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三环豪宅的产品力居然都卷成这样了

楼市 2024-12-25 17:06 北京

近几年，北京三环供地极少。

只有丰台，在今年拿出了两宗土地，一宗在二环，万泉寺的百亿地王；

另一宗在三环，东铁营的金茂璞逸丰宜。

比起这个月12号成交的神秘的万泉寺地块，璞逸丰宜的消息可传的快太多了。

拿地仅一周，设计图纸已经出炉，架空层、会所、阳台想要的全部都有。

前两天，又流出几张户型图。

北京首个内嵌阳台加外嵌阳台双阳台户型，一个设计，满足了对阳台有要求的两种人群，得房率约95%以上。

110平以上户型都有家政间，且都是大尺度宽厅，设备平台加阳台，赠送率很高。

而且，不仅户型上有升级。

据传园林、外立面、包括车库大堂都很有特色，外立面棕红色石材+铝板，会所是三层旋转厅，配三池设计泳池。

有媒体称它为，“背刺了北京豪宅”的新项目。

因为它的产品力，明显又升级了一个level。

先简单说下项目信息。

璞逸丰宜的户型面积段约110-190平，按照指导价计算，起步总价就在1100万以上。

这个项目有南北两个地块。

北地块比南地块更方正，北地块面积在150-190平，150平为主力户型。

南地块面积稍小，约110-135平，130为主力户型，110平户型很少。

目前已经开始意向登记排卡，会在这周六开放样板间，预计元旦后会开盘。

想在丰台买房置业，有想去看看的朋友可以添加好评微信，帮你具体分析项目，提供带看服务。

从前两天公布的图片来看，这景观效果还是相当震撼的。

整体看来，比金茂在成都的豪宅璞逸锦江更有野趣。

实景示范区可能会在明年3月开放，现在可以先拿璞逸锦江做个大概参考。

璞逸锦江是首层全架空浮岛会所。

丰台璞逸丰宜公布的设计图里，架空层南北地块各有一个，虽然没成都那么全面，但在北京已经算是突破了～

从璞逸丰宜的泳池图里看不出三池设计，不过根据璞逸锦江的先例，上面提到的三池泳池可能长这样？

（成都璞逸锦江会所泳池实景图）

再po几张网上扒到的成都豪宅动图，整体感觉，景观和建筑融合的很好。

璞逸丰宜风格上可能更有在地文化特点，据说外立面会融合些北平盛景的风格，红色元素更多一些。

（成都璞逸锦江实景图）

以目前公布的产品细节看，确实挑不出什么毛病。

整体配置，就是奔着豪宅去的。

不过，户型设计方案出炉至今，尚未有具体的通告反馈意见，如果户型能确定，璞逸丰宜一定会带来一波传导效应。

毕竟北京楼市卷到现在，刚需盘有会所，似乎都是标配了。

我们乐见这种产品升级的良性竞争，也许在未来，刚需盘也能卷上双阳台了。

但与产品相比，璞逸丰宜的板块环境貌似争议更大。

基本涉及东铁营地块的评论，讨论度都在区块环境上。

基本就是说片区太老、环境太破，城市面貌配不上豪宅的定位和价格。

我们实地拍了vr图，有需要的可以扫码看看现状。

但好评觉得，这个问题，其实是当下豪宅的通病。

一个项目要卖出价格，前提条件是位置上得优越，在北京，这种优越可以单以环线论。

北京过去的发展逻辑，就是从内向外。

越往内，发展时间越早，城市界面越成熟，老的也越快。

所以现在做出来的豪宅，基本周边界面都不会太新太好，东四环的北京宸园，哪怕是东西城的新房都会有这个问题。

所以基本每个有单独豪宅衍生出的板块，基本都会有个城市更新计划。

东铁营也一样，未来有预期，但不多。

（金茂璞逸丰宜周边现状）

在北京市城市更新规划里，东铁营片区被定位为“展现首都高品质宜居生活的重点地区”，并纳入了《丰台分区规划(国土空间规划)(2017-2025)》。

从今年7月29日，东铁营棚户区改造和环境整治项目进入征地、拆迁和必要基础设施建设工作，总投入约212亿。

里面提到，要把东铁营打造成高品质宜居区，片区更新大概包括这么几个方面：

1，拆旧房建新楼。

老旧平房全拆除，未来要分5年，提供约28万方的高端商品住宅。

以平均130平计算，未来5年东铁营片区会有两千多套新房入市。

2，修路拓路。

横一条将拓宽至35米,顺三条将拓宽至20米,宽20米的横二条将拆除围挡通车,顺四条拓宽至30米,顺五条将拓宽至15米。

预计25年开工，26年完工通车。

东铁营的抗性，一方面是项目旁的道路太破，界面太旧了，还有就是地铁的距离，大约1.5公里，实在不算近。

3，规划新增12处基础教育设施用地。

教育一直是丰台的短板，鸡娃家长也不太会往丰台来看，不如蹲蹲海淀几块地。

璞逸丰宜现状周边有十一学校和成寿寺小学，东铁营学校未来还会有些预期。

好在东铁营位于中轴以东，片区没有被铁路割裂的太厉害，但周边一众待拆迁区域，也不是个小工程。

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而单以环线和区位论，没人会说璞逸丰宜的位置差。

项目距离三环路只有约400m，紧邻着东城与朝阳，向东地铁6站可达国贸，西侧地铁35分钟可达丽泽商务区。

东城置换人群以及朝阳的通勤外溢都有新的选择。

而金茂璞逸丰宜周边二手老旧小区众多，房龄普遍在20年往上，东铁营多年没有新房项目进入，片区内部本身也存在置换需求。

周边新房合生缦云、东叁金茂府、北京天誉基本都清盘了，整个片区加起来可售存量也不过两百套，往南也就是大红门还有新房在售。

所以璞逸丰宜在新房方面的竞争对手，很少。

老破小就不说了，五公里内新房均价在4-7万之间，但产品力上差了不止几个维度；

南侧19年的次新房元熙华府挂牌价7w+，同品牌的北京金茂府现在的挂牌均价约10.8w/平，二期挂牌均价9w+。

所以，璞逸丰宜面临的外部竞争环境，其实不错。

丰台方面也很给力，拿地价是历史以来宋家庄拿地最低价，给金茂留出了整整5w的缝差。

定价方面的灵活性还是有的。

且相比北边海淀五环功德寺地块、东四环的酒仙桥，丰台三环的定价其实不高，所以只管闷头把产品做好，成不成就在此一役。

而目前来看，璞逸丰宜的产品甚至在目前的整个北京市场，都称得上佼佼者。

不过，话也不能说太早，据说3月份，金茂会开放实景示范区，到时候再看看效果。

板块上，向内的城市更新动作起来确实有难度，整个片区的升级更新，也不会是短时间的事情。

买金茂璞逸丰宜，还是要在心里接受东铁营的现状，产品上倒是可以期待一下。

随着供地收紧，北京内环的土地越来越稀缺，这两年三环内也只有丰台还在供地。

所以比起它的环境现状，稀缺的供地可能更难以替代。

丰台的库存高压已经是事实，为了提振信心，到今年下半年，丰台收紧了四五环的供地节奏，开始有更多优质地块进入市场。

包括丰科园的隅西颂、东铁营的金茂璞逸丰宜、以及使命性卖出了取消限价第一步的万泉寺；

之后还有西南郊冷库，同样为不限价地块，已经挂牌。

如果金茂璞逸丰宜产品落地，这一定是波有力的产品传导。

从目前公布的供地清单来看，明年供出的土地会更优质、更核心，超级地块加上超级的产品，未来楼市的信心，

可能会从改善市场，率先传来。

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