在卖房这件事上，朝阳的操作很高明。
楼市
2024-10-29 19:14
北京
最近占据楼市热搜榜单两个区，一个丰台，靠降价出名；一个朝阳，靠热销霸榜。前两天出了篇关于丰台楼市的稿子，在评论区里，丰台被围攻了。总结下来，丰台楼市被诟病的点，或者说内卷的根结主要有两个：不是故意拉踩，相比下来，不管是卖地还是卖新房，朝阳的操作，显然要高明多了。篇幅稍长，我们慢慢说。有想在朝阳、丰台置业的朋友都可以扫码或者添加微信：bkdw6688细聊。过去6年半，朝阳一共出让43宗住宅用地。分布在太阳宫、东坝、奶西、酒仙桥、十八里店、南皋、孙河、定福庄等十五个板块。1、21年为界，21年之前供应量很小，21年之后供应很大。朝阳的土地供应一直比较谨慎，但21年一口气供应了16块土地，占到近7年土地供应量近40%的总量，非常恐怖。21年，刚好是北京楼市限竞房时代结束元年，开发商有了更大的施展空间，能把产品做的更好；再加上当时北京新房价格再次快速上涨，土地供应端也就跟着加快了节奏。所以我们看到21年之后，朝阳的每一个新房板块最少都有两块土地供应，一直到现在。6年半，朝阳供应的43块土地当中，四环内只占到3块。朝阳这几年供地大部分都集中在五环外的一些新兴板块，四环内只有中建玖合府、中建星光里和葛洲坝的劲松地块。但由于朝阳的发展中心不在东南部，十八里店一直不温不火。直到去年明确要引入人大附之后，板块热度才逐渐增加，保利朝央和煦地块出让的时候一度风光无两，成为近6年朝阳土拍最火的地块，吸引了34家开发商参与竞拍。再就是前几天刚刚开盘大火的酒仙桥北京宸园地块，除此之外，朝阳五环内再无供应。比如说东坝，被笑称饼王，也是朝阳群众这几年最看好的板块。从20年到23年，年年有供地。原本24年供地计划里也有东坝的新地，但是今年市场实在太差，很多地只是在计划中而已，没有挂牌上市。好在东坝这几年表现没有让人失望，配套提速落地，新项目去化也都不错，还有个优班尖子生保利天汇，在24年如此艰难的市场环境下走出了独立行情。奶西同样，22年开始供地，一口气拿出来3块，好在新房销售流速还不错，在23年又推出了城建的望京国誉府地块。南皋和王四营，南皋抱着望京大腿，紧贴五环，谁都觉得这是一个不错的板块，4块地先后推向市场。南皋两个项目很自信的不约而同做了120起步的大户型，就是结果有点伤人，卖了三年卖成现房了也没清盘；王四营也是，情况和南皋很像。再比如今年的酒仙桥、十八里店和前苇沟，在北京宸园、保利朝央和煦和中建璞园去化都还不错，后面的供地又接上了。但朝阳聪明的点在于，为了给开发商信心，几乎给每个新房板块都引入了一所名校。东坝有北京中学总校区，王四营有十一学校，南皋北京八十中，十八里店人大附朝阳港校区，酒仙桥清华附中，奶西朝阳外国语，金盏首师大附中和八十中孙河校区。这波操作，既解决了开发商的拿地阻碍和项目的配套问题，也打消了很多有书包需求买房人的学区顾虑。有关注朝阳楼市，考虑在朝阳置业的伙伴们，欢迎添加板块大王微信bkdw6688或者扫码链接板块大王，朝阳所有在售项目的特惠房源和优惠信息，我们都有。24年新房市场销售疲软，开发商拿地热情不再无脑高涨。这种情况下，朝阳率先开创了土地打包出让的模式，也就是热点地块与质素一般的地块搭配，一同出让。这么操作的高明之处在于，一方面防止了土地流拍，另一方面筛选了开发商。只有有足够的实力才能拍下朝阳的地，开发商强，未来的新房项目大概率不会太差。这一方法接连在北京宸园和璞园park身上得到了验证。紧接着四批次酒仙桥、小红门、十八里店三块地又捆绑在一起继续上架。总结一下，朝阳的土地供应模式很专业，有节奏、也有前瞻性。一块土地上架，首先要保证这块地能顺利出让，又要保证开发商的新房项目在售的时候能有一个超级卖点，还要保证买房人在做决策时能有更多的选择。截止到10月25日，朝阳商品住宅库存4965套，库存面积65.58万平米，去化周期20.4个月。从去库存的角度来看，朝阳楼市现在处在艰难时刻，覆巢之下无完卵，这是整个北京楼市的缩影，难以避免。从全市范围来看，朝阳的去库存和去化周期，其实处于市场中位。也就是说，朝阳的市场健康度，问题不大。
不过，在这个基础上，从去年开始，朝阳也已经在减少土地供应了。过去集中供地的几个新兴板块，自然也成了去库存任务的重中之重。朝阳楼市近三年的当红炸子鸡，有二十年画饼经验的时代大厨。随着这几年配套加速落地，聚焦的目光正越来越多，也成为整个朝阳最炙手可热的新房板块，成交量价年年攀升。东坝以坝河为界，坝河以南基本发展饱和，现在以及未来的发展重点都在坝河以北的北西区和北中区。放眼整个北京的新房板块，板块定位和配套规格，没有哪个能比得上东坝。地铁三号线和十二号线今年年内基本都能开通，北京中学也已开工建设，东坝离成熟又近了一步。再加上第四使馆区、第二三里屯、金盏自贸区这些光环buff，未来东坝势必会成长为潮流时尚大朝阳的另一个名片。![]()
板块内两个项目保利天汇和京投发展北熙区，卖的都不错。保利天汇去年11月开盘，现在几乎清盘，834套房源已经签约611套，网签均价82407元/平，这个数据放在2024年整个北京市场都非常亮眼。优质板块+保利产品力吸引了大量客户买单，我们也期待保利天汇未来交房能保持高水准。目前项目还有一些清退房源，关注保利天汇的朋友可以添加大王微信bkdw6688详细了解。京投发展北熙区在国庆节之后开放了实景展示区和样板间，板块大王有幸被邀请去参观了一波。说实在的，展示区我们看到的地方做的还是做的不错的，回来之后我发了一篇小红书，没想到评论区被人diss了。说北熙区正在维权，因为最南边的楼栋距离坝河的距离、外立面和公区通道的问题。北熙区和保利天汇一样，板块价值其实要远大于项目本身价值。但是毕竟买房不是件小事，价格也放在那，大家都想买到一个品质不错的房子。如果后续交付时能做的和展示区一样，我觉得是不错的。不过门口的坝河着实有点惨，什么时候能治理完毕就会好很多。北熙区具体的销售数据我们就不多说了，去年一直卖的不错，不过在保利天汇开盘后销量就稍微有点掉队了。这个板块所有库存都来自璞园和璞园PARK，两个项目产品力都不错；配套方面，日常生活没问题，拉垮点在于，考虑通勤你得有车。中建璞园和璞园PARK的热销，是产品力超越板块价值的代表，考虑自住且没有强地铁通勤需求的话，我觉得没问题。在朝阳新房版图的设定中，这两个板块一开始的定位都是承接完全成熟的望京改善外溢，但是两个板块的发展走向截然不同。从空间位置上看，奶西比南皋离五环离望京要远的多，但是通勤便利度和时间上奶西更方便，且更宜居。所以现在的局面是，奶西价格越卖越高，产品越来越高端。板块内望京国誉府近期开了实景示范区，展示效果很不错。感兴趣的朋友可以联系板块大王参观。好在性价比也跌出来了，板块内的和光悦府、龙越合玺和晓风印月都是现房在售，有关注奶西和南皋板块的朋友可以联系板块大王bkdw6688交流。朝阳港的概念提出来很长时间，这两年才真正走上发展正轨，板块热度也日益攀升。很多人拿十八里店和东坝去对比未来发展上限，和王四营北神树去对比性价比。十八里店的定位就是一个职住平衡的舒适居住区，上限不高，下限也绝对不低，底气就来自四环的位置、人大附朝阳港校区和地铁17号线。云筑的一二三期和686地块北京隅·东序四块地的重金投入、保利朝央和煦成为今年唯三没有破发的新盘，也证明着十八里店的价值。学校和地铁齐备，但是定位不清晰，在刚需和改善之间徘徊。最初的三个项目保利锦上、朝阳壹号和中绿东岳府，做的是110起步的大户型。可惜市场并不买单，这三个项目卖了三年多都还没有清盘，锦上二期转而做小户型产品后，境遇比之前好很多。![]()
王四营板块，还是更适合预算有限，但想上车朝阳的刚需买房人。但是因为城市界面和中建星光里拉垮的产品力，销售一直不温不火，国庆节前夕降了一波价格才在市场上有了一些声音。酒仙桥从一开始土地捆绑出让时，就在筛选开发商，后来的热销其实也在情理之中。10年断供的土拍市场，日益改善的城市界面，强劲的产品力和有诚意的价格，成就了北京宸园的热销。很快北京宸园也要迎来新邻居了，这一次套路依旧，三块土地捆绑，153亿元的起始价，放眼全北京市场都没有几家开发商能拿。篇幅有限，剩下几个板块我们不一一细说，有想咨询朝阳楼市各板块、各项目情况，可以扫码跟我具体聊，或者po在评论区，听听各位的意见。朝阳很大，各新房板块价格存在梯度价差，没有好坏，只是每一个板块在市场的使命不同。有价格梯度带来的好处是，对各个总价段的购房群体都比较友好，无论你预算400万还是4000万，在朝阳都有的选。朝阳的点状发展布局，让每个板块都有发展的可能，但每个板块的兑现速度不可能均衡受力。海淀把所有资源集中在海淀山后，石景山大力托举首钢园，丰台把丽泽打造成南城的名片。或许是朝阳已经有了国贸和望京两大超级核心，希望把资源更平均的分配给其他区域吧。只是，希望这股劲儿，能更有力一些。![]()
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