最近，顺义又给北京楼市上课了。
有个新盘，北京城建和南山地产合作打造的星悦时光，因为得房率和赠送面积火出了圈。
这个项目，连零公摊都已经不屑一顾了，公布的得房率高达110%。
果然，在卷产品这件事儿上，北京没有一个区能与顺义相提并论。
得房率、装标、防火挑檐、赠送面积，只要能卷的地方绝不含糊。
其实，顺义城区不论马坡、仁和还是老城区，都比较偏刚需，产品定位也都一直往这个方向去做。
不过，项目品质的对拼倒是比乐得自在的城六区杀的更猛烈更刺激，你方唱罢我登场，没有最卷，只有更卷。
我们可以对比一下顺义最近新开盘的住总青年one、芳华里和星悦时光三个项目。
就能看出来，为什么星悦时光会被卷到得房率飙上110%了。
项目和板块信息很多自媒体都已经说过，我们先略过。
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从位置上看，青年one和芳华里虽然都不是地铁上盖，但也在地铁1公里范围内，也算半个地铁盘。
星悦时光就和地铁完全不搭边了。
距离最近的R4号线（规划中）临河站也有2公里，地铁的天然劣势要想用其他东西弥补起来，非常难。
产品上比，三个项目入市时间前后不超过1个半月，也没什么迭代可谈。
只能是后开盘的项目去对标前者，在基础上做一些优化，都是最新的产品，也只能飙得房率了。
先看8月开盘的住总芳华里。
88平米三室，套内拓展面积高达16㎡，实际使用面积大约有104平，综合得房率在98%以上；
（图片来源网络）
97平米三室，套内拓展面积大约19.6㎡，实际使用面积超过116平，综合得房率102%。
132平米四室，套内拓展面积21.78㎡，实际使用面积约154平，综合得房率102%到103%。
9月下旬入市的住总青年one。
72平的户型能做到三室已经是突破了，拓展面积也不少，足有11.4㎡，综合使用面积在83.4㎡左右，得房率超过90%。
89平户型拓展有接近17㎡，综合使用面积105平，得房率98%以上。
105户型做到四室，拓展面积也有20㎡，实际使用面积超过125平，得房率101%。
最后入市的星悦时光，既然没有时间上的优势，那就被迫青出于蓝。
直接来个更狠的。
77平户型也做到三室，客厅面宽4米，主卧16平米，其余两个卧室也都不小，拓展面积直接上到20.55㎡，实际使用面积达到97.11㎡，得房率做到105%。
87㎡三室三面宽，中户和变化两个户型拓展面积分别为18.74㎡和22.23㎡，得房率中户99.58%，边户103.53%。
（图片来源网络）
最后还有一个王炸级别的107户型，拓展面积接近28㎡，综合使用面积超过135㎡，得房率107.5%。
这彪悍的得房率吸引了众多房地产同行前往参观学习，大王也慕名前去打了个卡，确实震撼。
难怪北京市场上会流传这么一句话：
“全北京最好的产品都在顺义。”
那么问题来了，为什么不是朝阳、不是海淀这种本身自带热点的区域，反而城六区之外的顺义？
我觉得，这得益于顺义相当有自知之明，且擅于拓展优势。
（后沙峪情况比较特殊，有极大古早富人区基础加持，所以以下分析抛开后沙峪板块，谈除此之外其余区域的普遍情况。
如果有对后沙峪感兴趣的朋友，我们可以后续单开一期具体聊聊。）
首先，顺义对自身区域定位非常清晰。
和近城六区的其他几个区相比，顺义有个非常突出的短板：它目前只有唯一一条15号地铁线。
而近城的其他区域至少有2-5条地铁可供市区通行。
流动性弱，输血的能力就差。所以，顺义是个相对独立、且封闭的区域。相比其他近内城区域，顺义的基础条件就给了刚需买房人一定抗性。
正因为如此，地铁r4号线的出现才会带来极高的关注度。
顺义人民，苦地铁久矣～
再加上近几年顺义供地密集，库存压力不小，截止目前顺义库存已经达到5576套。
而未来两年，顺义计划供地还有11宗。
zf也非常清楚这一点，既然去化面临压力，且对于作为刚需买房人头号需求的地铁段短时间内难以补足，那就从价格和品质上另辟蹊径。
首先就是从产品报规上给了极其宽松的条件。
所以，第一个带阳台的项目出现在顺义，第一个得房率超越100%的项目也出现在顺义。
到24年，面世的项目一个比一个赠送更猛，从大阳台到架空层再到会所，为了吸引买房人无所不用其极。
放眼整个北京市场，都没有能与之匹敌的区域。
不过，从今年开始，南城库存高压不下，为了做好产品，也开始在报规上逐渐松了口子。
以丰台为首，颇有点后来居上的意思。
我们乐见各区域这种产品上的良性竞争，能救市绝不只靠红头文字，买房人的信心和交付的质量息息相关。
再就是价格上，既然地铁可遇不可求，那就从性价比上，人力补足它。
从数据上看，顺义在过去5年价格走势基本平稳，且处于近城区域唯二单价在4.5万/平以下的区域。
以顺义城区仁和为例，文首提到的0公摊项目，单价已经拉到3.2万/平，首付39万起就能上车。
除了在价格上和产品上做平衡，开发商也在其他方面下了些小心思，比如摆渡车接送业主到地铁站、放大地区的环境优势、还开辟出了以“逃离内城”为主题的情绪化打法赛道。
很多对通勤要求不高的自媒体人和不愿在内城继续开“卷”的年轻人纷纷逃往顺义。
所以即便顺义库存居高，但产品去化周期20.3个月，在全北京市场，其实还处于相对健康的水平。
而且，在顺义置业的买房人，因为针对性强，所以对顺义印象极好。
这种向外逃离的现象，在北京正成为一种趋势。
在买房界，过去被奉为圭臬，以地段为首的不二法门，慢慢被产品力的领先消解掉了。
从房山北京国贤府、昌平南邵观堂府，顺义后沙峪一众产品的广受好评再到朝阳金盏地区璞园park以及酒仙桥豪宅北京宸园的热销……
都是可印证的，以产品力超越了地段统治力的案例。
而位于朝阳核心朝青板块的御翠园，即便位置优越，也只能降价，以75折催泪大甩抢占眼球。
只是可惜，即便如此，声量波幅也降的很快。
看来，地产圈的玩法，慢慢变了。
产品力，开始占据决定买房人需求的第一中心了。
