几乎每个客户都会问的一个问题是：开盘价定了吗？
所以，有必要来一场价格大猜想。
1、以期房价格为锚，推测现房的价格底限
在之前朱辛庄的系列文章里，好评曾经做过预测，定价的一个首要原则就是：不会低于期房价格。
如果是这样，本次开盘的四个户型的最低均价就有了：
93、96m²三居：>59947元
108m²三居：>62373元
127m²四居：>59339元
2、一房一价，从楼栋位置，看价格空间
均价只是参考，大家知道新盘都是一房一价，所以还需要结合相似楼栋的期房售价，具体推测。
结合上图看，期房93、96m²的销售单价是59853元，所在楼栋是2-2#，相较本次开售的3-4#而言，优点是采光好，景观视野好。缺点是距离定泗路和回昌东路都太近，并且北侧50米有高压线。
先说93m²三居，西侧的遮挡非常严重，综合质素都不如2-2#，所以好评推测大概率跟上次59853持平，低则五万八九。
再说96m²三居，命运就完全不同了。
采光各方面会大大优于93m²，较之主力户型108m²，虽然是两面宽，但客厅和卧室的面宽尺寸也都很舒服。
并且是整个小区，甚至整个朱辛庄版块90多平紧凑三居的最后一次上车机会。
所以，我甚至认为，仅有的、最后的这11套96m²三居，可能定价都会高于108的单价，成为这次的最高单价户型。
再说108m²三居户型。
期房时分别开了两栋，一栋是2-3#，价格是61491元，另一栋是4-5#，价格是62465元，跟本次开售的楼栋3-4#，位置非常相似。
所以，市场流传本次108三居最低6万3的开盘价，理由就在此。
从稀缺性而言，这也是星樾所剩不多的108三居中最好的楼栋，4#虽然也是108三居，但是距离主路回昌东路太近，噪音太大，另外南侧有寰宇未来大高楼的遮挡，所以，如果买108三居，上车3-4#才是最明智的选择。
开发商同样也会物尽其值，好货卖出最好价。
总共就44套，也很稀缺，之前的文章中也介绍过星樾108户型在整个版块的抗打性，星樾还是朱辛庄的优等生吗？所以，保守估计均价会在63500，好楼层64000都是有可能。
再说127m²四居户型。
同样的推算逻辑，最值得参考的是4-3#，期房时候的平均单价是59272元，两栋楼的位置处境差不多，采光上都受西南方楼栋的遮挡。
所以定价逻辑大概率跟期房时候是一致的，比101、108两个主力三居户型拉出近2000多的价差，大概率会在6.2万上下浮动。
3、同板块竞品户型横向对比
以上价格猜想，是基于不低于期房价格，避免客诉风险的大环境下做的推测。
还有一个不可或缺的纬度，就是目前整个朱辛庄版块的市场新生态，其中直接竞品中海寰宇未来目前的价格，是其重要的参考角度。
寰宇未来98m²的紧凑三居，供应套数也很少，成交均价是63637元。
但是楼栋位置比越秀星樾差的多，临街临路又把角，所以只可与星樾的93m²一搏。
这么看来，上面对星樾的93m²，可能有点低估。
因为它在板块内的稀缺性足够大，面积小总价低，上车容易，仅有11套，所以，也许本次开盘不会太低，大概率跟寰宇未来的98m²同价位，或稍贵个几百块。
同样96m²的三居，也再次证明，其非常值得入手，6.4万甚至都有可能。
再说108m²三居，最常拿来对比的就是中海的113m²三居。前者是小高，后者是洋房，可比性强，就是上图的B5户型，成交均价是64116元。
但问题是，无论越秀的108还是中海寰宇未来洋房里的113户型，都有一个不可忽视的强大竞争对手，就是寰宇未来高层楼座里的107、112、113、115三居产品。
寰宇未来目前107-117的三居，还有300多套房，都是星樾108三居的竞争对手。
并且这些高层三居的成交均价都在6万1出头，这是寰宇未来洋房113户型卖不动的原因，目前只成交了17套，也是星樾，不能忽视的重要问题。
顶着6.4万的价格卖，会不会落得跟寰宇未来洋房113的命运一样呢？
所以星樾的定价，就看其营销策略了，是想快速回款，再造红盘，还是不着急慢慢卖，就等后续揭晓了。
不过多次打探，开发商放出的口径是会比期房价格高2500，也就是6.45万，大家觉得这个价格能接受吗？
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