争流量，没人比得过海淀。
功德寺地块，今年海淀供出的第四块地，成功夺得今年3月份后最热地块——
目前已经7家开发商报名。
上一个最热的高价地块，在3月，也出在海淀翠湖，15家开发商报名，溢价率达到上限，出现了竞现房面积。
在此期间，北京楼市所有土地基本都是底价成交。
对功德寺地块，大家可能更关注会做什么户型，这直接影响到买房人的决策；
觉得如果这个项目做大了，那就可以洗洗睡了；要是做的小，还是能蹲一蹲。
这个项目的硬伤大家可能有些了解，基于这个情况，我们特意去找了些已经报名的开发商朋友，打听了些消息。
剧透一下，对预算有限的朋友可能比较友好。
扫码直接看地块vr图，省出门，云踩盘
1，海淀北最靠近五环的纯洋房产品。
功德寺分001和002两个地块，容积率2.1，限高30m，除了南侧，三面绿地环绕。
根据这个限高和容积率，大概率做9-10层洋房，相比永丰南13-15层小高层，还是会有一定区隔度。
2，超级bug让开发商被动抛弃了一版方案。
讨论很多的西、北侧高压线，不能入地。
这地块位置、质素、配套都好，就一点，离高压线最近15m。
听说拿地的开发商基本都做了两版方案，而且据我了解，两侧高压线大概率入不了地，规zf管，开发商没法打包票。
就因为这个bug被动抛弃了一版，选了更保守的产品方案。
不过，由于高压线从西、北两侧走，所以只有西地块受影响，价格上、面积上会做特殊处理。
大概率会一家开发商或两家联合拿，不然两块地指导价一样，西地块根本没得玩。
3，两大超级x因素影响，户型面积可能只有一种解法。
地块西、北两侧高压线心理影响比实际影响更大，高净值人群决策受影响；
地块项目大概率被划入东侧101中学，功能性强，非改善、高改人群专属。
两项综合，面积段只有一种解法——
4，总价门槛可能超乎预期。
融创壹号院、海开园明天颂做了纯改善产品；
永丰南，刚需/刚改板块，释放出的户型区间主力在110-145之间，地铁盘大概率开到9万➕，离功德寺仅隔两站地铁。
理论上讲，如果不是因为高压线的影响，功德寺地块的价值与树村可以划等号。
但基于上述两条因素，功德寺地块介于两者之间，但整体定位高于永丰南。
小道消息，安全起见，主力户型会在140-170平之间。
5，产品上不用有太多期待，黑科技不属于海淀。
海淀有学区一条核心竞争力无可撼动，且报规太严格，不用期待产品上有太大突破。
好在周边的配套能支撑得起这个价格。
所以，产品上唯一的加码，可能就是堆精装堆用料。
至于谁拿，明天会揭晓答案。
有关注海淀新地块的，欢迎扫码入群。
明天我们抽个时间讲讲这块地出了之后对周边的二手房及买房逻辑对比，有关注海淀的朋友可以扫码咨询我具体新盘信息、或者进群蹲蹲最新消息～
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