海淀功德寺两地块摇号成交，这场百亿赌注该怎么玩？
楼市
2024-11-05 18:06
北京
刚刚，整个下半年最受关注的两宗地块，终于落听了。
绿城57.15亿拿下了海淀功德寺001地块；
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越秀63.83亿竞得002地块。
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两宗地块都是达到上限，摇号成交。
两宗地块除了高压线，配套共享。
虽然我个人认为心理影响会大于物理影响，但高净值人群大概率会对高压线有些顾虑，这会限制地块的户型区间。我们之前了解到的情况是，想拿这块地的开发商基本都是把两块地当做整体看待。但海淀还是独特，两宗地都达溢价上限，被两家开发商给拿了。这点在功德寺地块上体现得尤其明显，这是市场的选择。单功德寺地块当然扭转不了市场大势，但是海淀+优质地块的的眼球效应可以对冲日益弥漫的悲观气氛，正面提振市场预期。前有朝阳酒仙桥北京宸园开盘的61.5万，今天功德寺地块尘埃落地，赚足了眼球，未来丰台还有万泉寺地块和朝阳二环边的永安里。如果每个区都能出现一块成色十足的热点地块，市场预期或许会有所改观。这个指导价太出乎意料了，海淀北五环二手房，在过去的十月份成交价格跌幅普遍在30%左右。不着急孩子上学的家长，以前可能在看二手房，功德寺确定了买主之后，大概率会蹲一蹲新房。功德寺两地块限高都是30m，容积率都是2.1，缝差也基本一致，只能做洋房，只会有产品定位上的差异。如果按照第一种可能，那么001地块可能会被002地块按在地上摩擦。产品上，001地块由于高压线和学区因素的双重叠加，面积会往小做，大概率会和永丰南、永丰北面积段相似；002地块我认为可参考香山樾，户型往大做，毕竟10w+的价格支撑力是在的，把改善社区拉出格调是一种解法。但这种方式，有可能因为价格战两败俱伤，主打一个我不好受谁都别想好受，毕竟之前西四环有过先例。户型面积区间上卡四季青，下拦永丰，部分位置以低总价争一争永丰南的小户型客群；之前市场验证过，大户型在这个位置跑流速存在问题，所以面积段往中间做，可能是最优解。关注海淀楼市，有拿不准该怎么选项目的都可以扫码咨询我。![]()
这个话题，是很多关注永丰南北和功德寺地块的买家都为关心的问题。功德寺对比永丰南，价差只有1.2万，对比永丰北也只有1.5万的价差。功德寺周边有中关村软件园，腾讯、百度、网易、新浪、联想等互联网大厂云集，能覆盖到的高净值人群更多，距离也更近；我们之前分析过，功德寺地块的客群会比永丰南北更高阶一些。上地和永丰的学区各有千秋，但我认为大家普遍更认可上地。从地铁通达性来看，功德寺地块距离马连洼地铁站超过2公里，1公里左右的13号线B线软件园站2026年才能开通；永丰南挨着地铁永丰南站，地铁距离更近一些，永丰北的话暂时就不用对比地铁了。海开永丰南北区做了一栋15层和一栋14层的小高层，南区都是13-15层小高层；嘉华天珺3栋14-15层小高层，其余为7-11层洋房；功德寺限高30米，也就是9-10层的洋房定位了，和海开永丰南、嘉华天珺做出了一定区隔。海开永丰南项目综合楼面价5.6万，指导价9.3万，缝差3.7万；保利/建工永丰北综合楼面价5.5万，指导价9万，缝差3.5万；功德寺地块楼面价约7.1万，指导价10.5万，缝差3.4万。虽然永丰南地块缝差更大一些，但永丰南还有大体量的商业，海开压力也是比较大的；功德寺缝差3.4万，还是有空间的，只不过要吸引周边那一波最精明的高净值客户，还是得牺牲一些利润把装标做上去才行。![]()
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