前两天看了一组天津克尔瑞的数据，真有点出人意料。
2014年至2024年7月，天津别墅产品供应48111套，成交66594套，供求比0.64。
10年间，仅2017、2020年供求比大过1。
今年前8个月，全市别墅产品供应845套，成交高达1700套，供求比0.51。
商品房市场的供求比，是供应和需求的比值。一般供应为新增供量，需求为当期成交量。
供求比在0.8-1.2之间，供求较为平衡；供求比大于1.2，市场呈现供大于求；供求比小于0.8，市场呈现供不应求。
真没想到，这么多年来，天津的别墅市场竟一直处于供不应求的状态！
▲甄琦摄
但在中心城区，2020年到2024年8月的供求比有3年超过1.2，今年前7个月甚至高到2.57。
在环城四区，4年多里供求比却只有1年超过1，今年前8个月甚至只有0.6。
从数据上看，中心城区别墅产品略供过于求，环城四区则供不应求。
▲甄琦摄
需要说明，克尔瑞统计的别墅产品是个大类，包括独栋、双拼、联排、叠拼。
近3年的市场成交主力，其实只是叠拼，其他三类只剩零星库存。
但这几组数据也很能反应目前墅类市场的现状。
市区叠墅都是动辄千万的豪宅，在目前经济下行的大趋势下，高净值客群出手更谨慎了。
普通中产向往墅居生活，却无法离城去远郊隐居，还要有性价比，更多在环城寻找平替。
▲甄琦摄
于是我们看到，近3年环外3-8公里范围内的多个热点板块，出了不少叠墅新品。
产品设计新，总价控的好，和市区距离也合适，卖得都还不错。
其中最典型的一匹“黑马”，就是津南双港板块的金地·山川印。
今年4月14日开盘，一期44套叠墅3个月内去化90%，月均到访客户超800组、销售额1亿。
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▲金地·山川印一期叠墅归家动线示意
如果你是上叠业主，则可以先穿过北侧一个私享景观，进入一个可封闭的独立电梯厅，然后乘私家电梯（需自装）上3层进入室内。
归家动线实现各自独立，又解决了叠拼别墅的另外一个硬伤：隐私对视问题。
过去的老款叠拼，很多也会在北侧给上叠隔出一个小院，但位置都比较尴尬。
要么设计在下叠户型的厨房外面，要么就设计在下叠户型的北次卧外面。
如此一来，就产生了上下叠业主的对视：
下叠业主在厨房水槽前洗碗时，一抬头就能看见上叠业主在北院里活动。
上叠业主在北院里种花喝茶时，一抬头也能看见下叠业主在厨房里干活。
这样的设计，上下叠的隐私就很难获得保护。
再看金地·山川印的设计，很明显，他们很好的解决了这个问题。
首先，上下叠的首层入户虽然都在北面，二者却拉开了一定距离。
而且，下叠入户门和厨房窗前，上叠私家电梯厅前，分别是各自的归家步道。
这样，两家人在同时从园林层归家，同时开锁进门时，都可以实现各自独立、互不干扰的效果。
▲叠墅园林层归家动线示意
其次，下叠入户门旁建筑主体，特意做成凸出的结构，是北向的客卫。
这样，正好能替上叠的北院遮挡住从下叠厨房和二层北次卧里望出的视线。
请注意，下叠一层的客卫，还特意朝内侧开窗，也完美避开望向上叠北院的角度。
▲下叠首层入户门、开窗位置示意
▲从下叠厨房望向户外
▲叠墅首层动线、北向视线示意
▲叠墅首层北入户示意
▲建筑面积约143㎡下叠实楼样板
▲建筑面积约143㎡下叠实楼样板
▲金地·山川印叠墅建筑示意
坡屋顶阁楼下，2.2米以上的部分大约有20㎡，上叠从传统的2层变身为3层。
二层北侧还预留了大尺寸的设备平台，可以用来放置中央空调外挂机等大型机电设备。
客餐厅是一个约5.8米×7.1米的方正空间，面积约38.6㎡。
▲建筑面积约143㎡上叠（带阁楼）样板间效果图
客厅、餐厅、厨房、多功能区等功能空间的集聚化布局，日常活动在中心区域进行多元融合，实现全家庭共享功能。
户内承重墙大幅减少，客厅与首层卧室间的隔墙也可打掉，这样整个首层就成了一个完全开敞的公共活动区。
这样一个开放的聚合空间，无形中还会给人一种空间错觉，进一步放大了室内面积的感觉。
▲建筑面积约143㎡上叠（带阁楼）样板间效果图
在二层，通过对挑空的改造，还能收获一个大尺度的主卧套房。
▲建筑面积约143㎡上叠（带阁楼）样板间效果图
再仔细观察，还有很多细节值得注意。
因为层层退台会影响上叠二层卫生间的位置，因此设计师在排水管和烟道设计方面已经提前预留好。
这些管线会提前预留在建筑造型空腔内，保证美观度，你自己装修时也方便更改卫生间位置。
▲社区主入口实景
走进约200㎡的归家大堂，仿佛进了一家艺术馆，东方艺术与现代风格的混搭，展现出一种高级感。
头顶柔和的灯光映衬下，大堂内的温馨氛围更显突出，如果接待台背后再站个漂亮的物业小姐姐就更好了。
▲社区归家大堂实景
正对的一整面玻璃幕墙外，中心庭院的美景若隐若现，成为迎接你归家的第一印象。
▲社区中心庭院实景
左拐穿过一道玻璃门，便可进入园区，这也是入住后的正式步行归家动线。
约900㎡的中心水庭，有水，有林，有廊，有亭，有桥，有山，构成一个微型小宇宙。
▲社区中心庭院实景
一条风雨连廊沿着水岸向深处延伸，另一侧则是让人很有安全感的高大围墙。
其实这是中式园林非常典型的手法，游廊顺着溪流、湖畔前行，让你行走的途中眼睛里充满了风景。
这样游廊就不再是一条通道，而是感受美好的驿站。
▲社区中心庭院实景
途中会经过几处小节点，依托景墙，只用简单的石头、树木和地被植物，就勾勒出一幅山水工笔画。
小小的瀑布从石顶流下，树木在景墙上投下斑驳的阴影，看似简单，却充满诗意。
▲社区中心庭院实景
▲社区中心庭院实景
▲社区中心庭院实景
利用独立电梯井实现上下叠各自独立的归家动线 利用精巧的建筑布局避免上下叠的视线穿透 通过露台、小院、阁楼等让上下叠都拥有独立庭院和情趣空间 通过方厅提升公区空间效率、实现墅级空间感
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2024·9·25
温馨提示
本文对项目所描述的内容，均基于开发商提供的图纸、设计、规划以及其在其他城市做过的项目情况。我们力求保持真实客观，但毕竟无法涵盖所有信息，且无法对未来实际交付情况负责。
