今天，帝都史上最高地价的朝阳巨无霸地块终于尘埃落定。
中海新城153.32亿，溢价0.21%摘得朝阳三宗组团地块，福州裕城24.345亿拿下槐房NY-030地块，溢价率0.1%。
北京土拍，一天揽金177.5亿，杀疯啦～
1， 时代变了，土拍在筛选开发商。
朝阳是北京打包拿地的先锋。
上一宗百亿地块是酒仙桥+前苇沟捆绑地块，从这个配置大致能看出，这是强势板块带弱势板块的玩法。
用高地价筛选开发商，同时防止偏弱板块土地流拍。
在酒仙桥豪宅北京宸园在十月份开盘之后，珠玉在前，朝阳紧接着就推出了三宗打包新地块。
起步门槛再创新高，达153个亿，当时就有传闻，有这个实力的开发商，估计就是中海没跑了。
结果昨天下午，除了中海新城，华润也报名了。
今天华润抬了一手，让中海新城多掏了3200万。
这三宗地，一宗是酒仙桥0014地块，一宗在十八里店692地块配建两宗商业一宗教育用地，一宗在小红门。
我们今天简单分开说说，后续再掰开细聊。
2，经过潜力验证的酒仙桥豪宅，迎来了新邻居。
0014新地块位置就在北京宸园南侧，质素与北京宸园相当，容积率与北京宸园一样为2.8。
规划建面78148平米，楼面地价6.43万元/平方米。
相比北京宸园，利润空间更足，应该能做出不错的产品。
我们拿到一些小道消息，据说起步户型会在180平往上，粗略一算，总价起步门槛就在2200万上下。
以平均面积200平计算，这可能会是仅有400户左右的，非常纯粹的高净值社区。
难道中海第二个玖序系，会出现在酒仙桥？
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3，十八里店的商业配套被补齐了。
十八里店是今年唯一没有破发的板块，云筑一二期和朝央和煦卖的都不错。
中海拿下的十八里店项目由4个地块组成，其中住宅用地地上建面为13.42万平米。
好消息是，十八里店缺的商业配套要被补齐了。
地块配建了两宗商业用地，地上建面合计约12万方，不算太大，但肯定足够用了。
坏消息是，十八里店可能面临新房踩踏。
在6月份，金隅底价拿下十八里店686地块，案名隅东序，前段时间已经取证。
从产品户型图来看，抄了首钢园元玺的作业，L形弧形大转角窗再现。
686地块的规划建面约12万方，加上这次的692地块，十八里店会有约25万方住宅用地。
板块内云筑二三期还有328套库存，隅东序总户数为824户，692地块粗略估计将有1000套房源。
未来一段时间，十八里店还有两千多套新房要卖。
692地块规划比686地块要更有利，以目前十八里店的供应来看，新产品在户型上很难做出差异度了。
接下来就看得房率和产品设计上怎么别出心裁。
之后我们单开一期数据稿件细聊。
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4，小红门，城市界面撑不起环线和价格。
小红门XHM-10住宅用地，地上建面5.5万平方，容积率为2.5，又是个小规模社区。
可能是23年的新盘星光里户型也一般，加上社区规模小，即便送了不错的精装标准也卖的一般。
区域价值没有得到验证，8万/平的指导价还是有点虚。
再加上区域界面差，即便在三环，也拿它没啥办法。
城市更新之后，可能能友好一些。
5，无人在意的角落，槐房新宫醋场那块地今天也有了结果。
槐房这宗地块上架过两次。
第二次土地面积直接对半砍，总价低，容积率也降了，给想拿地的开发商砍了门槛。
这次有三家报名，被福州裕城24.345亿拿下。
我们了解到的消息是，建发和金茂合作开发。
但丰台的客观问题是库存太高，去化难，好位置尚且困难，但凡位置差点，土拍都成问题。
现在新宫南地块的竞品中海公元里、森与天成，都不好受。
中海公元里是城市界面差拖了后腿，森与天成受车辆段影响，也没好过到哪去，国庆期间才靠着带看奖励和高佣金促销火了一波。
新地块的位置相对来说要比森与天成和公元里好一些，但基于丰台目前的市场认知，新地块的压力也不会小。
另外，昨天晚上北京第六批次供地清单也出来了，海淀朱房村两地块、丰台玉泉营、亦庄x24地块都在内。
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