没等到天津新政，教育“紧箍咒”倒是先来了。
最近，宝坻区教育局、宁河区教育局、南开区微信公众号分别发布了调整中小学招生及转学政策。
其中，宝坻的中小学招生，不再直接报名，而是采取先登记后录取的方式。
不仅部分小学调整了招生学片，还明确“招生规模超过当年毕业班规模的学校，将不再接收转学学生”。
初中招生，若登记学生规模超过学校当年接收规模，将启动摇号。
宁河区的芦台三中、芦台一小、芦台四小，则开始实行“三年一学位”制度。
同一套住宅房，自登记入学之年起，3年内只能安排一名适龄儿童（符合国家生育政策的除外）在学区所属学校就读。
当然，最受关注的，还是南开区的控学位政策。
即日起，南开要求，购买二手房持证满3年，才可转入南开区小学。
小学仅秋季学期新二至新五年级学生可申请转学，新六年级仍不接收转学生。
小升初时，则要持有和小学入学时一致的南开户籍与房产信息，才能参加摇号。
也就是说，孩子一年级入学后，房子还要持有6年才能卖，否则，小升初时只能统筹派位。
虽然早有心理准备，但南开区的突降炸雷，还是让一些家长猝不及防。
特别是政策不设任何缓冲期，即日起执行，更压缩了家长们的运作空间。
想要转学到南开区的小学，除了提前3年筹备，只剩下一个渠道，就是购买新房。
到这两年，南开区新盘供应爆发，片区整体的价格梯度健康不少。
学区客户，终于不用望房兴叹。
叠加新出的教育新政，南开区的新房，或许会受到空前关注。
特别是一些房价友好的项目，将是学区客户的重要考虑项。
像鹏飞南开学苑，在320万这个总价段，就可以兼顾学、铁、商资源，就是在向学区客户伸出橄榄枝。
据房管局数据，2024年一季度，鹏飞南开学苑的新房成交量，位居南开区第二名。
成交客户中，地缘改善约占50%，外地客户约占50%，这倒有些出乎意料。
毕竟，南开区的购房预算还是偏高的。
这些外地客户，约有30%在北京工作，其余来自河北、河南、山东等高考大省，基本为三口之家或二孩家庭。
选择南开学苑，主要有三点原因：
其一，是南开区的教育优势。
2024年起，在天津参加高考需要户籍+3年学籍，教育水平整体较高的南开区，就成为目标之一。
其二，拥有南开区较为稀缺的小户型产品。
要知道，3月时南开新房成交均价还在4.8万元/㎡。相比之下，南开学苑的小户型则有效控制了总价。
再加上他们目前高层约4万元/㎡均价，建筑面积约78㎡的两室总价就在320万上下，这就为菁英家庭提供了更多机会。
其三，板块自身的光环加成。
2022年9月，南开区教育局与南开中学举行合作办学签约仪式，计划建设九年一贯制公办学校，由中营小学+南开中学集团化办学。
再看鹏飞南开学苑的位置，黄河道和冶金路交口，一条汾水道，将项目分成A、B两个地块。
2个地块，主出入口均面朝汾水道，从归家大堂出发，步行100多米，即可到达中营小学集团化学校校址，即原汾水道小学。
同一起点，向南经过1个街区，就是南开中学集团化学校校址。
目前，南开中学集团化学校正在建设，计划今年6月底竣工交付。
新房不承诺划片，但在“新盘+名校”模式广泛复制下，这样的物理距离，自然引起家长们的重点关注。
▲鹏飞南开学苑鸟瞰效果图
除此之外，鹏飞南开学苑的生活配套，大多眼见为实，对住学兼顾、陪读家庭来说，基本解决了后顾之忧。
两个社区，南侧均留有人行口，不论是商场购物、地铁通勤都很方便。
像B地块南门，面朝咸阳路，向东步行约470米，就是地铁2号线咸阳路地铁站G口；向西过2个红绿灯，就能到达熙悦汇购物中心。
地铁1站地，就是城市绿肺长虹公园，周末公园漫步、泛舟湖上、带娃在游乐场放电，都能满足。
每个小社区，都配备3个车行口，人车分流设计，不论开往哪个方向，都能快速融入大交通路网。
▲鹏飞南开学苑鸟瞰效果图
下周，鹏飞南开学苑将与绿城物业正式签约，聘请绿城物业负责鹏飞南开学苑未来的社区管理。
因为金牌物业，项目规划的公共活动空间、园内生活场景，有了更为可靠的落实、运维保障。
对业主来说，倒是个意外之喜。
而这，其实是鹏飞南开学苑焕新升级的其中一环。
2024年，南开学苑启动项目提升方案，斥资约5000万，在园林、建筑、智慧社区、物业服务等方面，进行全方位提升。
整个大区的园林成本提高了超过1倍，打造书院气息浓厚的五进人文庭园。
项目占地面积约4.02万㎡，分为两个地块开发，其中，A地块占地约2.12㎡；B地块占地约1.81万㎡。
2个社区的主入口，均打造了环岛式落客空间+酒店式归家大堂。
布局严格中轴对称，石纹景墙、树影摇曳、涌泉水景，都在渲染着归家氛围。
宽大的中式门庭静静矗立，好像徐徐展开的画卷，引人进入、一探究竟。
▲主入口效果图
穿过门庭，园景变得更静谧、悠然。
或是跌水为中心、玻璃砖墙围合的微庭院，或是水景点缀、旱溪作伴的林下漫步道，暗示着空间的过渡。
▲景观效果图
社区中央的核心景观，则设置了半室内的共享书房。
书房与水景、草坪、休闲平台等相结合，引导人们随时随地交流、互动。
像A地块的共享书房，用玻璃代替墙体，除了软装家具，内部还配有空调。
独自阅读、亲子手工、邻里派对......这里都是冬暖夏凉的好去处。
▲景观效果图
整个园区的景观布置，更强调人的参与感。
森林树屋主题的儿童乐园，容纳各年龄游乐设施，休息坐凳、婴儿车停放等都有考虑到。
▲景观效果图
消防登高面打造成全民健身站，健身器械、乒乓球、羽毛球场等等，尽情释放活力。
慢跑道铺设塑胶，宽约1.6米，可实现双人同跑。
▲景观效果图
老年广场搭载园艺种植、棋牌空间、康复锻炼场地，配置扶手、休息座凳等，充满适老设计。
▲景观效果图
在南开学苑，鹏飞还落地了首个零碳概念社区。
社区内部，将会设置氢水设备，一度被追捧的高价健康水，供业主自由取用。
氢电单车、氢能源小巴，则为业主出行提供便利。
搭乘地铁上班，到商场逛街、吃饭，带孩子去公园游玩，都可以利用氢能电车、巴士接驳，环保且高效。
针对“有娃家庭占比很高”这一特点，鹏飞南开学苑还计划落地天津首个“鹏飞书院”。
就在B地块南侧底商里，建筑面积约800㎡。
小业主放学后，从南门进社区，可直接拐入成长中心，动线高效、流畅。
整个成长中心，可容纳多个兴趣教室，四点半课堂、国画书法、创意美术、棋牌教室、跆拳道罐、舞蹈教室、书吧等等，满足孩子们的不同喜好。
中心一侧，规划有茶室、卫生间，方便家长长时间逗留。
同时，A地块上还规划了一个阅读场地——鹏之悦、一个运动场地——鹏之运，来专门配合“鹏飞书院”。
▲功能规划示意
根据计划，每个月，社区还会组织主题研学活动。
七彩光影世界、自然界中最强大脑、图灵的花园、星球探索之旅......孩子们在一次次研学活动中，持续积累课外知识，同时，也能结交新的朋友。
这些服务，鹏飞将聘请独立团队运营，尽可能保证落地效果。
如果运营起来，对有娃家庭而言，确实能解决“放学后去哪儿”这个大难题。
▲景观效果图
针对特殊的客户需求，鹏飞南开学苑共设计了6款户型。
9栋25-26层到顶高层，户型建筑面积约78㎡、约85㎡、约98㎡和约99㎡。
其中，约78㎡、约85㎡两室，在南开区比较少见，有效控制了总价，适合人口较少的陪读家庭。
像建筑面积约85㎡户型，南向面宽约7.85米，做出了约4.85米的小宽厅，视觉空间更为开阔。
▲建筑面积约85㎡两室
建筑面积约98㎡、约99㎡三室，则对应三口之家的家庭结构。
三面宽朝南，阳台+双飘窗配置，视觉上，户内空间好像又外拓了一些。
4栋7-10层到顶洋房，户型建筑面积约111㎡、126㎡。
考虑到外地家庭来津就读，会有老人帮带孩子的情况，项目在约111㎡户型中设计了四室格局。
▲建筑面积约111㎡四室
同时，户型实现了主卧套房、深U厨房、客卫干湿分离等，兼顾了功能性与舒适度。
客餐厅开间约4.6米，位于居室中心，厨房、卧室朝向中间，消灭了单一走道，避免面积浪费。
因为开间充足，沙发可以前移，背后打造整面收纳墙；餐厅也能摆下6人长桌+岛台，两侧还可自由通过。围绕着餐桌、沙发，就形成两条洄游动线。
客厅、南次卧之间，横跨宽约7.4米的跑道阳台，阳光、美景尽情揽入。追求私密性，还可将阳台拆分，扩张客厅、次卧面积。
主卧、客卫之间，特别做了S墙设计，同时实现了主卫扩容、客卫干湿分离，一举双得。
考虑到大家庭的储物需求大，玄关处还辟出近3㎡储藏间，衣物鞋帽、大件物品统统收入。
建筑面积约126㎡三室，更贴合主流改善的居住偏好。
南向整体开间约12.6米，有一个约6米的超级宽厅，相当于四面宽朝南。
叠加近乎全景的落地窗（带反坎），视野感受堪比大平层。
▲建筑面积约126㎡三室
宽厅一分为二，沙发区供一家人休闲娱乐；X空间可以做开放书房、儿童游乐区、钢琴厅等等，业主自由定义。
北向餐厨区，开间也同步拉大。因此，餐厅既可以打造长桌家宴厅，也能腾退出空间，来做独立玄关；厨房旁边，则辟出独立家政间。
主卧开间约3.6米，配有宽景飘窗，放下双人床后，床脚还能放置床尾榻，或靠墙放梳妆台。
除了床旁的大衣柜，主卫对面，还有一个转角墙，正好打造L型衣帽间，成为女主人的专属衣橱。
一直以来，南开区给人的印象，都有些高不可攀。
动辄500万+、600万+的套均价，不只是学区客户止步，连地缘改善都被迫观望。
现在，这种印象，该转变了。
以鹏飞南开学苑为代表，这类总价友好盘，正在解渴市场。
南开光环、配套补足、新品标签，叠加价格优势，这对普通改善的吸引力，就大大增加。
看来，无需高攀的南开区，也要开启流量时代了。
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2024·5·16
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