双盘对打，海淀终于走上了卷产品力的路线
楼市
2024-12-14 20:13
北京
长安华曦府售楼处开放两个礼拜就开盘，日均接待200组看房客户；讨论度最高的，仍然还是海淀永丰的保利建工嘉华天珺。前段时间好评写过一篇永丰南北两个项目的对比，文中详细描述了嘉华天珺的位置和配套等信息。之前幸福里润园和汇德里的外立面本身也挺好看的，但嘉华天珺一出来，这两兄弟也要黯然失色。超大窗墙比可能很多朋友不大能理解，之前我特意请教过项目建筑设计师。窗墙比尺寸直接关系采光效果，嘉华天珺窗墙比是0.46-0.5，基本卡着上限来的，所以采光不会有问题。而且很多人看一个小区高不高档，会先看窗户大不大，所以大窗墙比算是一个非常外显的价值点。园林景观，说一个重点，约2000㎡的会所带一个9*25m的泳池，有下沉庭院。这也是永丰北几个项目中的独一份，所以未来业主的社区居住体验感应该不会差。细节我们就不展开说了，感兴趣的朋友可以扫码添加好评微信细聊。嘉华天珺户型为89/99/118㎡三居，以及127/134/172㎡四居，合计1276户。主力户型为99㎡三居和134㎡四居，172户型是永丰新的面积天花板。售楼处也同样做了这三个户型的样板间，99和134是摆着家具的创意样板间，172户型是交标样板间。小面积全部临街，大面积占据项目最核心的楼栋位置和景观资源。这是为后续销售阶段小户型保流速，大户型保利润的常规做法。简单说说两个主力户型99/134和最大的172户型优缺点。99㎡三室，板块内过去三年最受市场欢迎的户型面积段，非常方正的布局让空间合理性很不错；独立家政间和玄关，对比市面上很多把洗衣机放到客厅以及餐边柜的设计，很实用。再有U型厨房，面宽有3米4，甚至比134户型的厨房面宽都长40公分，两个人同时在厨房忙碌也转得开。134㎡四室，是经典的四叶草户型。11米的面宽没有做出来大横厅，但各个空间都很平权，主卫双台盆的设计很亮眼。只不过不到9平米的厨房，对改善群体而言，稍微偏小。另外就是入户门正对卫生间的门，在我看来没啥问题，但是可能会有人在意。但是看了板块内在售的栖海澐颂、富华里，和已交付的汇德里和幸福里润园，我理解了。但市场接受度如何，还得看开盘之后有多少人愿意买单。单论户型，134户型还是值得上车的，未来进入二手房竞争阶段，在居住舒适度上还是很有竞争力的。172㎡四室户型，是板块内户型面积的一次记录刷新。比如西红门、朱辛庄等刚需板块的大户型产品去化会很困难。但像朝阳奶西、十八里店、东坝这些进阶改善或者正走在改善路上的板块，已然成功。比如东坝保利天汇160户型和十八里店朝央和煦171户型。毕竟又少又占据核心资源的产品，才是未来保值增值的价值锚点。嘉华天珺172户型产品本身就不做展开分析了，想具体了解的朋友，欢迎添加好评微信咨询。一句话，面儿上的能看见的东西最打动人，精装上，开发商没少下功夫。高仪、杜拉维特、唯宝以及汉斯格雅一线品牌的五金和卫浴是标准配置；隐藏版吸油烟机、蒸烤一体机、洗碗机和大功率垃圾处理器，会很受家庭主妇们欢迎。简一大砖地面铺设很大方美观，之前京能西贤府也用着同样的瓷砖，美观还耐用。墙面小户型岩板大户型石材电视背景墙，影木饰面等都很显档次。总之，嘉华天珺的精装在整个永丰北，有很明显的提升。或许栖海澐颂和富华里的现房在遇上嘉华天珺的时候，会比较难受。大家最关心的价格上，嘉华天珺89-172㎡的户型，按照指导价9万来算，总价段在801-1548万。临街小户型价格大概在8万3左右，基本与栖海沄颂和富华里价格持平；134户型均价在8万5-8万8之间，总价1140-1180万之间。这个总价段，永丰南是个强劲对手，开盘之后看保利如何解题。考虑134户型的伙伴，不用太纠结，主力户型开发商是要流速的。172户型，大概率会顶着指导价卖，9万左右，总价超过1500万，好在只有60套，销售难度应该不大，毕竟占据着项目最核心的资源。不过，嘉华天珺跟永丰南海开项目，总价段重叠度较高。虽然配套和居住氛围永丰南不如永丰北，但永丰南位置要更好，并且近地铁。所以很多买房人会在两个项目之间犹豫，甚至预算高一些的，功德寺也在对比范围内。虽然总价段重叠度高，但两个项目的户型分布很明显都在避其锋芒。主力户型和面积段的区隔或许会吸引来不同的需求客群。至于两个项目如何选择，欢迎大家评论区交流或者添加好评微信详细咨询。后续如有需要，我们会专门写一篇两个项目之间的选房指南。![]()
