1、从地租角度是可以判断房价涨跌的，会不会跌、会不会涨？关键是看土地有没有地租剩余。譬如地价被透支的区域，基本就是负地租，地价为什么会被透支，因为土地本身有垄断属性，可以通过垄断方式形成负地租，什么是负地租呢？简单理解，就是你买完之后转手基本是亏损的，因为作为土地的附属物建筑本身的价值是相对固定的，因为本身就是一种消费品，所以资产的增值或者跌价的主要诱因是土地地租的涨跌。
2、近郊为什么房价涨的慢？核心是土地没有稀缺性，地租没有剩余，一旦加大供应（因为近郊的土地供应相对较容易，并且近郊的土地财政依赖度更高，主观上也容易驱动供地），所以，容易出现负地租，这种负地租是因为土地本身的供需关系造成的土地价格下跌，体现在房价的下跌，为什么存在去库存的压力和近郊卖地不理想，核心原因就在于地租的预期是负增长。
3、我们判断房价涨跌，基本要围绕地租这个本质来判断。当然，有人会说，好房子是可以改变地租的，就是同样一块地，根据不同的定位、设计、产品，实际上是可以改变周边环境以及地租本身，我们不否认城市建筑的发展、人口的迁入必然会提升片区的地租，但这种项目通常是大项目（小项目很难改变地块地租），可以反过来影响提升地租，那种大地块操作，以前是这样的，地方政府可能会让渡这样大项目给到开发商，由开发商来逐步打造，分批次依次形成地租的增长，从而获取更多的地租剩余，买在前面的购房者也会逐步享受到一定比例的地租剩余。为什么会让渡呢，因为那个时候百废待兴，需要更多的力量来参与，否则怎么可能用住宅商品化来解决住宅问题呢？
4、但现在我们面临的情况发生了变化，就是地方政府通常不会再出让这种大地块，而是由自己来打造，逐批次释放，完全自己的来掌握这种地租剩余，当然，这种不让渡地租给开发商获取的方式，更加有利于某个区域的长远发展和健康发展。我们讲这个第3和第4点实际上是为了说明地租的形成、提升过程，但可以更加深刻的认识到如何判断地租，从而判断房价的涨跌。
5、所以，现在我们更多的从这些分散、逐批次的、单独的、静态的地块来分析，我们购买的项目的地租情况，是负的、还是有地租剩余的、还是有预期增长的。关于大家比较担心的负地租通常表现为两种状态，一种是我们刚才讲的近郊那种情况，另外一种就是热点新区的透支，因为这种新区的发展特征通常是规划先行、投入逐步跟进，但是作为宅地的价格通常会有一定的透支度，当然，这种透支无可厚非，因为后面逐步的投入加持会使得负变成正的、甚至进一步增长。所以，后面这个过程的路径我们可以判断、但落地的时间是多久，我们要结合我们购入房产的价格来判断，因为投入的加持有一定的不确定性，尤其是现在投入产出效果已经不是过去的标准化答案了。
6、还有哪些地方有地租剩余呢？如何判断有，或者将来会有。如何判断那些地方地租已经被透支，需要提前买单，并且这个买单是不是将来会兑现。通常来讲，现在还有地租剩余的就是相对成熟的老城区，虽然老城区的土地有稀缺性，但是老城区的购买力通常是地缘性客户，所以，这些老城区的供应有限但是去化也是有限的，就是会形成供需的均衡状态，但一旦这个区域的供地有所放大，但购房者未必同比例增长，那么就会导致土地的价格回落，当然这个会体现在房价上，这个时候，就是出现一定的地租剩余分配给购房者（就是买入之后会涨）。
那么反过来逻辑也是一样的，通常老城区某些板块如果这种供需平衡发生了土地供应减少，那么必然导致地租出现一定程度的负地租，这个也有土地垄断本身的因素在里面，就是购房者没得选，那么必然导致房价上升，并且，开发商意识到这一点，就是通过更高的产品力来掌握这些地租剩余，即使周转慢一点，但是毕竟供应出现了短缺，那么这个时候，对于购房者而言，地租就是负地租剩余，那么买入之后，这个区域的土地供应恢复常态的可能性非常大，那么，房价下跌的可能性就会比较大。
7、作为静态的小地块，开发商通常也是被动，因为通过小地块，开发商通常没有办法通过打造这个静态小地块来左右、影响、干预整个板块的价值，只能受制于这个板块的价值，如果这个板块的价值没有完全落地，或者在规划之中的逐步落地阶段，那么这个地租（甚至是负地租、零地租剩余）的压力，开发商是要转移给购房者的，开发商如果来承担地租的预期逻辑，那么就意味着亏损。所以，模式不是那种大地块来逐批次开发，购房者和开发商来共享地租剩余的逻辑。
8、随着城市、人口发展的张力没有以前那么强，地租剩余更加珍贵，甚至要通过负地租要提前预收预期的地租，那么是不可能让开发商和购房者拥有较多的地租剩余的，之前允许拥有，也不是故意让渡，因为基本所有利益相关者都在上升的链条之上，是一个全部的增量逻辑，并且所有的利益相关者都作为一个需求力量来促进了这个上升的链条周期。现在的逻辑是存量逻辑分配，甚至是负增量逻辑分配，所以，资产的涨跌、房价的涨跌这个判断尤其要谨慎，不能按照过去的那个增量链条逻辑来判断。
