最近酒仙桥的旧改正在如火如荼的进行着，以前一提酒仙桥，脑子里蹦出的总是798、苏联老街坊。但是今年之后，再提酒仙桥，大家第一个想到的绝对是：北京宸园。预料到了它的热销，但没料到开盘当日销售61.5亿，多多少少有点出人意料。很多同行也是如此，当「这是中国作品的胜利」海报发出后，好多人开始打探实际数字，结果都是没水分，没托儿。意外的原因不在产品，更多是大家对酒仙桥这个老旧板块的不自信。一条坝河，一条14号线把酒仙桥分成了下图的四个部分。![]()
北京宸园所在的老街坊片区，其实属于整个酒仙桥最差的片区。坝河以北的产业区，有奔驰宝马的总部以及高端商场颐缇港；西侧的品质住宅区是老牌商圈丽都广场，有很多高级私房菜馆和外国酒吧，很新很时尚。西南的高端住宅区，有著名的超级豪宅缦合·北京，总价三四千万。阳光上东是差不多20年房龄的社区，二手房也在7-9万之间。而宸园所在的老街坊片区，且不说即将成为历史的几大旧街坊，单说附近的配套及界面，确实村感挺重的。一路之隔是老牌商场久隆百货，多是打折商品，衣服也比较低端，超市是物美，最直观的体现了这个商场的定位。附近有个华信医院，附近有孩子的居民绝对知道，带孩子打个疫苗，打车、开车都能堵出焦虑症。区域内的小区，例如晶都国际和亮马嘉园，都是20岁+的社区，均价在五万七八左右。整体来看，都觉得这个片区与豪宅的生活氛围极不相符。这就是好评反复说到的增量资金的逻辑，之前在望京篇曾详细论述过。北京宸园的热销再次验证了这一理论：好地段、老配套的版块，需要优质产品去点燃，一旦增量资金进场，版块的价值就会重塑。ZF和开发商们自然也最懂这一逻辑，所以，才会打包出一个超级巨无霸的百亿地王：酒仙桥+小红门+十八里店，捆绑出售。![]()
好评之前整理发现，6年半的时间里，朝阳供应了43宗住宅地块，而四环内，只有3块。
高级改善的住宅产品更少，仅有壹亮马、融创 One9、北京壹号院等，需求大于供给。
当然还有一个御翠园，但是产品太老，得房率太低，高改客户不太看得上。
北京宸园的成绩，给足了市场信心，也重新定义了酒仙桥的版块定位。在增量资金和新盘的催化下，该板块会逐渐升级为新的豪宅版块，从而吸引大批同圈层的客户。3，版块在积极推进旧房拆迁和道路升级改造，未来地段质素会进一步升级第一批五个地块（二街坊、三街坊、四街坊、十一街坊、立新村）已经在2023年完成征收工作，目前已拆除了39栋住宅楼，进度完成了95%。范围内的3452户住宅也已经全部腾退完。12月6日，第二批拆迁工程也正式启动，涉及拆迁地块分别为六、七、十街坊，范围如下：![]()
与拆迁同步进行的，就是主干道酒仙桥路和亮马河北路等道路的拓宽改造工程，可以想像，未来，这个区域将会焕然一新。
当交通和界面都升级后开，再重新审视下它的版块特点，会发现它的确是一个质素非常好的豪宅版块。![]()
其中，亮马河目前在整体的升级改造中，未来可能会媲美园明天颂的清河之眼。
另外，东边长安街以北，除了这里，基本没有一个地方能有这样的规划和发展，也没有一个板块能建豪宅群。再加上优越的区位条件，通勤望京、国贸、东直门、亚运村、太阳宫等商圈，基本都是30分钟内到达。所以，宸园的热卖一下子就理解了，百亿地王的逻辑瞬间明白了。![]()
11月29日，中海153亿竞得北京组团巨无霸地块。![]()
中海在北京有两个分公司，分别是中海新城公司和中海北京公司，可以说是赛马制的管理方式，但其实更多是不同产品系的操盘。中海新城公司团队，主力运营石景山和西城，两个网红盘，都阙台和中海京华玖序，前者是去年上半年的销冠，后者是今年上半年的销冠。中海北京公司，操盘的项目比较多，大家比较熟悉，例如中海寰宇未来、中海富华里、幸福里、公园里，中海丰和叁號院、中海永定玖里等。北京宸园的两块地是分开的，虽然打出了「福禄」的营销理念，但毕竟两块地不连着，资源不能共享，优质的资源更集中在西地块，东侧小户型的社区更平民化一点。但是中海的0014地块，大且方正，还没有路冲，整体比北京宸园的地块质素好很多，更容易排楼和园林打造。·定位最高端的产品系，大概率会是玖序系，类比西城的京华玖序。·指导价12万5，跟北京宸园持平，但是质素比宸园好，所以大概率会比北京宸园贵当然，最新的一手消息，会首先在群里分享，考虑酒仙桥的买房人，扫码加微，拉你入群。～![]()
注意！北京将有一大批现房项目即将入市
明年是上车海淀的最佳窗口期！
朝阳十八里店的新盘，被逼出了生死时速
双盘对打，海淀终于走上了卷产品力的路线
朝阳十八里店，买金隅还是等中海？
海淀的竞争，比想象中更有意思
