朝阳十八里店，要变天了
楼市
2024-12-05 19:51
北京
十八里店是今年极少没有破发的板块，新地块指导价还比之前涨了1000元/平。（想去看看隅东序项目、想在北京买房置业的朋友都可以添加好评微信一对一咨询。）![]()
也就是中海在几天前拿下的朝阳大礼包中，十八里店的692地块，与隅东序一路之隔。可能是市场原因，朝央和煦拍地时的33轮激烈竞争局面在6月份拿686地块时变成了金隅一家托底。如今中海进入，两个项目一前一后，十八里店还能守住它的价格底线吗？或者说，十八里店还能守住它7.9万/平的指导价吗？我的观点是。十八里店也即将进入好汉不提当年勇的时代。十八里店在今年的热度，来自它在一众破发板块里微弱领涨的优势。这里面有市场的原因，也有朝阳港规划逐渐落地的原因。很多断供多年的板块，价值锚定，其实就在它的前两个产品，一旦定义成功，板块价值就确定了。在22年金隅云筑新房产品进入板块，承担了拓荒的任务。云筑一二期户型都做的很符合市场主流，到了三期云未，市场因素叠加奇葩的户型导致接受度不高，所以卖到现在，去化也一般般。保利朝央和煦也赶上了好时候，产品力过关，一度顶着指导价卖的热火朝天。这两个项目的热销带着板块热度起飞，让十八里店一时声名鹊起。之后，朝阳港一期规划逐渐落地，板块配套慢慢补齐，人大附落地、17号线十八里店站点开通都是确定性的加分项。但随着新产品进入，十八里店也将面临着贴面竞争的压力和库存堆积难题。在隅东序和中海692地块进入之前，板块内还有云筑二三期少量库存，大概三百多套；隅东序公布项目共有824户，692地块住宅建面有13.42万方，粗略估计也有小1000套要入市。简单算算，未来一段时间，十八里店还有两千多套新房要卖。而板块内产品户型其实被云筑和朝央和煦基本补足了，收割了一波前期客户。虽然十八里店自今年1月朝央和煦开盘之后，再没有新项目入市，但后面两个产品贴面竞争，压力也不小。隅东序从拿地到开放样板间将近5个多月，估计也有这个原因。而且，根据中海一贯的速度，估计两个项目间隔时间不会太长。隔壁朝阳港二期还有好几块居住用地，更远的未来，很有可能集中面临踩踏风险。新房项目们，是互相成就，还是互相踩踏，是一个问题。想在北京买房置业的朋友可以添加好评微信一对一咨询。![]()
那么，基于这个前提，686和692地块会做什么样的产品，关系他们的结局。
我们首先要知道的是，隅东序和692地块处于配套完全共享阶段，地铁距离都相差无几，这两个项目未来会怎么跑完全取决于产品力和定位。95-189平的全面积段户型，几乎涵盖了所有客群。主力面积定位为146和155平四居，完全是根据过往板块销售数据决定，非常稳，且相对保守的户型设计。而这个区间，刚好是十八里店过去销售数据最好看的户型。然后在这基础上又升级了产品力，包括转角L形落地窗、开敞阳台、以及风雨连廊、下沉会所、中央车站式地库采光等。关于692中海地块，调规后不管是容积率、限高都比隅东序要有优势。目前得到的消息是，会跟金隅打差异化竞争，做150平以上的纯改善户型。基于有后发优势，所以产品力上，好房子导则里的设计估计也不会少，阳台、架空层、风雨连廊都可以期待一下。而且，这次中海拍下的地块里，带有两宗合计12万方的商业用地；到25年，17号线也将全线贯通，链接4个成熟的产业高地，至此，朝阳港一期建设已经基本成熟。但由于新房入市的原因，很可能面临踩踏风险，但如果之后能把握好供地节奏，十八里店的竞争力依旧是有的。而一站之隔的亦庄北神树，也有作为拓荒性的新产品，但暂时看来，还没有得到价值的认定。不过，目前与十八里店将近1.2万/平的价差，目前来看，杀伤力还是有的。只是，在北师大附、万象汇以及产业升级更新还没完成的情况下，这个板块的刚需标签可能还没办法完全摘除。但地铁和价格的优势，为想上车十八里店，预算不太足的朋友提供了另一种可能。当然，你得愿意等待它的未来。![]()
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