1、明升暗降带来的10月份这波市场行情（也有政策信心的综合因素），至少是一个短期的供需现象，短期的供需能否成为长期供需的均衡，我们不得而知，当然，笔者认为不可能对抗长期行业红利的消退，估计存在一定的争议，我们本文只说明这个短期的明升暗降的市场逻辑。
但局部的和短期的、即从空间和时间维度来看，能不能说明整体和较长时间呢。但我们可以找出一些行业演变的必然性细节基因，而只有认识清楚这些基因，或许才有利于我们看清整体和长久的趋势。
一叶知秋和一叶障目，都是因为一叶。有些人明明在秋天，发现了一片绿叶，可以得出夏天的结论，有些人通过一叶，就可以得出秋天即将到来的准确结论。
2、怎么实现明升暗降的呢？改善的总价降低，单价也在降低。这是因为增容的原因，就是新规促使了赠送率的扩大。我们打个比方（可能数据不是那么准确，但是至少可以说明这个情况）。
160平米等于过去200平米的使用效果，单价3万，总价480万，如果按照对比过去的单价，即2.4万，而过去的改善是200的单价是3万，而不是2.4万，总价是600万，前后对比，等于总价降了120万，单价降了6000。
依次类推，现在的140平米等于过去的170平米，现在的120等于过去140平米。然后，比较残酷的是，现在的单价和过去的单价竟然一样，并且，现在的装修标准投入要高于过去的装修质量（过去市场好、市场的三万单价都是被限价的，所以装修质量不好），可能单价又差了1000。
3、这个逻辑是向下兼容的逻辑，而不是向上的逻辑，依照这个逻辑趋势，从而会继续向下延伸产品面积段。譬如，100平米的相当于过去的120的宽松三房，或者达到紧凑四房，向下的极端在于60变成80的套三或者套二，可能依然保持单价的张力，依然可以满足一个三口之家甚至四口之家的需求。
4、向上是否成立呢？200平米的等于过去的260—280平米，300平米等于过去400平米。向上有总价天花板的（达到这个总价边际后，客户数量曲线不再平滑，而是陡降），正如过去的180-200就是总价天花板一样，大致就是600万的水平，因为首付和利率的降低，这个极限可能放到到700-800万。
向上的购买力兼容跟向下的购买力兼容，数量显然天壤之别，譬如同样是新规的仁和29号院，开盘数量跟二八板块的华润某盘，是两个数量级。当然，你可以讲，现在豪宅本来也少，给少数人准备，但是好像有点越来越多的人在准备给少数人准备了（因为只有这个产品线还能维持开发商过去的利润习惯）。并且把这个总价天花板的产品线的点试图描述为成都楼市的整体现象。
5、总体上是20%—30%的总价和单价降低，看这些面积段的那些客户多、容易获取，也要基于板块的属性，什么是板块的属性呢？譬如土地供应数量预期、地缘性客户的构成类别、对应某一个价格水平的地缘性客户的可持续性。
6、譬如一环路某2022年交付小区的房子是面积是190，原始成交价570万，620万挂了快一年了卖不掉，但现在160平米的就可以达到这种效果，而160单价即使3万，也是480万总价，也比这个总价便宜了160万。这个就是现在和过去的差异，什么叫明升暗降，这个就是。新规的实得面积可能等于房本面积，就是0公摊了。老规的面积房本的面积打八折后就是实得面积。
7、我们写槐树店那个踩盘的文章（链接：成都楼市：新规之下的价格“暗降”与市场变局），要表达的是这个逻辑。成华那个地1.9万楼板价，如果赠送扩大30%，打七折1.4万楼板价，只要实得单价2.4万即可，如果成本控制的好，还能有微利润，现在中小开发商的成本控制能力高于规模性开发商。
8、招商那个新拿的楼板价1.4万的二八板块那个80多亩土地，单价的极限可以做到2.1—2.2万，如果按照赠送扩容新规（1.4万楼板价，相当于过去楼板价的1.1万），所以比华润那个2.6万-2.7万单价开盘老是大卖的，依然有5000的单价优势，当然，华润这个2.6-2.7万的单价，相对于去年的规划，实得单价就是2.2万的效果，但卖出了2.6万-2.7万，必然利润相对不微。当然，要看区域供需态势，招商会不会这么干，按照哪个段位的价格来销售，它也未必完全主动，二八这几年客户消化的挺多，这个就是客户持续性的问题，但至少说明招商这个地块有一定的弹性、安全边界。
9、总价单价看起来是守住了甚至略升，但是，从个中逻辑来讲，本质是向中下兼容，依然是市场下行的一种特征，但是成都市场的总价、单价作为强二线城市，相对于其他城市都不夸张，另外，人口众多、需求旺盛，所以，只要供应结构做一些调整，就会有明显的市场效果，这也充分说明了成都楼市的张力和稳定性。
