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昨天我们写了又买错了？北京当下买房的正确姿势。
昨天开始，19号线二期第一次环评开始公示，这意味着离开工建设，又进了一步。
19号线纵贯北京南北，联通两大头部产业区，金融街和中关村软件园。可以说，西红门东这么火，全靠19号线带动。
“西红门”和“西门东”一字之差，却是两套价值逻辑。西红门的血统是大兴和郊区，西红门站在地铁4号线沿线。
这条地铁线路站点多，沿线缺乏产业中心。坐过的都知道，从首发站天宫院开始，一路上只上人不下人，那叫一个拥挤，通勤效率很低。
西门东是“新贵”，位于19号线南延线。19号线大站快车，从西红门东七站直达金融街，通勤效率高，舒适度也高得多。
因此，西红门东能傍上“金融街”，它的价值逻辑是，顶级产业中心的延伸区。金融街的资金密集度极高。
即便受到降薪影响，金融街白领收入，依然碾压其他行业。金融街的房价更不用说了，单价17万起，标杆楼盘中海凯旋单价25万+。
作为金融街的外溢区，橡树湾、玖月府才卖5万+，地铁开通后会不会猛涨？可以明确地说，不会。而且上限不会太高。
举几个例子。
17号线和19号平行，同样纵贯南北，连接的产业中心更多。把亦庄、国贸、望京、未来科学城等，糖葫芦一样，都串起来了。
从天通苑东站出发，三四站就到了第二CBD望京。
天通苑东站去年底就开通了，天通苑房价不仅没涨，反倒跌了不少。个别6/7步梯顶复大户型，成交单价跌破两万，仅仅1.8万。
究其原因，望京的外溢区域太大了。来广营、奶西、崔各庄、新北苑、东坝、酒仙桥，都在抱大腿打望京牌。
作为外溢区，确实可以沾光核心区，但也同样会分流蚕食客群。这也是望京自身难保，房价超跌的原因之一。
相比连接产业中心，更重要的是距离。
顺义石门在六环外，地铁15号线直达望京。但距离实在太远了，25公里。这儿的新盘，是给本地人改善的，他们和望京没关系。
沙河高教园紧挨着北六环，空空荡荡感觉很荒凉。软件园的外溢码农，可以给房价提供一些支撑，不存在平替海淀的基础。
真正的外溢板块，要像回龙观，骑单车15分钟就到公司。
海淀卖8+万，回龙观卖6万，离这么近，差两三万，码农能把回龙观托起来，距离才是硬道理。
西红门东的卖点，是19号线和金融街，硬伤是距离。
西红门东距离金融街12公里，环境风貌天上地下。金融街是超一线城市的核心区，西门东目前比县城强一点。
西红门东还有个机会，是自成一体，完成“城市化”，就像新北苑那样。建一大片好房子，该有的生活配套都有，价格又有比较优势。
西红门东的未来，理想状态就是现在的常营。
标杆盘常楹公元的成交价在7.4万左右，在东五环外，在目前行情下，能有这个表现已经非常不错了。
西红门东有潜力，但也不要被19号线，以及金融街冲昏了头脑。
毕竟，地铁还没有开建，预期已经体现在了价格中。更多高品质的小区，以及其他配套，还需要时间来验证。（全文完）
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