七五折豪宅大闹东四环
楼市
2024-10-30 20:07
北京
上周末，东四环核心区朝青板块一老朽级豪宅突然亮相。
很多人应该看到过信息了，李嘉诚捂了23年的新盘，逸翠园二期，御翠园，最低单价75折大甩卖，完全不顾周边新房和二手房死活。御翠园上周末带看量爆炸，据说一个周末就卖了上百套。东四环的位置，朝阳的核心板块朝青，各种配套都成熟，是它最大的优势。而朝阳四环内供地又极度稀缺，根据我们整理，6年半时间里，朝阳供应了43宗住宅地块，而四环内，只有3块。环线+位置的强势吸引力在，7.5万起的单价，跟周边的新房、次新、二手房对比全面倒挂。如果不是走新房手续，我更愿意把它定义为二手房，或者次新。从定价策略上，很显然，一开始御翠园对自己的定位，也是按照二手房来的。插个广告，有想在朝阳买房，想咨询御翠园和其他项目价格的朋友都可以加我微信，板块、项目分析，我很专业。泛海国际成交纪录里，最近日期，145平面积成交单价在9万上下；御翠园一期逸翠园目前的二手挂牌均价在8.7万/平上下，该小区目前我能查到的距离最近的成交纪录，是2016年，普通住宅价格在6万一平；稍微给挂牌价后真实的成交价点空间，御翠园的价格带上装修后，与周边同档次二手房其实差距并不大。但御翠园有竞争力的点在于，它走的是新房手续，对比二手房各种杂七杂八的税款，还是有一定价格优势。我这两天看到更多的，是在把御翠园和周边新房做对比，尤其是刚刚开盘的酒仙桥豪宅。10年前的定位，按现在的产品迭代速度，御翠园的产品已经落后太多了。
我们简单一提，两个户型140、185的户型只有两面宽，虽有通透，但进深太长，严重影响采光，且三居户型无法改四居。项目容积率有2.5，1252户住户，其中平层占到1024户，约82%的占比。根据小区楼栋排布，26栋楼，其中1-8栋为16-18层高层，其余18栋为联排别墅。很多人觉得御翠园性价比高，但以套内面积和周边新房对比来算实际单价，其实差距不大。我们拿目前对比最多的酒仙桥豪宅来做举例，算笔小帐。--御翠园140平得房率约74%，好楼层单价在8万上下，总价1120w左右。我们把140平建筑面积✖️74%得房率=实际套内面积约103.6平米；再用总价除以套内面积，得到实际单价大概在10.8w一平。--而北京宸园145平加设备平台和挑空面积，实际使用率在94%上下。不计案场付款优惠，就拿最好的楼层计算，总价大概在1550万，实际计算后，脱水单价在11.4w上下。也就是说，高品质新房和多年前的旧户型+毛坯房，约同等面积段，价差大概6k左右一平。由于御翠园为毛坯房，再加上5k一平的精装修价格，御翠园和脱水后的新房单价，几乎是持平的。有想在朝阳买房的朋友，可以添加我微信，咨询、查数据、置换二手房、带看服务我们都有噢～跟北京宸园比，其实还稍有点牵强，市面上有很多人在拿北京宸园和御翠园对比性价比，所以单掕出来提了两句。北京宸园1500w起步，12.5万的指导价，抛开得房率、装修等其他影响因素只看单价，跟御翠园有巨大价差。无意拉踩，不同的预算有不同的买法，但买北京宸园的客群大概率看不上御翠园的老房子和老户型。而根据来源客群来看，御翠园的竞争对手，更可能在朝阳五环外，均价在8万上下的改善盘。根据我了解到的消息，御翠园，朝阳改善客群约占到70%，主要是望京、酒仙桥、太阳宫、亚奥的置换客群。这批客群，同等预算下的选择，是两种截然不同的买房观。朝阳五环外的东坝、奶西、十八里店等板块，因为有高潜力规划、密集节奏密集，产品力强，新盘价格达到8万上下，与大打折扣后的御翠园价格相当。虽然环线、板块上不如朝青，但有潜力、有空间，迭代后的新盘品质也上升了几个level，所以销售数据都还挺好看。另一批唯环线地段论，朝阳四环内的地少的可怜，就是环线党最大的底牌。所以，让渡部分品质，用同样的价格换核心区的资源，还是破除掉固有的环线定律，以追求高品质住宅和居住环境。御翠园取证在去年7月18号，一般来说，新房的预售证有效期为一年，一年之后需要在三十日之内重新核验。在今年6月份，御翠园曾经试探过价格，想在当时的市场，以9万单价出货，可惜没翻出什么风浪，市场上对这个价格没太买账。后续又把价格逐渐下探，试探了好几轮，才选在这个时机开盘，我觉得可能有以下原因：2，酒仙桥豪宅开盘，成绩超出预期，客观事实证明，东四环的潜在购买力仍有释放空间；3，在这个时机，能用显在的价格倒挂，刺激一部分预算在1000-1500万的摇摆客群出手，即便这部分人群极少。但正是因为有这部分人存在，目前去咨询朝阳东四环上的新房，过去经纪人会推北京宸园，但现在基本都在推御翠园。毕竟，豪宅绝不止地段强势一个指标，圈层、品质、舒适度都是需要考核的指标。御翠园价格的一步步下调，就验证了地段虽然强，但落后的产品力在被市场挤干水分之后，最真实的价格就是如此。关注北京楼市、或者想让我帮你下定买房决策、或者想进我们上岸交流群，都可以添加微信，我们私下聊。1，御翠园所谓的倒挂，其实实际算下来，跟二手房、哪怕新房对比都没占到便宜。2，御翠园的入市时机，以及定价方式、释放出的各种价格，有极大程度的营销宣传成分。中介的逻辑可能是哪里好卖卖哪里，但真要做决策，需要跳出套路，多看多打听。我的建议是，如果你预算有限，想买东四环的位置，但够不着新房的价格，御翠园是个好路子；如果你预算有限，但对品质有追求，可以往外找其他板块替代。毕竟，如果这是一块诞生于2024年的新地块，以今天的产品力，今天的地价水平，强于酒仙桥板块的核心位置来论，绝不止这个价格。倘若把这块地全部推倒重建，以这个地块的位置再重起高楼，户型、配置、精装全部按照现有豪宅标准来设计。御翠园的价值，还会是如此吗？![]()
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