1、不少人说锦江区的400万以下买不到新房、譬如林家坝以后都是500万甚至更高起步。这些人这样说可能也不是瞎说，的确锦江区的目前不少新盘价格很高，甚至周边老破小的很多的都可以做出千万级豪宅。现象固然重要，但是我们关心的是，这说明了什么？仅仅用来说明以后买不到、以后会更贵这个逻辑么？
2、如果仅仅买不到或者是以后会更贵这样的词语描述，依然不能说明问题或者本质的东西。我们希望得到的答案是，譬如资产增值的逻辑，还是以为垄断导致的不得不买的逻辑，当然，这个两个逻辑之间并不矛盾，又可能同时发生，也就是说两种逻辑都同时成立的可能性。
3、但资产增值的逻辑才是最强大的，这个是二十年房地产驱动的核心红利动力。不得不买、歪打正着、无心插柳等，这些都是过程因素，偶然性因素，但资产增值至少保值是主线逻辑。过去很多年前，不少人后悔为什么当初没有多买几套，现在一些年有些人后悔为什么多买了一套等等，这个判断都是从资产增值、保值的逻辑去做的结论。
4、当然，我们关心的是以后还能买到么？或者至少400万或者三百多万能不能在锦江区买，甚至更低的两百多万。这个问题先放在这里，我们先回到第2点。
5、资产增值的逻辑是否能够解释这个一路上扬的总价，能够给不断追高的购房者一个理由呢？当然我们先不讨论这个不断追高者是不是数量没有发生变化。但锦江区的高总价房产不少分布在三环外的林家坝、三圣乡这些比较新的外围的区域。笔者的理解是，地租被垄断超限，就是因为垄断的方式导致土地价格超过地租收入了，当然，地方政府垄断地租是对的，但我们要基于此做一些市场现象的分析，如果还原到土地拍卖起始价格，地租可能就是这个地租本身（起拍价格等于土地真实公共价值），但经过开发商的竞争之后，就变成因为这种垄断背景之下，由开发商间接引起的地租超限，就是竞争多出来的地价，实际上已经不属于地租范畴了。
6、以前是地租让渡或者大家共享地租比例（因为属于快速上升周期），现在是地租可能已经透支，因为垄断背景下的竞争来拔高正常地租的收益，这部分拔高出来的的部分，并不是土地的合理地租。垄断的背景体现在什么地方？就是可以掌握土地供应的节奏，土地供应本身一方面受限于土地的绝对数量，另外一方面通常是供应批次的把握。所以，我们判断未来能否以比现在更低的总价购入房产，要看土地的绝对数量和持续性，以及土地的供应压力（譬如，现在近郊的土地不好卖，那么卖地的压力就会集中在五加二）。
7、有一个很典型的区域譬如成华区、金牛区，两百万是买得到新房的，有人可能说，这里的购买力不行，自然这个是一方面，但是这两个区的土地供应是相对较多的，所以，自然就会发生向各个客群兼容的总价段产品，通过扩大赠送率来保持一定的单价和土地价值门槛。
8、如果说锦江区的这种高总价单独路线，是建立在地租超限（就是土地价格超过土地价值）的情况下，那么对于购房者而言，获得房产的同时，意味着地租是负预期的，譬如房子的单价是43000，其中土地2.5万、造价是1.5万（含开发成本和费用），开发商利润3000，但土地的价值是2万，价格是2.5万，这里区别在于，土地5000的价差由购房者买单，购房者无可选择被垄断造成的。以前通常的逻辑是土地价格1万、明确的预期价值1.3万（一年以后）、明确的预期价值1.5万（两年以后），是这样一个资产增值的逻辑，所以，购房者趋之若鹜。所以，开发商的产品力尤其是装修这一块有时候不咋滴。但现在的情况是开发商非常努力，开发商这种前后截然不同的产品力态度，说明了什么？也很大程度说明了地租的超限，或者说通过产品力让你相信整体的价格，弱化你对地租的判断，而之前产品力弱，也是基于地租有增值空间，所以敢于挑战你的质量底线。
9、现在可以回到第4点了，基于上述的分析，我们认为高总价不可持续，或者不能一定以较多数量的客户持续，只能在少量的客户中持续（因为土地价格超过土地价值），比较残酷的是这种400万甚至500万的高总价，甚至是基于140平米的产品，那么更加不可持续。锦江区相对于成华区，可能总价各个段位都偏高一些，但是单一的高总价产品路线显然不成立，尤其是那几个新区更加充满不稳定性，是因为土地的供应存在较大的不确定性，因为土地是有的，节奏是可能发生变化的。所以，可以回答第4点的问题，就是未来可以买到更低总价的房子。
10、有人可能提出疑问，你凭什么说土地价格超过土地价值呢？实际上结果和原因是相互的，因为高总价的成交数量明显受到考验，从需求的角度来看，已经形成了制约高总价产品路线的压力，就是需求的数量在减少，或者至少是相对固定在一个位置上并没有增长的迹象，但是土地供应的再增长了，那么必然出现价值和价格落差，就是土地供应价格的实现难度，会随着土地供应的扩大变得更大。而不是，有些人说的是以后买不到了，这从侧面来看，这反而是一种客户的寻找和鼓动的心态，因为资产增值的预期降低之后，即使有能力的买家也会犹豫，何况需要垫脚的客户，所以，需求的压力会进一步扩大。
11、我们打个比方，即要保持一个土地价格不超过土地价值也不使得土地贬值，最好的方式就是这个项目土地能够选择不同的产品定位，都能够呈现这个土地的价值，当然，这个幅度不会很大，尤其对于一些对笃定定位有争议的土地上，而不是那种非常笃定可以做豪宅的（只有极少数才是，而不是在新区，凭借开发商的开发能力、产品力就可以改变地租高低，好像能变成普遍多数，那么为什么一些开发巨擘没有参与呢）或者只能做刚需的项目土地上，实际上这种土地的产品线在一定的相对确定的幅度之内，对于土地价值的呈现是一致的，在这个幅度内的产品线是没有能力去改变这个土地价值的（当然，超过这个幅度的产品线反而会使土地贬值，就是定位错误），另外，还涉及到一个周转和利润的取舍问题，在这种土地上，二者实际上是可以做到均衡的，譬如产品的浮动范围通常是110-140之间。
12、对于锦江区的分析同样适用于高新区和天府新区、青羊区。本文的分析参考今天的姊妹篇（成都楼市：房价涨跌的一个判断方法）。
