10月末，金茂在东铁营底价成交了一块地，价格40.13亿。
仅隔了一周，设计图纸就水灵灵出炉了，架空层、阳台高赠送全是福利，似乎一切都是早有预谋。
而值得注意的是，这宗目视可及三环的地块，指导价10.75万/平，楼面价为5.75万/平，足足留有5万的缝差。
扫码直接看地块vr图，省出门，云踩盘
缝差大，意味着开发商有更大的利润空间可以提升产品力，也能更灵活进行项目定价。
一系列操作透露出四个大字：
不够自信。
事实证明，没人比丰台更懂有自知之明这件事。
我们扒过很多次丰台的库存数据，库存高压已经是它的代表性词汇，前两年密集的供地节奏造成丰台楼市的两条困境：
一是新房越卖越难，二是价格越卖越低。
截止今天，丰台的住宅库存量已经7227套，库存面积超过了朝阳和海淀的库存总和。
而在今年前三季度，丰台共成交了2167套房，建面29.78万㎡，月均去化241套，3.3万㎡。
这个流速的水平，是哪怕不考虑今年几宗供地的即将释放出的库存，以目前丰台的库存量，也至少要卖四年半时间才能清盘的程度。
新房扎堆、难卖，所以降价跑量几乎成了必然选项。
轰轰烈烈的破价联盟就从南四环开始，一发不可收拾。
纵观丰台的几个热门板块，从大红门、郭公庄、花香再到新宫、大红门，基本全线失守，在价格战上筋疲力尽。
而且，丰台自身的教育短板问题和破碎的城市界面被人诟病极多。
所以在年末，丰台搬出三环东铁营地块，紧接着上了二环万泉寺地块。
给出了极其宽松的价差条件，甚至使命般的迈出了取消限价的第一步。
颇有点临危受命的意思。
那么，为什么金茂会阔别两年再入北京楼市，拿下东铁营地块？
市场对金茂东铁营地块的期待，可能就来自于两点。
一是板块价值，也就是三环的环线逻辑；
二是金茂能给市场交出怎样的答卷，做什么样的产品。
放眼整个北京市场，四环内的供地和项目，已经极度稀缺。单论环线，东铁营的价值一定是站得住脚的。
只是，我们前面提过，与其他区域相比，丰台的困境在于有些先天缺憾。
也就是，丰台界面整体被铁路分割的比较严重，很多地区有种一脚坑洼路一脚柏油路的割裂感。
而且，大家对于南三环的板块认知总体偏弱，会认为东铁营的发展节奏也比较慢；
再加上金茂东铁营项目距离地铁有1.5公里，有些用户抗性比较大。
但东铁营地块好在，它位于南中轴以东的位置。
相对西部，这片区域被铁路影响较小，能够连片发展。
所以方庄、东铁营、分钟寺、宋家庄这几个板块发展都比较早，配套成熟度也高，资源很集中。
而且丰台供地集中在四五环，东铁营附近没有新盘贴面竞争。
隔壁分钟寺的缦云one、北京天誉、东叁金茂府基本都已经清盘。
虽然分钟寺未来仍有供地，但按照目前的供地节奏，好评预测，至少到明年下半年才会出让，东铁营金茂地块外部压力良好。
闷头只管做好产品就是了。
除了新房，我们去地块周边踩盘时，看到周边二手房众多，且房龄老旧，20年以上房龄众多，户型面积也偏小。
因此其实有基本的置换改善盘，购买力是有释放空间的。
而且，金茂在此区域并非拓荒，北京金茂府、京三金茂府，以及大红门的永定金茂府在过去销售数据都挺好看。
放眼北京三环，近4年也就丰台还有土地供应。
在以环线为锚点的价格线上，海淀五环外的功德寺板块指导价已达到10.5万/平，东四环的酒仙桥地块指导价为12.5万/平，东铁营地块，是堪称价格洼地的程度。
所以，对于关注东铁营地块的购房者来说，很矛盾。
三环的位置足够稀缺，配套就在眼前，价格放眼整个北京三环，也有预期和空间，算一算还是一个很不错的上车选择。
但是一看东铁营的城市面貌和道路情况，难免犹豫。
不过，在如今的市场上，产品价值正在走向舞台中央。
酒仙桥北京宸园12.5万指导价，开盘卖了61.5个亿；前苇沟璞园park开盘20亿，都和产品力强劲离不开关系。
所以在产品打造上，金茂应该能让大家眼前一亮。
距离东铁营地块不远的北京金茂府和东叁金茂府在过去已经经受住了市场的考验，这一次东铁营金茂的新产品系也应该不会让大家失望。
毕竟有接近5万的缝差留出足够的利润空间，再加上丰台宽松的报规条件。
以此为前提，再加上北区仅1.9的容积率，留足了做好产品的空间。
已经曝光的总平图当中，5-8层的洋房、下沉庭院、首层架空层（局部）、会所都已经安排上了。
北地块总平图⬇️南地块总平图⬇️
未来随着项目节点的推进，产品的神秘面纱会被一层一层揭开，我相信金茂有实力让业内外眼前一亮。
好评也很期待金茂东铁营具体的产品细节。
有关注东铁营产品细节和价格的朋友，可以扫码添加我们选房师微信，进群一起蹲消息。
我只能说，可惜是在丰台，不然以环线论的价值基数，不会是这个价格。
也幸好是在丰台。
库存和降价压力逼出了更好的地块、和更高的产品要求、更有性价比的价格。
只是，我依然觉得丰台有些可惜。希望道路规划和城市更新能实现的更快一些，到时候对它的描述，可能就会是
“还得是丰台”了。
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