成都楼市:地价坚挺意味着房价必涨?

文摘   2025-01-27 22:06   四川  

1、地价坚挺意味着房价必涨,这种推理在过去是行得通的,但现在行不通。因为地价坚挺的原因在于开发商没有地了。所以,只要利润不为零,那么就要保持生存空间。这个跟代建差不多,有一些地产企业扩大其代建业务,就是为了保证公司的生存空间,但未必保证了了过去的旧账,通常体现在土地储备的减值和债务压力。万科很清楚这一点,所以万科的代建业务很少,相对于其他一些头部房企。

2、有些人借今天的土地拍卖,又要出来宣传这个槐树店的房价又要涨了,但越来越多的人怀疑这种逻辑,就是我们说的,地价坚挺一定表示房价要涨么?这个思维套路现在未必成立。所以,购房者实际上不用过度焦虑。

3、槐树店华润楼板价20400的定位,依然会维持槐树店首开那个盘的定位,但赠送率可能会扩大,不会按照林家坝的定位来(虽然华润有丰富的林家坝经验)。开发商缺地,但名义单价三万售价可以实现,就对应名义地价不亏损。通过零公摊,维持微利,保证市场地位。华润基本蝉联成都几年的销售冠军了,2024年也没有拿多少地。

4、槐树店的楼板价站上20000加,但不会采林家坝的方式,反而从侧面说明林家坝的方式未必成立。槐树店的片区配套,虽然一般,但比林家坝要好。从这个角度来理解高地价,更能够说明房价未必涨。

5、房价上涨的动力,不是地价的推动,房价上涨是可以推动地价上涨的,但地价上涨不一定推动房价上涨。譬如槐树店的地价上涨,意味着开发商的利润空间让渡于政府财政收入,就是剩余地租以后开发商很难占到便宜,地租应该由政府基本完全占有,来支撑城市发展。譬如首开的楼板价15000多,名义售价买到接近30000,楼地价差15000,利润还是比较多的,但今天的竞价,就相当于把这个超额利润还给地方政府,但依然有开发商为了获取生存空间而按照两万加的地价获取,但不意味着这个房价就要对应涨到3.4万。当然,有些人就赶紧跑出来说,这个房价要涨到3.4万,促使能力不足的人抓紧下手。这种情况以前发生过太多,后来证明不成立,所以,大家不要慌。

6、购房者同样面临着资产增值预期空间下降的状态,并且以后会成为一个常态,所以,从购房者角度来讲,有能力压力不大的是该消费消费,但压力较大的就不要有什么憧憬,以为资产增值的幅度可以对冲你的借贷成本依然有剩余。以为地价坚挺就是意味着这一片的房价就要涨。正确理解是,这个区域的房价大致是这个水平(说明这个区域很清晰,至少短期内,价格可以维持,可以短期均衡,以后如果供应放大,也难说,譬如槐树店两三个项目基本可以保证价格,但如果扩大到七八个项目,那么价格还有可能回调,当然,七八个项目的可能性不大,但如果三四个项目持续个四五年,那么价格压力依然会有,譬如现在的二八板块就是这个状态,地缘性客群消耗太大,但地块供应不断),那么地价就要抵拢。

7、开发商红利、购房者红利已经告别一个时代。那个时代的显著特征就是,增长很快,地租来不及控制,就被巨大的供需势能提携超越,从而开发商和购房者都能获取超额利润、即地租增值剩余带来的利润。这种情况已经告别了。当然,现在很多开发商试图通过产品力来拔升地租剩余,但地租剩余不是某个产品、某个项目就能单独改变的,地租剩余是一个区域甚至一个城市、甚至一个时代造就出来的资源财富。



成都老高
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