挂牌15万套，值得你买的只有1套
楼市
2024-11-12 13:52
北京
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大家好，我是谢大爷，京房谢大爷工作室主理人，出身贫寒，底层逆袭的农村子弟，硕士毕业后定居北京。我们是职业房投人，站在买家立场，提供咨询、买房、助贷全流程服务。领北京各区买房指南，进北京房产交流和特价捡漏群（备注来意）加：xiedaye2026随着市场火爆，北京二手房挂牌量下降得很快。去年库存巅峰时刻，前后台房源加起来，接近18万套。现在总共还剩下15万套，展示出来的有13.2万套。新手买房，总喜欢盯着挂牌量，患得患失。实际上，所有市场数据，挂牌量最没价值。很多人对数量级没有概念，也不明白其中真相。不管挂牌18万套、15万套，亦或是三两万套，真正值得你买的，永远不会超过2套。看上去天量库存，只要设置具体的限定条件，就瞬间消失。比如：六环内，20年以内，商品房，普通住宅，非顶楼底楼，只有不到2.5万套。再缩小范围到五环内，其它参数不变，只有1.2万套。条件再苛刻一点，楼龄15年以内，五环以内，只有3500套。如果再要求，南北通透、高楼层、板楼、近地铁、明卫、不临街、层高、精装修、低于市场价等等。即便你相中了，还要看预算够不够，业主是不是诚意卖，其它买家可能下手更快。最后选择的时候，就是A和B二选一。买房是很具体的购买行为，弱水三千，我只取一瓢饮。谁买房会焦虑纠结：哎呀，这儿有五套房，不知道怎么选。每过一段时间，贝壳内部都会升级系统，核验房源，然后重新上架。反映到APP上，就是数据忽高忽低。暴增暴减的房源，挂在网上，是冰冷的数据。回到现实，每一套房，都有鲜活的故事，具体的信息。可能权证不全，家庭意见不统一，有纠纷查封，高额抵押，全款快付，想卖但不着急，业主级别太高交易不了等等。你看见一套笋盘，心花怒放，可能业主房子多，很久没关注过市场，根本不诚意卖。在13万套挂牌房源里，也有我贡献的两套“在售”。但我根本不卖，就是挂着玩玩而已，感受一下市场行情，到底怎么样。机构平台没有义务公开数据，哪怕它没那么客观真实。成交价格早就隐藏了，最近成交数据管控也很严。说不定哪一天，连挂牌量也看不到了，只能看到具体的房源。挂牌量会成为研究机构案头的数据，本来它就不该成为购房参考指标。很多人盯着挂牌量，是搞不懂买卖双方的真实关系。房东和房东竞争，买家和买家竞争。一个买家高于市场价买走，机会影响下一套同户型的成交价格，至少花点时间成本谈价。挂牌量上升或下降，除了系统原因之外，它是市场导致的结果，而不是影响市场的原因。我们买一管牙膏，做出购买决定，依据的是自己是否需要，而不是货架上码放的牙膏数量多不多，更不是别人买不买。买房的理由有千万个，不应该有一个，是其他人也在买。同样，卖房的理由有千万个，不应该有一个是，其他人也在卖。房产有金融和投资属性，如果只能有一个购买理由，那只能是价格。所有有利不利因素，都可以折算成价格，价格合适就值得买。无论自住还是投资，买房的真实场景，都很具体简单，枯燥无味。就是看上一套房，然后谈一个合适的价格。![]()
