北京新房头上，压着三座大山
楼市
2024-07-28 22:30
北京
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谢大爷北京房产管家，100%买家立场，提供咨询、选房、中介、助贷、卖房陪跑等服务。关注并设为🌟星标，才能收到推送。领取买房秘籍资料，进特价捡漏群加：xiedaye2026继赠送20年物业费之后，朝阳某新房项目，这两天又放了个大招，买房送特斯拉。要说也没什么奇怪的，不让公然降价，就只能变相狂送。北京新房的去化压力很大，库存8.6万套。按照过去6个月的销售速度计算，库存去化周期约30个月。这是个什么概念？即便从现在开始停止供地，一套新房都不增加，光市面上的新房，就足够卖2年6月的。第一座大山，是供地量大，而且没有停止或缩减的迹象。供地量大，房子不好卖，库存积压，进而反噬土拍，形成了恶性循环。城六区中，朝阳和丰台是供地大户。海淀供地一直非常克制，过去三年，才供了11块地，平均每年还不到四块地。今年，朝阳丰台供地不减当年。海淀开了挂一样，光上半年就供了4宗。下半年还有几块地要入市，田村、朱房村、四季青、功德寺……供求关系的道理大家都懂，只能说都太缺钱了。海淀财大气粗，去年的GDP超过1.1万亿，在北京各区中名列第一。连海淀都撑不住了，把压箱底的地块拿出来卖钱，其它各区的压力可想而知。长痛不如短痛，除非壮士断腕，停止或缩减供地。否则，新房难卖、土拍严峻的局面，不会从根本上改观。上海的新房放开了溢价限制，充分赋予开发商定价权，想怎么卖就怎么卖。加上放松政策一步到位，热度比北京持续得久。中海开发的风貌别墅项目，单价高达29.8万元/平，刷新上海新房均价历史新高。套均总价1.1亿元，最终成功实现“日光”。目前在售的所有项目，也就开盘当天能收获一波关注，之后就迅速泯然众人，不断传来特价和赠送的消息。日光盘和地段及产品的关系不大，只需有价格倒挂，有赚钱效应。不管什么大环境，买房人都能踏破售楼部门槛。花香壹号的位置够偏，周边什么都没有，离地铁也很远。4.9万的价格刚放出来，当天就卖了10几套。如果照这个价格卖，极有可能很快清盘。地王是楼市行情的风向标。房企参与多轮竞拍，地块触顶成交，会给市场注入强心剂。房企挤破脑袋往里冲，锣鼓喧天带头吆喝，买家才有可能入场。现在连盖房子的都不愿拿地，让买房的怎么对未来有信心？酒仙桥地块，从体量上来说，是名副其实的地王。但属于拖底成交，能不能卖到指导价12.5万，还需要打一个大问号。目前调性挺高、氛围拉满。对标霄云路八号，把售楼部放在了泛海世家。放话本来应该卖15万，卖12.5万，还倒挂2万多。从市场的反馈来看，大家关注项目进展，不是要冲过去抢房，而是等着看笑话。在三座大山之下，局面就尴尬了。海量供地，不让降价，没有地王和日光盘，买房者没有紧迫感，加入了等等党。虽然局部区域有回暖趋势，但买房不用着急。今年下半年的买房策略，依然是新房捡特价，二手房继续淘笋。（全文完）![]()
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