1.明年海淀的新房供应井喷，近9000套新房在售
最惜售的海淀，今年也开始密集供地了，结果就是明年，海淀的新房供应将成井喷之态。
现有库存量统计如下：
以上9个盘的总库存量为为1267套。
新增供应量统计如下：
三个新盘供应：3172套。
永丰北的保利·嘉华天珺供应1276套，永丰南的海开·颐海澐颂供应752套，功德寺绿城和越秀两个地块供应约694+450=1144套。
四个新地供应：约4500套
朱房村的两块商品房用地，建筑规模约为19.76 万平方米，容积率约2.4，建筑形态为16层以下小高层，大概率会是大户型的改善产品，预估会有1000+套房源。
另外，明年还有树村、田村、四季青三块新地供应，粗略估计会有3500套房子入市。
库存量、新增供应量合计起来，明年海淀大约有近9000多套新房销售。
这是个什么概念呢？
过去四年（2020/11-2024/11），限竞房和普通商品房加起来，海淀不过供应6800套，也就是明年一年的供应量是过去四年的1.1倍。
几乎要赶上朝阳和丰台的库存量了。
由此可见，海淀新房市场的稀缺属性被打破了，之前买不上海淀的客户，机会来了。
2.产品端在发生微妙的变化，永丰在做大，功德寺在做小
嘉华天珺和颐海澐颂不约而同在户型面积上做了升级。
想在永丰北买一个居住舒适度很高的大平层买家，有了更好的选择，这可能是开发商的想法，但是买房人买不买单，还得看开盘之后的销售数据。
功德寺的两块地，没有完全走圆明天颂、学府壹号院的超级大平层路线，反而面积向下探，最小做到了97平。
一是为了照顾有学区和投资需求的买家，二是开发商对明年的市场预期并没那么好，毕竟小户型产品还是能保证销售速度的。
嘉华天珺，这次推出了60套172的户型，这在永丰北是NO.1。
再看幸福里润园的147四居，供应96套，全部售罄，成交均价是84660元，套均总价1246万。
这就证明了板块内高端改善还是很有市场的。
与此同样，永丰南也推出了60套160+的大户型产品，总价跟嘉华天珺的172平四居差不多，直面的PK。
再说功德寺，与永丰南北不同的是，它在极力的控制总价，产品往下探。
120以内的刚需产品有250套，占整个小区总户数的36%，三分之一的比重，真心不低了。
这250套，算是致敬海淀刚需，秒没是一定的。
这就是产品段的微妙变化，刚需版块开始尝试高端改善。改善版块，控总价留住刚需，说白了就是，扩大客群范围，促去化。
3.明年海淀将上演不可避免的新房价格战
一是，供应井喷，竞争激烈，不可避免的厮杀。
丰台和朝阳就是很好的例子。
二是，大周期的影响下，海淀的神话已经被打破。
富华里的现房买的很不理想，西山观复7月1号开盘至今已近半年，到现在才成交了31套。
另外，二手房方面，降价的消息大家听的应该也不少了，没有强学区支撑的地方，价格神话都被打破，甚至连蜂鸟家园这样的强学区房，品质不行，也是照降不误。
三是，明年新供应的几个地方，竞品版块较多，综合实力差别不大，且总价段有重合，因此不可避免的直面PK。
例如永丰南北、功德寺，朱房村和树村等。
所以，明年的好戏，在海淀。
4.海淀北到底怎么买？
供应增多，价格下探，所以，我认为，明年是上车海淀的绝佳窗口期，预算充足的朋友，值得拥有一套海淀的房子。
但是买哪里，怎么买，还得由手里的money决定。
未供应的地，本文暂不对比，先从目前永丰南北和功德寺三个地块的产品，讲一下选房逻辑。
暂按指导价计算，目前三个盘的总价段分别是：
嘉华天珺792-1548万
颐海澐颂883-1571万
功德寺1018-2625万
800万以内，只能选永丰北的89三居，其它两个够不上。
嘉华天珺的89三居，只有41套，客厅还是270度的转角飘窗，非常不错。
800-1000万，只能永丰南北。
因为永丰南的产品还没有最终确定，仅能从地段位置给出建议。
目前来看，两者的书包、产业都大差不差，最大的区别就是地铁和配套。
如果你很重视地铁，公共出行为主，绝对永丰南。
但如果自驾为主，想要成熟的配套，永丰北就很香。
有关永丰北的城市界面介绍，请参见永丰南北之战，有详细介绍。
1000-1500万，三者皆可选，最为纠结。
在意学区的，首选功德寺，毕竟书包是海淀最大的红利。
上班族，需要结合工作地和通勤喜好等，综合判断，建议加微联系好评，给您综合建议。
退休改善的，老北京我觉得您还是功德寺，因为永丰您会觉得偏。
当然，如果您没有地段偏见，只在乎住的舒服，嘉华天珺的134和172也真的很香，生活氛围也很浓。
当然永丰南的颐海澐颂也有很多可选，只是这里的配套需要等，烟火气不足，旁边的六里屯垃圾填埋场，很多人也介意。
1500万以上，只能选功德寺。
如果能等，朱房村和树村也会不错，朱房村之后的产品大概率会是超级改善产品，值得期待。～
