亦庄又上架了明星地块，我们盘了盘它的底细，发现产品有了新拐点
楼市
2024-11-19 20:10
北京
热度很高，一度让我想起隔壁去年开盘的倒挂明星盘招商玺。多规合一文件里，标出了两条在南城，甚至在北京成为试点性质的好房子攻略：鼓励设置首层架空层，层高在3.6m-4.9m之间不计入容积率。这个尝试在龙湖观萃和丰台的东铁营地块已经面世，虽然还没有实际落地效果可考。但很明显，这种把买房人的情绪与生活方式摆在首要位置的设计在北京越来越多见了。根据亦庄X24地块的文件内容，之后的产品还是有一定想象空间的。这个X24地块，就在最近很热的招商玺附近，两个距离差不多有一公里。整个河西板块，目前最有代表性的项目，一个是招商玺，一个就是是中海京叁号院。从地块质素来看，X24的位置，比招商玺甚至板块内前几年其他项目都要强一些。它位于亦庄T1线泰河路站西侧，完美符合轨道交通0距离的概念。而京叁距离T1线超过1公里，招商玺大概有700米。而地块规模，X24地块建面规模11.42万㎡（其中住宅7.71万㎡），起始总价34.8亿，地价上限40.2亿；相较于招商玺79.12亿和京叁的79亿，总价少了接近一半。因为地块规模小，总价也低，所以对想要拿地的开发商来说相对友好。比起万泉寺的110亿，朝阳捆绑的153亿来说，X24地块的价格可以减轻大部分开发商领导的心理压力。容积率上看，X24和京叁都是2.5，招商玺是2.3，三个项目基本可以持平。其余配套，学校、商业、医疗对于河西几个商品房小区来讲都是公用的最大公约数，也没有谁比谁优一说。关注北京楼市、供地，关注亦庄X24地块的朋友，可以扫描二维码添加好评君微信进群交流，有消息我们会在群内同步更新。![]()
如果你把它从北京整个区域单掕出来看，会发现，它跟哪个区域的特征都不太一样。比如区隔于环线论之外的，南六环独一无二的价格高地。尽管90㎡以下的小户型占据绝对主力，但其他面积段或多或少都有供应。短短3年时间，亦庄河西供出6个限竞房，整整6089套房源。这个操作显然没有朝阳高明，整个限竞房时期，朝阳供地极少，解限之后，才开始供应节奏快起来。但亦庄如此高密度的供应，产品却没有全面铺陈，反而分化出两个极端——前面提过的两个项目，中海京叁号院和招商玺，将河西的板块价值重塑了。京叁面世之后，以7.3万/平的价格和168平起步的项目定调拔高。而在此之前，16年金茂府之后，亦庄很长一段时间没有改善盘出现，京叁出现的时机相当好。过去几年限竞房时代被抑制的改善需求几乎被京叁全部吞掉了。但时机不凑巧，指导价直接把价位拔到7.7万/平，为了控总价，主力户型为140平以上次改，上车门槛也更低了。经过京叁1000套房源的筛选，亦庄改善客户已经被消化了七七八八。再遇上2024年的北京市场，实在有点难受，所以X24入市，招商一定不会错过。毕竟如果另一个项目踏入这片区域，从客观质素上和产品上，自己都不占优势，贴面竞争也难占上风。好评猜测，在各个区域都开始有土拍规则上的不同尝试的环境下，亦庄x24地块依旧保留了竞价规则，也有保护招商玺的原因。不过，虽然新地块周边仅招商玺一个新盘，但它的未来估计也不会像很多朋友预言的那么轻松。之前的6个限竞房在满5年后，购房者可以申请将限竞房转为商品房进行出售，在市场上自由买卖。从去年开始，一直到未来几年，河西的6个限竞房项目，会依次度过5年限售期，到时候会有一批低总价次新房抢夺市场。粗略计算，这将会是有6098户二手房被释放的究极修罗场。而这波时隔仅5年起的次新房，当初仅有5万多的单价。即便新产品一定会有更好的产品、得房率、甚至架空层和地下相连的大型商场配套。亦庄河西板块在过去10年间，100-130㎡这个面积段的产品几乎都是0供应。X24地块，如果哪家开发商拿了之后，主力做一些100㎡左右的三居和110-130㎡的紧凑四居，加上板块价值的加持。关注亦庄X24地块的朋友，可以扫描二维码添加好评君微信。我们聊聊亦庄的产品，到底怎么买，能更合适。![]()
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