奶西和南皋，是朝阳群雄里，关注度非常高的两个板块。
出身相同，都没有直接产业导入，都临近望京，但两三年下来，板块发展走向南辕北辙。
一个产品越做越大，热度越来越高；
另一个价格越降越低，一手好牌打得稀烂。
我深入研究了两个板块的发展路径，总结出几点原因。
1，市场选择，自由分化。
奶西和南皋都在五环外，临近望京，争夺的主要客群高度相似——
都是来自望京的外溢人群。
除此之外，奶西有部分来广营中关村产业园、朝阳园的补充，南皋可承接酒仙桥的一部分人群。
但这几年，两个板块面临同一个困境。
由于望京产业收缩，造血能力下降，改善外溢的客户越来越少，目前望京写字楼的空置率都已经超过30%。
定向输入越来越少，市场自由选择开始占据主导地位，好坏全凭市场投票。
这种情况下，越来越理性的买房人，自然会把票投给更好、发展潜力更大、居住更舒适的板块。
从目前的情况来看，显然，奶西的得票率更高，南皋也确实越来越难搞了。
2，城市界面的塑造和板块的发展空间。
两个板块配套都有极大的补充空间，但操作难度不同。
奶西板块现阶段配套确实比较匮乏，板块内未来还有大批量的地块出让。
但奶西整体性很强，城市界面也更容易塑造，越来越多的高品质住宅小区拔地而起，整个城市面貌焕然一新。
区域生态环境也很好，西侧有超过千亩的温榆河公园，板块非常宜居。
南皋，唉，大伙儿上网查查南皋村当初的拆迁难度就知道了。
去过崔各庄乡政府那一带或者去崔各庄四兄弟看过房的朋友都知道，南皋被两条铁路、一个铁道实验中心的试验环线割裂的非常严重，发展空间非常有限。
之前还有人吐槽，自己买的南皋某个小区，房子都交付了路还没有修完。
物理距离上，奶西其实距离望京更远。
但来广营北路很顺，开车很快，大大缩短了通勤时间。
南皋和望京隔五环相望，物理距离更近，但是京密路修路导致非常拥挤，还有机场高速夹在中间。
4，奶西的新房互相成就；南皋的新房互相踩踏。
奶西四个项目，产品定位大不一样，做出了差异化。
望京樾和中建宸园前后脚入市，望京樾做了102-155的刚需和改善户型，首开直接卖了51亿；
中建宸园直接做了170-210的大平层和280左右的叠拼，开盘也基本售罄。
两个项目定位完全不同，彼此互相成就。几家开发商一同把板块热度托举起来，销售数据也好看。
后来的望京云尚和望京国誉府也是一样的逻辑，产品定位完全不同，打出差异化，互不干扰，相互成就。
具体几个项目的信息我们不展开说，有关注望京国誉府和金隅望京云尚的朋友可以直接添加bkdw6688或者扫码添加板块大王交流。
南皋是真的有点可惜。
我认为在朝阳的新房版图里，南皋一开始的定位甚至是高于奶西的。
为什么这么说，我们直接看两个板块8个项目的销售指导价就知道了。而且南皋的前三个项目还是21年就开盘的，奶西22年才有的供应。
进入南皋的几家开发商应该也很看好这个板块，毕竟物理距离望京更近，望京的改善外溢人群大概率首选南皋。
结果，三个项目不约而同都做了120-170平的大户型产品。
后来的故事大家都知道了，只有产权属性是共产房的建发望京养云实际销售价格7万出头早早卖完了。
剩下的龙樾合玺、和光悦府卖了三年还有不少库存。
不过抛开板块原因，这两个项目现在都是现房，品质还是不错的。
直到后来供应的晓风印月吸取了前辈的教训，产品做的更小，流速逐渐快了。
至此，两个板块分化越来越明显，奶西的价格越卖越高，南皋越卖价越低，流速还跟不上。
然而，让南皋雪上加霜的是，24年同一方向的孙河前苇沟，又来了一个强劲的竞争对手——中建璞园。
和南皋同样的价格，产品更好、得房率更高、装标也更好、板块也更加宜居，还是低密纯洋房社区，南皋的客户被分流了很多。
无奈只有降价一条路可走，几个项目两年前接近9万的签约均价，现在已经快跌破7万。
最后挽个尊，南皋前途也不是一片黑暗。
今年3月份提出的“五宜”朝阳建设当中，南皋片区要与望京区域之间下穿北小河建设一条城市次干路。
这样一来整个南皋和望京的联系就更紧密了，目前7万多块钱的价格，性价比还是有的。
不过，因为南皋的发展空间小，板块割裂，更新难度大，所以，还需要给这个板块更长的更新周期。
到那个时候，奶西和南皋或许就能继续掰掰手腕了。
