今年的维权新闻听了不少，各说各的理，各泄各的愤。
一堆不满的背后，本质其实都是价格作祟。
不值、不配、不诚信，但更多是遗憾自己当初的不应该。
说白了，维权，是为自己的错误决定买单。
东坝，还值得押注吗？咱们好好聊聊！
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先划定讨论范围，上次望京的话题，讨论范围标注在图上，很多人没看到，所以这次讨论前，咱先达成范围共识：东坝很大，本文所议东坝，实际为东坝北部，主要包括北西、北中、北东三个区，上图所示。
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饼王的称号不是白来的，因为规划确实很多很多，「自贸CBD」、「第二三里屯」等等。其中第四使馆区到底有什么用，这是很多购房者的疑问。北京有很多的使馆区，除了长长的围栏和定时更换的守卫之外，它跟普通人的生活没什么交集，更何谈对楼市的影响。这里将容纳25个国家，且都是一带一路沿线上的好朋友。把最好的朋友请来集中招待，服务会是最高规格的，他们释放的能量也将是最大的。讲个故事，第四使馆区西侧的这一大片回迁安置社区——晏河湾家园，当初修建的时候，一期设计没过审，原因是外立面不够高级美观，政府建议增加铝板。因为它正好位于使馆区肉眼可见的位置上，又在滨水绿带沿线，虽说是安置房，也不能因此拉低整个国际化社区的level。现在这个小区已经入住，外墙是经典耐看的仿石材，小区环境非常好，二居室租金都到了5000元左右。此外，北侧规划的体育用地也将是北京最高级别的朝阳一级体育馆，很多人会不明白，为啥在东坝放一个这么高级别的体育场？加之这里「第二三里屯」的文化定位，以后文艺演出也不会少，一举两得。几乎所有业内人士都会说，东坝规划的规格很高，因为它吃的不仅仅是北京城市规划的红利，而是国家战略的红利，一带一路的能量不容小觑。25个国家之后的衍生业务和办公总部，将会毫无疑问的落地东坝，国内与之关联的上下游业务，也会一窝蜂的布局在其周围。这正好就跟它自贸CBD的规划对应上，高端跨境消费，数字贸易商务等都会聚集于此。也就是说，东坝北部各部分的产业规划，是相互联系，自成系统的，这个很厉害。所以，未来东坝不管是城市界面，还是产业红利，都是可期且有确定性的。多种口味拼合而成，可以切成很多角，多种期待，多种可能。![]()
而有的交付，没有兑现承诺，客户为开发商的失信买了单，窝火。就比如，南皋崔各庄，当初顶着离望京最近的外溢版块光环，卖到了8W+。再看奶西，也是主打承接望京外溢的版块，首个项目「望京樾」，均价8万5，2022年开盘当天，劲销51.1亿。
后来入市的的几个项目也是稳定在8万左右的成交价，其中，「望京国誉府」在今年的低迷行情下，坚持不降价，甚至还加收精装包费用，但是，依旧不影响热销，目前也是尾盘阶段。
奶西与东坝对比，规划预期没有东坝能级高，在朝阳众多待发展的热门板块中，两者应该是中游跟前三的差别。
区位上，奶西只能承接望京和正在发展的中关村软件园朝阳园的外溢，但是东坝，望京、国贸、三元桥、三里屯等，都是它可承接的外溢板块。除了上面说的第四使馆区，自贸CBD，第二三里屯，第2航站楼等，丰富多样的产业结构以及国际化社区的定位，完全可以职住平衡，自给自足。![]()
直白一点，朝阳是把东坝当作第三CBD来培养，还是国际型的CBD。
这就是当初保利天汇热销期间，稳坐朝阳冠军宝座的原因。版块的价值是靠楼盘去变现的，老百姓心中的值不值其实是个综合评分：地段+产品+服务。上次在望京的文章里，也跟大家分享过这个观点：板块的发展是靠增量资金去拉动的。东坝的增量资金很足，很多样，所以，它的饼，值得吃。但是，上哪个桌，有讲究。东坝北目前在售的有两个新盘，「京投发展北熙区」和「保利天汇」，其中北熙区有很多小户型，刚需上车优选，保利天汇则跟奶西三杰相似，定位改善。最近的争议点，集中在北熙区身上，本质问题就是觉得货值不相符。但是来个灵魂一问：北熙区如果降到崔各庄三兄弟的价位，大家会不会去抢？任何版块都有它的价值底线，底线的差异决定了版块的能级高低。
东坝的价格底线较比奶西、南皋、金盏、朝青等都要高，未来会随着更优质产品的入市，价值继续走高。
试想一下，如果中建璞园建在东坝，会定价多少？
如果东坝在增量资金的带动下普涨，现在7万多的北熙区，值不值呢？
初听这个观点，确实吓了一跳，但后来有些许明白了。
其主要意指东坝南，也就是坝河以南的老东坝，吐槽点集中在未来的人口密度上。老东坝有很多二手房小区，其中「首开常青藤」是最受关注，成交量最高的商品房住宅小区。
低密次新洋房，房子和社区都很不错，学校还是北京中学的单招直升校，貌似除了人车不分流，其它都很好。1.定位为综合宜居区，无产业规划，只能吃坝北规划的红利，但坝北的饼都还半生不熟！2.区域内社区参差不齐，大量回迁房、安置房，圈层很混乱，城市界面差，二手房出货压力大。并且，东坝北的饼越大，东坝南的居住规模可能就会更大。一些买不起坝北新区的购房者，就会退而求其次买到坝南，逐渐形成阶层和社区的分化。说像天通苑可能有点夸大，但是很像现在的老北苑，只不过，坝南不及老北苑的是，城市界面和回迁安置房、经适房、两限房的数量。还有就是它的规模，臃肿到一定程度，可能就会从老北苑演变为天通苑。大部分买常青藤的购房者，都是预算有限，但又看好东坝的潜力，想着一路之隔，即高性价比上车，又能享受对面新区的红利，一举两得。但是，分析完坝南和坝北的逻辑，真的害怕，一路之隔就是两个世界的故事，再次上演。压缩面积住坝北新房，还是现成即住的坝南大面积二手房香，纠结呀！没有完美的房子，更没有完美的选择。
买房路上更多的是买房观和价值观的撕扯和修正。
从中，你会发现，更懂自己，才会更懂房子。
交个朋友，多聊一聊吧！![]()
全市在售的新房我们都能合作，但我们只推荐值得买的项目。
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在卖房这件事上，朝阳的操作很高明。
卖掉望京，将会是你做的最正确的决定
