经营贷爆雷了，捅了个500万的财务窟窿
楼市
2024-08-25 19:06
北京
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谢大爷北京房产管家，100%买家立场，提供咨询、选房、中介、助贷、卖房陪跑等服务。关注并设为🌟星标，才能收到推送。领取买房秘籍资料，进特价捡漏群加：xiedaye2026昨天来了一组咨询客户，死气沉沉，眼神呆滞，一副生无可恋的样子。因为经营贷要爆雷了，非常着急，问我们有没有解决办法。买在了最高点，总价1400多万，买了个大两居，勉强能改成没人权的三居。GPGD操作，高杠杆贷了1200万，三年先息后本，利率4%。三年过去，房子现价不到1000万，普通评估能贷700万。马上贷款就要到期，到期后就要归还本金1200万。买的时候，可以找资方过桥。现在过河拆桥了，资金方为了控制风险，最多只能垫7成700万。也就是说，房子亏了400多万，还捅了个500万的贷款窟窿，要再找500万还进去。要了老命了！买的时候就赶鸭子上架，连首付都是东拼西凑的，房子成了负资产，上哪搞500万去？客户经理油盐不进，而且利率4%没法调降，三年光利息又花了146万。好在房子租出去了，每月能收1.2万的租金。租约到期后，租金还得下降，不然根本租不出去。但经营贷本身并没有错，当时房贷利率普遍在5-6%，经营贷利率只有3%-4%，而且每月只还利息，相比之下优势明显。除了多套房东，很多刚需客户也上头了，纷纷把按揭转成了经营贷。经营贷最大的问题是，最长的只有10年授信，一般三年要归还本金一次。如果房价上涨或者稳定，一切都好办。到期后再过一次桥，重新贷出来就可以了。像上面这位客户的情况，有以下三个办法应对。额度和之前一样，利率还会降低一些。在贷款到期之前至少一月，主动联系客户经理，沟通办理续贷。![]()
需要重新签借贷合同，审批流程很快，一两天就批贷，进入下一个贷款周期。三五年内正常还月供，高枕无忧。贷款额度比之前差了几万十几万，这样的也好对付。和第一类差不多，就是稍微麻烦点。否则就上个人征信，或者威胁向法院提起诉讼，拍卖房产。对于这种情况，也有三种办法。其一是拖延战术。每月正常归还利息，跟银行沟通正在筹款，请求给几个月时间，一定会还上。事缓则圆。银行的政策时紧时松，一直都这样。同一年中，年初和年底也不同，有时候月底为了冲业绩，也会很松。尽量GPGD，北京本地有几款产品能做到8成，缺口再找些资金补上，这样比贷7成的压力要小很多。京外有一些产品，对大面积低单价的房子非常友好，评估值给的很高。只是需要多花1%左右的渠道费。实在还不上，甚至连月供也还不起了，就找个房圈职业的律师，也有保全房产的办法。征信就不用想了，能保住房子就不错，有房子就还有翻身的希望。下次再买房和贷款，记住一定要量力而行。（全文完）现在有一款利率2.9%，可贷8成，十年先息后本的产品，添加微信xiedaye2026了解。![]()
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