1，这个功德寺地王值得所有人的购房动作暂时按个暂停键。
从地段、价格到出品方，都很有统治力。
可以把话先放这里，这个盘就像一个大石头。
一旦扔到海淀楼市的大鱼塘里，将激发起很大的涟漪，甚至搅乱很多对手盘的销售节奏，以及很多买房人的购房决策。
这将是一个真正改变游戏规则的大盘。
2，结论一要成立，有个前提条件。
网传的户型起始面积得是真的。
网传西侧绿城项目主力面积140平，东侧越秀主力为97-103平小三居。
按照目前 10.5万/平的价格算，主力套总价可以控制在1000-1500w之间。
如果这个前提条件不成立，那结论一也不算数，毕竟跟大多数北京买房人没啥关系。
3，户型面积做小，控制总价，是基于地块质素决定，也符合目前的市场情绪。
毕竟，9 月底新政一个多月过去了，效应有所衰减。
总价太高，上车门槛就太高，开发商也不敢轻易冒险。
4，它对全北京三类用户特别有杀伤力。
第一类，把保值安全性放到首位的人。
第二类，有强学区需求的人。
第三类，有千万级总价承受能力的人。
建议海淀新地王这样打广告，只需 1000 万，你就可以安全无忧上岸海淀。
5，四样东西会护航它的未来。
五环外、海淀、学区、10.5万的指导价。
6，五环外，意味着房票多一张。
430政策放开了五环外的房票资格；
930政策给多出的房票降低了购房门槛。
双重利好，五环外的海淀地王，有不可撼动的竞争力。
7，海淀，是定海神针。
海淀供地非常稀缺，是北京楼市的旗帜。
土拍举牌近百手，在卖地这件事上，只有海淀能吸引全北京开发商和买房人的目光。
8，上地，海淀最强学区。
房子是海淀买房决策中极小一部分，区域的附属价值以学区为首。
上地学区有一流的小学和初中，如上地实验小学上地校区、清华附小、北大附小等众多牛小；
而上地，也是海淀区唯一一个初中派位没有坑校的校区。
9，出品方的角色扮演。
10，人肉房票就这么多，它的入市会虹吸很多犹豫不决的购买力，但是也有可能把海淀的气氛再拉一拉。
功德寺地块大约16.2万方面积，按照套均120平计算，预估有1300多套房子要入市。
虽然地块热度高，但也不会完全没有压力。
11，虽然但是，它不会没有对手。
结论同第二条，户型面积不能大。
否则，一大批人没得玩，下游永丰南北就有的玩了。
关注海淀功德寺、永丰南北两项目情况的朋友，欢迎进群，我们聊聊它的不足、挑战，与后续的购买策略。
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