注意！北京将有一大批现房项目即将入市
楼市
2024-12-19 20:44
北京
21年，北京土拍规则调整，第一次出现了有竞现房销售面积的项目。
当时土拍盛况也非常对得起它试点先锋的角色，溢价10%，有整整5.4万方的现房面积，556套现房等待出让。之后，北京陆陆续续有了更多现房试点项目，截止目前，足足27个。但再没有一个产品能比兴创逸境有这么大的现房面积可供出售。这些项目，都诞生于土拍过热的时代，板块热度普遍没什么问题，都是被开发商和买房人争抢的地方。
直到今天，这批项目里，已经有7个项目的现房在开盘销售了。也是所以开盘的项目里唯一守住了现房价格的项目。4月30日开盘404套房源，现在网签+认购219套，且现房成交均价比期房高出约2000元/平。是所有开盘的现房项目里，唯一一个卖到现房预期价格的。富园开盘时间选的好，430新政是政策端第一剂强针，而且当时板块内没有直接竞品。永丰从22年9月之后，一直到海开今年6月拍下颐海云颂，之间再没有供地，这期间，栖海雲颂也去化的差不多了。稀缺的供地和海淀的配套加持，再加上富园面积偏小，上车门槛相对低，卖的也还不错。不过，之后海淀即将迎来供应井喷，当稀缺属性消失后，海淀的价值还能稳住吗？目前海淀的几个项目里，翠湖的西山观复，恐怕是最难的那个。和光煦境现房仅96套，到现在已经基本卖光了。但今天的热销和往日期房开售时，已经完全不是一个逻辑。新房产品力迭代后老产品跟不上是一方面，更要命的，是和光煦境多次被业主抓到减配。今年，和光煦境现房的成交均价约7.47万/平，比期房低了约8k/平。同在朝青板块的御翠园，位置比和光煦境更好，3号线穿过，奈何户型产品实在太老，也只能75折出售。供应了188套现房，截止今天，成交78套，与当年土拍盛况和期房的销售情况相比，已经逊色不少。交通上与望京的望而不达、配套的不满足让南皋三兄弟的价格一路从8.8万/平来到7万+，卖到现房甚至下探到6万+。![]()
甚至在几个项目里位置、外立面都更优的和光悦府也难逃降价，网签价在6.8w-7.3w之间。不过，晓风印月的网签价和期房时期相差无几，仍在保持在8w+。朱辛庄的越秀星樾，一共有486套现房，首次推出了位置较好的86套房源。开发商外宣，首开86套房源60秒售罄，一度梦回当年期房白月光时期。虽然成绩不错，但明显开发商对今天的市场环境也没有信心，所以先放出一部分房源试探。附近的新房项目寰宇未来还有204套住宅，成交均价6万出头；越秀星樾的价格经过多轮试探，开盘时好户型基本在6.2万/平上下。再加上朱辛庄、小沙河未来都有住宅要出让，越秀星樾即便有昔日光环，卖起来也有一定难度。据说越秀星樾二期现房预计2月份开，主力面积为101平和79平。扫码添加好评微信，帮您分析买房需求，给您综合建议，争取最大优惠。![]()
再有就是西四环大瓦窑的华曦府、后沙峪的建发观云、以及上周末刚刚开盘的通州梨园板块的璀璨公元。今年9月份回归时，周边七八个项目正贴面竞争。开盘前，华曦府开放了实景示范区，交付效果确实不错。可惜当年的倒挂优势在破发联盟的相互干扰下失去了吸引力，96平四面朝南的户型接受度相对不高，去化也相对困难。另外两个项目，建发观云在11月底开盘，户型在135平以上。璀璨公元期房已经去化了将近9成，现房开盘当天，外宣成交106套。有现房以所见即所得的稳定使买房人下定，也有现房因为市场变化和产品力的更新迭代无奈降价出售。还有部分现房，看准时机，会在未来一到两个月逐渐入市。包括朝阳黄渠的玺悦朝阳，这个项目就在和光煦境隔壁，预计25年1月17日开盘，现在已经开始排卡。只有86套房源，分别是100㎡ 三居5套、132㎡ 四居5套、134-137㎡ 72套，加几套变异小户型。璟上兰园前期卖的一般，后续感受到危机，升级装标+开放实景示范区，再加上星宸和煦进入尾盘，去化才好了起来。成交均价不到5万，跟建发观云面积段不同，定位刚需刚改，预算相对低的优先考虑。石景山的新房越秀天玥，也可能在这月底或者下月初开盘。关注北京市场，想在北京买房置业的朋友可以添加好评，帮你客观分析需求，争取最大优惠～![]()
只是，长时间站在热搜榜单上的南城，大兴一众竞现房，却在市场上却没了声音。从下半年开始，围绕大兴市场的讨论，便是疯狂的降价潮。从南到北，有现房面积的项目，有有黄村的晓月和风、观音寺板块的中铁兴创逸境、以及西红门的橡树湾文园和中建玖玥府。由于供地多，产品定位也相似，几家开发商挤在一起，从有一家绷不住开始，拉崩了整个板块的价格下限。观音寺板块的京玺，更以4.6万/平的成交均价让西红门雪上加霜。时隔3年，这波现房入市很难再向过去一样辉煌。在现房入市时，也基本到了产品交付前夕，开放的实景质量就是最好的广告牌。比如华曦府、越秀星樾、建发观云、晓风印月、招商玺等都开放了实景示范区。期房产品为了增加竞争力，在今年也形成了实景示范潮。
比如石景山的元玺，开盘之后去化一直不佳，直到开放实景之后，才卖的好了起来。从客观现实来看，现房的入市，确实让开发商更重视承诺了。毕竟亲眼所见的现房，对需要相互信任的期房产品是有冲击力的。![]()
双盘对打，海淀终于走上了卷产品力的路线
朝阳十八里店，买金隅还是等中海？
海淀的竞争，比想象中更有意思
