1，时隔拿地四个多月，永丰北新房，嘉华天珺即将开放售楼处。
上个月末，嘉华天珺优化后的设计方案，终于通过了审批。
在明天要开放售楼处，同步开放样板间。
样板间共三个，99平、134平、172平。
明天开放，我们会去蹲一下，再给大家完整测评～
2，海淀大悦城即将开业。
好评之前去地块附近转过，永丰北整体生活气息比较成熟，就是缺个近距离地铁。
永丰南北配套对比，可参考好评之前发过的文章：
虽然有19号支线北延预期，但站点定位尚不能确定。
有个好消息是，离嘉华天珺两个路口的海淀大悦城，已经开始招商了，开放指日可待。
3，永丰南和永丰北，选择了两条道路。
永丰南和永丰北各有一个新项目，永丰南是海开颐海澐颂。
在嘉华天珺户型配比没有公布之前，在地理位置、户型区间、总价都框定了两个项目是贴面竞争的逻辑。
但根据嘉华天珺最新公布的户型配比，两个项目都选择了避其锋芒。
靠主力面积段区别开了主力客群。
4，虽然选择了避其锋芒，但永丰南还想分永丰北一杯羹。
嘉华天珺和颐海澐颂户型区间高度重合，但颐海澐颂面积段设置更均衡，且主力面积段不同。
嘉华天珺共1276户，主力户型为99平和134平。
其中，99平米就有500多套，根据9万/平的指导价单价计算，总价不到900万。
适合想上车永丰，但预算在1000万以下的客户。
想在北京买房置业的朋友都可以添加好评微信一对一咨询。
颐海澐颂共752户，主力户型为110平、123平，主力户型相对保守，有控总价的原因。
虽然也有96平户型，但只有29套，非常难抢，约等于没有。
按照9.3万/平指导价单价计算，总价在1000万出头。
5，永丰北总价门槛还在继续上探，可能达到1500万了。
扒了扒永丰北自22年以来的供需关系，嘉华天珺把主力户型区间拉的挺大，做134平户型其实挺冒险。
算下总价，大概1200万。
过去永丰北能达到的最高总价，还不到1400万。
这次按照最大面积172平计算，总价在1500万以上，永丰北的价格尺度又被刷新了。
但是，如果有1500万，你会选择在永丰北买个大户型还是在功德寺买个没那么大的？
6，产品信息还不全面，现在买哪个还没有定论。
从容积率来看，颐海澐颂2.2，嘉华天珺东地块2.0，西地块1.7要更占优势一些。
目前仅有户型是明确的，具体价格要开盘时才有答案，所以买哪个更合适现在没有定论。
等到有更多信息出来，我们再继续对比产品上的优劣。
先说下嘉华天珺目前公布的产品细节。
户型上比较中规中矩，有赠送飘窗，但毕竟是海淀，没什么黑科技上的突破。
不过海淀99平做到三面宽，也是挺少见的。
外立面石材幕墙柱体+铝板+光幕玻璃，再加上0.46-0.5的大窗墙比，整体看着还是挺雅的。
7，功德寺前几天又有关于户型的小道消息流出。
华润西侧地块，户型面积约129平-250平。
主力面积为175平，根据指导价总价在1800万上下。
其中97平米户型，大约130户；106平米端户两面宽大约60+套，顶退小户型（63-113平米）大约60-户，139户型大约300户，174户型大约144户。
绿城东侧地块，户型面积约97平-174平。
主力户型139平，还有130户97平户型，起步总价在1000万左右。
其中129户型，20-套，139户型210套，175户型大约140套，210户型和250户型大约40套（可能有调整）。
这为预算在1000万的客户提供了另一个可能。
相比永丰南北，功德寺的基础属性更好，不过呼唤的阳台，我觉得大概率不会有突破。
有更好，但没有，也丝毫不影响功德寺的价值。
8，插播，西山观复明天开放实景示范区。
今年有几个项目，都是在开放了实景示范区之后卖的好了起来，比如元玺、招商玺。
西山观复位于翠湖板块，户型只做了三个，140平、145平、167平全四居。
但这个起步户型显然有点错判了市场，再加上地铁距离远，8万1的指导价，现在已经降到7万+。
不过，降价之后，性价比还是有的。
只是，海淀新房选择越来越多，明年供地也不少。
很多海淀买房人在当等等党。
西山观复开放实景示范区，还能吸引一波购买力吗？
