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上一篇我们写了海淀为了卖地拼了，亮出“核武器”学区房。
周末转了几个楼盘，发现大部分即将交付，或者已经交付。但是房子还没卖完，于是卖着卖着，期房就卖成了现房。
只要楼市不掉头，北京所有在售或即将开盘的楼盘，大概率都会现房销售。买得越晚价格越低，心里越踏实。
期房的预售模式源于香港，据说由李嘉诚发明。开发商拿到土地，连坑都没挖，制作好沙盘就开卖了，拿到房款后再开始建房。
预售模式的初衷是好的。
由于降低了开发商资金成本，所以房子卖得便宜，买房者的压力小很多。如果建好了现房在卖，那会比期房贵很多。
大陆借鉴了这种预售模式，后来房地产市场狂飙突进，必贵远等创造了高周转模式，被很多开发商效仿，出现了很多问题。
期房预售这种模式，缺陷也很明显。
买房人只能看沙盘和样板间，好一点的有示范区。项目工地是封闭的，不让外人随意进。土坑荒草挖掘机，到处乱糟糟的，也看不出所以然来。
前端销售为了业绩，借助声光电科技，常常夸大其词，甚至虚假宣传，把问题甩给后面的工程和客服团队。
期房最大的问题，是除了地块不会变，其它一切都不确定。过去买新房，就跟开盲盒一样，极端情况下甚至会烂尾。
少盖一层，所买的楼层没了，次顶变顶层，或者少个卧室、面积缩水等等，都不是什么稀罕事。
降标减配的现象普遍存在，程度不同而已。超乎预期就不要想了。豪宅也不能幸免。
上个月，东城某豪宅TT府交付，业主就感受到了现实的骨感。甲醛超标、地砖裂缝、墙面凹凸不平等等，跟当时销售描述的是两个房子。
现房销售最大的优势，是所见即所得。想要哪一套，进小区随便挑。户型格局、层高面宽、视野采光一目了然。
和大家想象的不同，现房销售也不能确保质量。
因为面粉不降价，也不让面包降价。但房子不好卖，开发商没办法，养一帮团队卖房，每一天都在消耗成本。
成本不会消失，只会转移。生产者所增加的任何成本，都会转嫁给消费者。
TT府的开发商，也是响当当的国企。他们也想把房子建好，但是成本在那里摆着，巧妇难为无米之炊。
只要开发商赚不到钱，日子不好过，不管是期房还是现房，降标减配是100%的。近几年买新房，对品质不要期望太高。
所支付的价格里，就包含了瑕疵，买新房就要降低预期。以后，开发商的日子会更难熬。
除了要和周边新盘、二手房竞争，还要跟已交付的二手房竞争。神秘力量不让房企降价，但阻止不了二手业主砸盘。
不降价，就卖不动。
TT府二期开盘价均价为12.5万/㎡，两年半时间过去，隔壁一期尾盘单价已降至9.7万/㎡。后续几期还怎么玩？
西红门东几个热门盘，要降价跑量。但新地块托底成交了，大概率会背刺现有楼盘。要么自己人干自己人，要么被二手房业主砸晕。
酒仙桥北京宸院指导价12.5万/平，隔壁的次新壹亮马又跑来捣乱了。最近爆出一套172平三居，报价才1350，单价7.8。
这让北京宸院怎么卖？
北京房企正面临一个艰难的选择：要么降价，要么不拿地。
北京的二手房已企稳，部分区域甚至微涨。新房要走出目前的困境，最根本的在于缩减供地，减少新房供应，尽快让新房价格探底企稳。
（全文完）
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