十八里店，最近很火。
中海朝阳三合一大礼包，强势拿下十八里店692地块。
一路之隔的隅东序在刚过去的周四开放了样板间。
作为十八里店的拓荒者，金隅在前两年有云筑三期的操盘经验，应该是最熟悉十八里店的开发商。
这次，隅东序做了96-193平的户型区间，几乎涵盖了所有客群。
根据过往的经验以及板块销售数据，把146平和155平、182平四居定为主力户型。
产品上，弧形转角窗、开敞阳台、风雨连廊、下沉庭院等，相比之前云筑，各方面都有升级。
昨天去观摩了下样板间，隅东序做了127、155、193平三个户型。
我们以三个主力户型为例，简单做个测评。
整体来看，做的中规中矩，也不差。
但看多了今年各种更新升级狂加黑科技后的户型设计，总觉得差那么点意思。
拿板块内已经清盘的朝央和煦比，户型甚至都有点弱。
先说优点。
弧形阳台，加外立面的灰色石材与金属铝板，确实很上档次。
而且，这是朝阳第一个有弧形阳台的新房项目，算是个突破。
边户户均弧形L转角窗，无承重柱，借鉴了首钢园元玺的设计，但隅东序应用给了几乎全部户型。
接下来说说户型细节。
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127平户型。
没有同等面积段，所以选了朝央和煦更小的面积段做个对比。
朝央和煦的客厅尺度、厨房空间都要更舒服一些，隅东序进深更长，采光没有朝央和煦好。
这个样板间做的是交付版本。
优点是收纳做的挺强，还配了个独立家政间，放两张图。
155平户型客厅面宽4.2m，阳台7.4m宽。
这是一个足够改善的户型，现在市面上户型设计越来越追求空间的平权。
隅东序次卧空间有些偏小。
样板间里，只有193平做了双台盆设计。
这个台面其实利用起来更好。
另外，隅东序有个市面上的大部分改善户型通有的毛病，就是有些忽视了改善用户的功能性需求。
155平样板间里的收纳，做的显然没有127平用心，主卧里的衣柜不太够用。
193平，基本是照着元玺的196平翻了个方向。
但是，隅东序做了一定改进。
这个样板间，也确实是三个样板间里体验最好的一个。
相比元玺，隅东序做成了L形转角飘窗，实用性更强一点，但样板间里视觉效果看着没有元玺开阔。
而且，隅东序把厨房和客厅空间打通，增加了活动区域的朗阔。
主卧套跟元玺一样，用双开门把仪式感拉满，步入式衣帽间体验感非常好。
但都做到193平了，北向次卧空间大小也一般。
有不少人关注隅东序的阳台能不能封上，特意问了某销售小姐姐，说阳台是封闭交付。
但我们也采访了某位非常熟悉十八里店的业内人士，说这个阳台大概率是封不上。
在北方，户外阳台美观程度>实用性。
如果能封的上，对于北方的气候环境来说要更合适。
如果能像北京宸园那样把阳台包进室内成为套内使用面积，可能是做阳台的最优解。
隅东序目前有三档定价。
95-127平，均价在7.5万左右；
140-150平，约7.8万/平；
162平以上，均价8万+。
户型越大，装标越高，价格越贵。
样板间的效果，193平完全是Master级别的装标，主色调偏沉，步入玄关，迎面而来的效果就是奢、雅。
厨房灶具、油烟机都是博世、西门子或者同档次品牌，卫生间都是汉斯格雅、高仪、唯宝同档次。
另外，隅东序把公区效果也做了出来，我个人觉得不错，贴张图。
总的来看，隅东序产品做的不差，户型跨度大，选择多。
阳台、转角窗都是十八里店开拓性的创新。
但隅东序的问题，是与一路之隔的中海692地块的竞争，以及价格上的争议。
过去的十八里店尚且能维持不破发的神话，但随着新地块出让，未来的十八里店会有扎堆竞争的问题。
大概率要面临新房踩踏，为了跑量，价格战也不是全无可能。
隅东序824户住宅体量不小，绝不可能短时间跑完。
而以中海的速度，在来年1月份就可能开放样板间，两个项目入市时间不会差太多。
因为有后发优势，产品上大概率会更好。
所以想上车十八里店的朋友，可以根据自身情况，对比再做决定。
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虽然目前的市场环境和板块客观情况，十八里店很可能守不住价格底线。
但我依然认为，十八里店仍有上升空间。
金隅云筑、保利朝央和煦，已经用实际的销售数据成功定义了十八里店的价值。
现在去十八里店，会觉得它风尘仆仆。
但道路的修整需要时间，两旁的高楼在拔地而起。
人大附、中海的商业地块在未来几年也会逐渐落地。
未来这里是整片的新建住宅区，城市界面新+配套成熟，我相信居住体验不会差。
