——中厨煎炒烹炸，餐厅搭配蒸烤箱做些轻食。
这么开敞的尺度，社交属性也更强了，动线也顺畅合理。
▲建筑面积约165㎡户型示意
中岛台非常实用，就像家里的“中转站”。
收到的快递或买回的物品，可以先放在岛台上，再分门别类拿到厨房、卫生间、卧室等空间进行分区收纳。
▲建筑面积约165㎡户型示意
不仅如此，有了中岛，才真正能叫“LDK一体化”。
它是整套户型的“枢纽”，真正把客厅（L）、餐厅（D）和厨房（K）融合为一个整体。
站在中岛台后泡咖啡，抬起头就能看到大厅、厨房里的家人，情感浓度顿时飙升无数倍。
这也叫“岛台视域”，尺度越大，户型的“含豪量”越高，家人间也更亲密。
▲建筑面积约165㎡户型示意
整个“LDK一体化”的公共空间下，餐桌和中岛取代了沙发和电视，成为整个家庭的核心。
阔绰的尺度下，整个空间开敞且毫无死角，有效扩大视线范围，更加“显大”，空间使用自由度也更高。
利用软装家具的散点式布局，业主可以根据家庭不同周期及自身需求进行改造，实现空间的可成长性。
喝茶、聊天、看书、下棋、电游、烹饪……大家身处大厅内不同位置，可以同时做很多事，一抬头却又能看到彼此，心理距离更近了。
▲建筑面积约165㎡户型示意
格调3.0新作
格调观麟花园的位置，就是原来的中环客运站。
西至年丰路，南至保阳道，北至规划金北道，东至规划利丰路。
百度地图测距显示，北侧在建的地铁8号线与6号线换乘站天拖北道站，大致也就步行四五百米。
▲区位图示意
项目地块不大，占地只有约1.8万㎡，地上总建筑面积约5.5万㎡，容积率2.9，总计436户。
社区共规划了5栋住宅，北侧2栋25层高层，南侧2栋22层高层，中间1栋15层小高层。
北侧另规划有1座1层的配建，未来的社区归家大堂将设置在其中，也是将来业主步行归家的主入口。
地库出入口预留在东西两侧，与人行主动线分离，保证人车分流。
地库采取了局部双层开挖，规划了约590个地下停车位，户配比达到1:1.35。
▲项目整体规划示意
建筑立面，一直是格调最重视的设计之一。尤其在美学方面的追求，每个项目都在精进。
这一次在观麟花园，格调又树立了一座里程碑。
采用公建化的第三代立面形制，通过铝板与大面积玻璃的组合，令南向立面更加活跃。
▲建筑效果图示意
尤其是南向利用银白色铝板定制的边框，将外立面划分成一面面精致的画框，减少建筑厚重感，使建筑身姿挺拔、更轻盈、更具有线条美感，让现代感铺面而来。
▲建筑效果图示意
边框采用斜切工艺，让折角不再是单一的平面，更具有丰富的肌理感、立体感，同时消解了建筑厚重的体块感。
▲建筑效果图示意
同时在斜切边框的内侧和窗檐外围，利用更纤细的香槟金色铝板打造出精致的框线窄边，组成双眼皮窗框，进一步加深了细节印象。
▲建筑效果图示意
首层入户大堂均为两层挑高，主体以米白色石材铺贴，突出建筑基座的稳定感。
内侧以香槟金色铝板为主，配合高挑的玻璃，突出建筑质感，保证大堂内采光。
▲建筑效果图示意
无理由退房
格调观麟花园，是天拖片区城市更新项目的首个新开发住宅项目，也是片区内仅有的3块出让宅地之一。
区位上，就在天拖板块最北端，也是鞍山西道最西端起点。
东侧隔着中环线红旗南路，就是“天津1号工程”天开高教科创园核心区。
按规划，天开园将打造以重点高校+国字号平台主导的科技创新孵化器和科技服务资源聚集区。
预计到2027年，孵化科技型企业累计1000家，吸引高水平人才超过5000人，年产值达到500亿元。
如果从职住平衡角度看，格调观麟花园绝对是“近水楼台”。
▲区位图示意
可以说，南开是格调的发源地。
2003年4月，格调首盘——天江格调空间开盘，一炮打响。
21年后，格调重返南开区，一下子推出2个新项目：格调隐翠轩与格调观麟花园，自然也受到市场极大关注。
可以说，发展这么多年，格调在南开的积淀最深、粉丝最多。
今年格调这俩新盘，甚至连实景示范区都不必建，因为广开片区的空间、春天、故里、兰庭，全都是最具说服力的示范区。
更具加分项的，还有一项格调坚持了21年的政策——无理由退房。
这个政策，是格调对客户的一种承诺和信心，也是格调对自己的一种倒逼——通过对社区品质、细节、质量的严格把控，保证产品品质。
正因为这21年来对诚信的坚持，始终专注于“创新品质”与“精品战略”，格调品牌的红利才能越来越高。
这一次，格调在南开实现双盘联动，能否像21年前那样打动南开客户的心？
让我们拭目以待。
- END -
2024·4·19
温馨提示
本文对项目所描述的内容，均基于开发商提供的图纸、设计、规划以及其在其他城市做过的项目情况。我们力求保持真实客观，但毕竟无法涵盖所有信息，且无法对未来实际交付情况负责。
