北京楼市，最刺激的时刻到了。
楼市
2024-09-27 19:46
北京
功德寺地块预公告一发布，各路自媒体、经纪人闻风而动。果然还是海淀好使，每个动作都自带流量。哎，市场跌跌不休，终究还是海淀扛下了所有～作为北京楼市的旗帜和最后的希望，海淀的江湖地位，是举足轻重的。「全国唯二的GDP破万亿的区县，全国综合实力最强的高校聚集地」海淀的标签还远不止这些。海淀综合实力之强，难以细数。但除了硬核实力，还有一点，注定了海淀的命运不凡：第一个原因：市场背景低迷，卖地收入减少，关键时刻还得海淀顶上。![]()
我们对比了过去5年北京市的卖地收入、以及海淀区在其中的占比数据：2024年前三季度，全市土拍收入仅仅只有23年的60%左右，海淀区的土拍收入却是去年的2倍，而且份额占比是近5年最高的一年。在非热点区域的地块土拍接连遭受打击之后，土拍收入急剧减少，在土拍财政压力之下，关键时刻，还是得拿出来更核心区域更好的地块。所以去年前年只有2块、3块，今年一下子就出了4块地。第二个原因：多个行政区库存压顶，海淀库存压力小，去化周期相对健康。超过万套的库存压顶，去化周期需要44.5个月，实在是太难了。而且7个月都没有土地出让，在接连遭受丰科园地块延期和新宫南地块无人报名终止的背刺之后，拿出了质素更好的东铁营地块来救场。9040套的库存，去化周期32.9个月，距离健康的去化周期线真的太远了。所以年初供地计划当中的12块地中，截至三批次供应结束，也仅仅出让3块地，其中酒仙桥还是和前苇沟绑定在一起的。通州解除双限之后，市场也远远没有达到预期。库存和去化压力都很大，今天刚刚成交的宋庄地块，也仅仅是城建托底。
满配交付、北京第一个“好房子”阳台都上了，虽然今年前九个月的销售榜单中昌平和大兴排名前列的项目不少，但是仍然有项目在价格大跳水，仍然有新入市的项目去化困难。其他几个区域就不一一细说了，顺义和房山这两个性价比比较高的区域虽然库存比较大，但是对比前面几位大哥，去化压力相对小，只要产品在线，价格合理还是能慢慢出货的。整体对比下来，海淀仅有2071套的库存，去化周期23个月，去化压力要比丰台、朝阳小很多。对比近五年的成交数据，今年海淀的成交金额连23年的40%都不到。而且，今年出让的三块地当中，只有困难最大的西山观复开盘入市了；永丰南公布完规划就没消息了，进度比较缓慢；永丰北保利建工地块也刚刚公布案名。所以这次再拿出来功德寺地块，既为了补仓，也是为了驱动开发商做好产品。竞争激烈起来，开发商自然就重视产品研发了。这样一来，对买房人是友好的，选择多了，产品好了，何乐而不为呢？地块质素非常好，位置、生活配套、产业和学校都很优秀。地块临近北五环，附近有地铁16号线马连洼站，地铁13号线清河站。地块东南侧规划了101中学十二年一贯制学校；地块北侧是中关村软件园，南侧是回迁安置房。101学校即将开工新建十二年制学校和9班幼儿园，该项目计划2028年秋季开学前交付使用。两块地合计建面超16万方，起始总价超过100个小目标，容积率都是2.1，控高30米。看来又是一个低密的舒适社区，而且这次功德寺地块没有竞现房面积的规则，溢价率达到上限的话直接摇号决定归属。
两块地合起来的价格，一家开发商拿可能比较吃力，毕竟能拿出50亿以上的开发商今年基本上都已经拿下了总价比较高的地块。大王判断，这两块地可能会由两家开发商摘得，到时候真是贴面竞争，能拼的就是产品品质和价格了。毕竟这两年海淀成交的地块，大多数都是联合开发的，印香山、香山樾、西山观复、保利建工永丰北大牛坊地块都是联合开发。今天早上冲浪时刷到有博主爆料：昨天刚刚有一家新的开发公司注册成立——北京海城兴泰置业发展有限公司，背后的股东是海开和城建，海淀这块地有可能是这两家公司联合开发。最后，后续海淀要出让的优质地块还有朱房村、田村两个王炸地块，明年上半年，很可能就会上架拍卖。静待2025年，海淀楼市，神仙打架现场。![]()
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