上一篇写了北京楼市年底前彻底稳了。
以后买二手房要特别注意，因为居住权要落地了。
对于买家来说，除了资金安全，最忌惮的就是居住权了。明明房子已经过户到你名下，天王老子来了，房子也是你的。
但是，如果设立了居住权，那别人就有权居住，你又不能轰走。
近日，《北京市居住权登记试行办法》在市规划自然资源委网站公开征集意见。2021年，《民法典》颁布实施，首次确立了居住权制度。
这次公开征集意见，是朝着正式实施迈出了一步。
这个居住权，通俗地说，就是权利人对房子只有“使用权”，没有“所有权”。只能自住，不能继承、转让、处分。
可以理解为租房，只是不用付房租。设立居住权的初衷，是为了保护相关人的权益。
例如，父母掏钱买了一套房，登记在了子女名下。父母设立了居住权，在有生之年，就可以一直居住。
或者，父母在遗嘱中写明，房子由儿子继承，但保姆要居住到去世。
居住权看起来不好惹，但实际上是一项很弱的权益。即便办理了居住权登记，也不影响办理过户或者抵押。
麻烦的就是腾空，房子是你的，但屋里的人你无权轰走。
此前，我们跟不动产登记中心的工作人员电话确认过，不用查询居住权登记情况，北京目前还没有施行居住权登记，可以放心地过户。
但正式实施之后就不同了，有以下几个解决办法：
1，合同中明确，卖家承诺交易房屋未设立居住权。如已设立居住权，在过户之前要予以取消，否则卖家承担违约责任。
2，居住权不能私下约定，需要登记才会生效。所以，过户前可以在交易大厅/北京通查询。
3，过户时，不动产登记机构有义务告知买方，交易房屋的居住权登记情况。如已登记，卖家按合同有义务取消登记。
4，也可以提前背调，如果房子设定了居住权，那就换下一套，或者合同约定限期取消。
和居住权类似的，还有长租合同。买卖不破租赁，过户之后租赁合同依然有效。不过在看房的时候，就能发现房子是否在出租。
同样，可以在合同中明确约定，让卖家承诺交易房屋无租赁，否则视为卖家违约。（全文完）
