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据国家发改委发言人介绍，北京市四套班子及70余个市级部门、近3万名人员将迁至北京城市副中心办公。搬到副中心办公这事儿，传了10多年了，几乎每年都有。上面说，你们要抓紧搬。下面的人说，我们正在搬。说着说着，就来到了2024年。3万人搬入，能否拯救通州楼市，要看两个指标，一是人口密集度，二是资金密集度。就前者而言，通州从执行“双限”开始，就错失了抢人的机会。通州缺人。区域面积接近朝阳的两倍，人口是却只有朝阳的1/2，相比之下人口密度太低了。任何新建区域，都面临一个首要问题，就是去哪儿拉人。通州执行双限，是对自身价值的严重高估，对公众之于通州投资热情的误判。双限期间，人才都被海淀、亦庄等区域抢走了。热搜来得快去得也快，没有哪个区域能一直保持热度，长达10几年。双限一来，副中心热度就冷却了。而且行政机构和房价之间，没什么关系。这搬来的3万人里，即便平均两人买一套，也能清空通州的新房库存。可是公务人员基本都解决食宿，要么提供宿舍，要么低于市场价分房。3万人迁入的最大意义，原本可以给“副中心”增加点热度。但说得多了，都懒得关注了。国贸作为CBD又如何，周边房价多年徘徊在9万左右，不冷不热，被太阳宫、望京、清河等甩在身后。归根结底，和房价最密切相关的是“资金密集度”。哪里热钱多，购买力强，创造的CBD多，哪里的房价就贵。我们常说要跟着产业去买房，这里说的产业，主要指能带来高收入的民营企业，尤其像字节、小米、美团、阿里、腾讯这样的大厂。开发商、中介、要租房的房东，都在盯着他们的动向，他们搬到哪里，哪里的房价和房租就会躁动。市属国企搬到通州，对楼市的影响可以忽略不计。普通职工收入水平不高，不是买房的主力军，带不动楼市。未来科学城和丰台科技园的国企挺多，可以参考这两个区域的房价。除了人口和产业之外，通州的好房子少，这也是个短板。要吸引高净值人群过来定居，至少要有成片的住宅区，高品质的好房子。运河商务区地段很好，但限制建设住宅，主要是写字楼和商务型公寓。通州这几年投入真金白银搞建设，城市界面很漂亮，五河交汇、城市绿芯、三大场馆很潮、很现代。买来自住很好，但没有独立行情，不具备增值逻辑。别再跟风乱买了。（全文完）![]()
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